記者觀察 | 房地產 “探索新的發展模式”引導房企多元化發展

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

近日舉行的中央經濟工作會議，重申“房住不炒”的定位，首提“加強預期引導，探索新的發展模式”及“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。

在業界人士看來，中央經濟工作提到“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，也是基于今年房地產行業形勢的判斷和考量，為明年房地產行業發展提出清晰目標。

值得注意的是，今年中央經濟工作會議首次提出房地產“探索新的發展模式”。隨著房地產行業從增量開發向存量運營時代轉變，房企過去“高杠桿、高周轉”發展模式亟待改變，企業通過高杠桿、高負債實現高速發展、快速擴張的模式已接近尾聲，房地產企業也需要順勢而為，拓展新的業務模式，實現高質量發展。

今年以來，部分房企出現債務違約，導致房地產金融風險加大，中央頻繁提及防范化解系統性金融風險，守住系統性金融風險底線。

與此同時，在行業整體下行的背景下，今年下半年以來，各地房地產成交量持續下滑，新房和二手房價格下降城市不斷增多。為此，多城于近期發布了各種購房補貼政策，目的也是對沖地產下行對行業的負面影響。

事實上，自中央經濟工作會議結束后的一周內，多地已發布相關政策，落實“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”的會議精神。

從目前的情況來看，在房地產行業未出現明顯的市場轉暖的情況下，或許會有更多的三四線城市陸續加入到發布“購房補貼”政策的行列中來。

既然房子沒那么好賣了，對部分房企來說，尋找新的利潤增長點或許是更好的選擇。目前房地產行業比較常見的多元化戰略無外乎有兩種：一是基于房地產本身的多元化發展，即以房子為載體尋求新的利潤增長點，比如商業地產、文旅、代建、物業管理、長租公寓等；另一種則是跨界跨領域的多元化發展，比如機器人、新能源、農業、物流等。

以房企多元化業務探索中較為成型的物業為例，近幾年主流房企紛紛分拆物業板塊上市。雖然資本市場對物業企業的估值邏輯已發生變化，但今年以來仍有12家物業企業已成功在港上市，且目前在港排隊等待上市的物業企業仍有近20家。

不過，在跨領域的多元化發展方面，由于房企既不具備競爭力，也不熟悉行業，很多時候付出了巨大成本，收獲的卻往往是經驗教訓。

據貝殼研究院數據，2017-2020年，房企多元化營收占比雖逐年上升，但普遍占比并不是太高。如排在第一梯隊的新城控股、龍光集團和招商蛇口，多元化營收占比分別為28.70%、22.80%和21.88%。而絕大多數房企的多元化營收占比則低于10%。

盡管房企的多元化業務拓展受到一定影響，但在目前房地產業開發業務規模增長受限的環境下，未來房企多元化業務端的營收貢獻仍有提升空間。

顯然，房企的多元化發展仍需要時間。但從中央層面近期針對房地產行業釋放的積極信號來看，無疑為房企“探索新的發展模式”提供了有利條件。同進，或許也為部分房企今后轉型或多元化發展爭取到更多時間。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-500310945