每日經濟新聞 2021-11-23 19:14:03
◎以前開發商敢于高價拿地，就是因為在房價上漲的大趨勢中，拖的時間越往后，掙得越多。但現在市場環境變了，政府也不允許這么玩了，現在深圳采取的是房地聯動，不僅限售價而且還限地價，所以開發商想通過拉長時間的方式把單價賣高點，已經行不通了。
每經記者｜陳榮浩 每經編輯｜陳夢妤
深圳那些喜歡捂盤的開發商，終于也開始頂不住了，在第四季度迎來了一波集中入市潮。
《每日經濟新聞》記者注意到，進入第四季度以來，包括臨海攬山、海德園、加福華爾登府邸、盛璟潤府、榕江壹號院等在內的深圳多個網紅盤開始集中入市。
如果要給上述樓盤添上兩個標簽，那用“捂盤”和“豪宅”再合適不過了。這些樓盤不僅入市周期長，而且價格不菲，不僅價格比同片區周邊其他樓盤高出不少，且項目總價多數在千萬元以上。
進入第四季度，深圳的房地產市場不僅推盤數量明顯多了，而且入市的樓盤中還有許多是以前“難產”的樓盤，這些樓盤的入市時間一推再推，有的捂盤2-3年，有的甚至捂了10年之久。
如臨海攬山，早在2019年，記者就曾實地探訪過這個位于蛇口的豪宅項目。其實2018年時就有傳言說該項目馬上要入市，不過結果卻是一推再推，直到今年11月才正式入市，均價11.4萬元/平方米，總價在1075萬-2939萬元不等。
再如最近關注度極高的海德園，作為安托山片區的目前唯一待售新盤，該項目在深圳房地產信息網上有3萬多人關注，而總房源數只有181套。該項目此前未能如愿上市，購房者在等了600多天才在深圳住建局網站看到海德園備案信息，預計11月26日開盤，均價12.6萬元/平方米，總價1385萬-4260萬元不等，推售的戶型為3-6房，產品類型涵蓋大平層和復式，毛坯交付。
像臨海攬山、海德園這種捂盤兩三年的還算好，如盛璟潤府和榕江壹號院這類，捂盤時間超過10年，直到最近才正式入市。
盛璟潤府原來是清湖新業的城市更新項目，2011年深圳第一批城市更新計劃中就有該項目，到如今正式入市，已經過去10年時間，被網友戲稱為“捂盤王”。根據備案信息，該項目均價為6.95萬元/平方米，主推大戶型三房和四房。
還有寶安的網紅盤榕江壹號院也存在同樣情況。《每日經濟新聞》記者注意到，榕江壹號院項目早在2011年就取得了建設用地規劃許可證，直到2019年才開始動工，現在已經處于封頂階段。
根據備案信息，榕江壹號院備案入市的房源共397套，戶型為約120-201平方米，均價約7.83萬元/平方米，總價在940萬-1600萬元不等。
榕江一號院項目現場 每經記者 陳榮浩 攝
那些以前一直不著急入市的項目，為何選擇在今年第四季度集中入市，難道都是機緣巧合？
一位從業多年的深圳房地產市場觀察人士告訴《每日經濟新聞》記者，開發商選擇在這個時候入市，有兩個重要原因，一是之前2018年左右拿地的房企，已經到了入市的重要節點了，不得不入市；二是遇上了深圳的最嚴限價令，現在不入市以后價格可能更不好賣。
“開發商為何遲遲不肯入市，其實最重要的一個原因，還是因為利潤。以前開發商敢于高價拿地，就是因為在房價上漲的大趨勢中，拖的時間越往后，掙得越多。但現在市場環境變了，政府也不允許這么玩了，現在深圳采取的是‘房地聯動’，不僅限售價而且還限地價，所以開發商想通過拉長時間的方式把單價賣高點，已經行不通了。”上述業內人士說。
根據記者的了解，2018年，深圳出臺土規政策，明確了“住宅類須1年內開工，4年內竣工”的要求。若開發商開竣工延期，將加大處罰力度。
“以前捂地的開發商選擇在第三輪集中供地前入市或許也因為怕有比較。”
記者還注意到，在本周深圳的第三輪集中土拍中，就有位于上述捂盤項目周邊的地塊，但都已經被明確限價。如位于前海的T201-0168宗地塊，就采用了“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓。
該項目建成后，商品住宅的毛坯最高價格不得超過9.2萬元/平方米，而同一片區內的臨海攬山，如前所述，均價在11.4萬元/平方米，趕在第三輪集中供地前完成了入市。
這些捂盤多年的網紅盤，想通過時間換空間的方式實現利潤增長，恐怕已不是那么容易。因為這些項目周邊樓盤的售價更低，導致部分購房者買房的“預期差”不復存在。
記者通過每經AI品房小程序查詢發現，上述捂盤的項目中，周邊很多樓盤的價格要更低一些。如盛璟潤府售價6.95萬元/平方米，而周邊二手樓盤美麗365花園等指導價約在4萬-5萬元/平方米，幸福城潤園指導價在5萬元+/平方米。
類似的現象在榕江壹號院也同樣成立。該項目備案價約7.78萬元/平方米，而與其一路之隔的松茂·御龍灣項目單價是6.2萬元/平方米。
有市場人士分析稱，深圳通過對新房限價，極大程度上限制住了市場炒房的熱情，同時也反映出了政府房住不炒的決心。試想，在同一個片區內，新入市的新盤售價在11萬元/平方米左右，但周邊早些入市的新房卻只有9萬元/平方米，你會考慮嗎？
談到深圳一、二手房限價聯動的政策以及第四季度捂盤項目集中入市的情況，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者表示，“針對樓市價格上揚，可以很明顯地看出，深圳正在進行一場全面、細致的長線圍堵。其中包括二手房指導價、限制新房加推漲價、新房與土地限價聯動等，都是重要手段。對開發商來說，隨著調控政策的加嚴，開發商利潤會被攤薄，個人預計限價政策會堅持得比較長，那些捂地的開發商選擇在第四季度集中入市，或許也是基于這方面的考量。”
封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
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