鎂刻·記者觀察| 地產(chǎn)股還有春天嗎？

每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)股的投資者小劉沒有想到，還能迎來抄底“萬年不動(dòng)股”萬科A的一天，雖然大漲也真的只有“一天”。

難得的是，本周地產(chǎn)股走勢(shì)與房地產(chǎn)行業(yè)傳出的多個(gè)政策調(diào)整消息起伏一致。

在沒有受到大盤帶動(dòng)的影響下，地產(chǎn)股在本周的11月10日、11月11日兩天迎來了令人驚訝的全面上漲，也是年內(nèi)首次大面積“轉(zhuǎn)紅”。但11月12日，地產(chǎn)股就又陷入回調(diào)。

先是在周二（11月9日），《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道稱，高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)在接受媒體采訪時(shí)表示，正在買入中國(guó)房企債券。高盛一直在通過買進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉碓黾?ldquo;適度風(fēng)險(xiǎn)”投資資產(chǎn)。

當(dāng)天，市場(chǎng)層面已經(jīng)開始反彈，多家房企的債券上漲迅猛，其中，“H6泰禾03”漲超70%，“20世茂04”、“20三花EB”漲超12%。

被套牢多時(shí)的小劉也看到了這則消息，他選擇在11月10日一早買入萬科A。“原本只想買100股試試水，誰知道不小心點(diǎn)到了全倉(cāng)200股。”

11月10日，業(yè)內(nèi)又流出兩個(gè)傳言，一則是有銀行或?qū)⒃诜康禺a(chǎn)按揭貸款、開發(fā)貸款上所有松動(dòng)，二是網(wǎng)傳沈陽市解除限購(gòu)、限售等政策，一份名為《關(guān)于取消房地產(chǎn)市場(chǎng)限制性政策的通知》廣泛流傳。

整體政策面似乎吹出了不一樣的風(fēng)向。據(jù)《證券時(shí)報(bào)》，11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)當(dāng)天舉行房企代表座談會(huì)，部分房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

11月10日，央行首次公布單月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中，10月居民中長(zhǎng)期貸款增加4221億元，今年5月以來同比首次轉(zhuǎn)正，止跌回升。

當(dāng)天，地產(chǎn)股開始大幅反彈，午后盤整體開始走強(qiáng)。原本在首個(gè)復(fù)牌日早盤低開50%的花樣年，午后盤跌幅都在收窄。11月10日收盤，京投發(fā)展、保利、金地、金科、萬科A等多個(gè)地產(chǎn)股收漲。

這一天，小劉賺到了100塊，“第二天一早，就（賺）200了，萬科還真抄到底了。”

11月11日，地產(chǎn)股、債更是一發(fā)不可收勢(shì)，地產(chǎn)股再次出現(xiàn)大面積飄紅。A股方面，不僅保利發(fā)展、金地控股、新城控股、招商蛇口、中南建設(shè)、新華聯(lián)、陽光城漲停，就連泰禾集團(tuán)都出現(xiàn)了漲停，萬科A漲9.54%；港股方面，中國(guó)奧園漲幅12.5%，融創(chuàng)中國(guó)漲幅8.31%，中國(guó)恒大也錄得6.33%的漲幅。

此前波動(dòng)頻繁的地產(chǎn)債也罕見地持續(xù)上漲。截至11月11日收盤，“20奧園01”收漲超34%，“20世茂G3”、“20世茂G1”均漲超30%，“19禹洲02”漲超31%，另外還有多只地產(chǎn)債漲幅超過20%。

這樣的漲幅超出了行業(yè)內(nèi)外預(yù)期，就連房企的朋友都不禁跑來問，“怎么看這兩天的地產(chǎn)股？會(huì)不會(huì)真的有利好？”

值得注意的是，雖然業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為本輪地產(chǎn)股債從此前的“雙殺”變成“雙漲”，主要緣于政策信息層面?zhèn)鬟f出的回暖信號(hào)。但目前為止，仍沒有真正落地的政策信息出臺(tái)，“辟謠”也來得很快。

11月11日晚，沈陽市房產(chǎn)局正式回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，沈陽仍執(zhí)行現(xiàn)行限購(gòu)、限售等政策，未發(fā)生改變，希望廣大市民不信謠、不傳謠。

正如“政策一日游”，地產(chǎn)股的上漲也就延續(xù)了兩日。11月12日，地產(chǎn)股開始出現(xiàn)回調(diào)，A股方面，萬科A、金科股份、濱江集團(tuán)、綠地控股等均收跌3%以上。

被悲觀情緒籠罩太久的地產(chǎn)行業(yè)或許真的太需要一場(chǎng)“回暖”來提振信心，但也需要從事實(shí)層面看到，“房住不炒”的長(zhǎng)久基調(diào)以及房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿、去金融化的必然趨勢(shì)，無論是房企還是投資者都應(yīng)該保持謹(jǐn)慎。

11月12日，銀保監(jiān)會(huì)黨委書記、主席郭樹清主持召開黨委（擴(kuò)大）會(huì)議，要求穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

值得長(zhǎng)期投資的賽道必然是有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前景的行業(yè)，但房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)成為過去式。

正如萬科董事會(huì)主席郁亮所說，2017年十九大報(bào)告明確“房住不炒”后，房地產(chǎn)行業(yè)開始回歸常態(tài)——回歸到民生行業(yè)，賺快錢、賺大錢的時(shí)代真的結(jié)束了，只能賺小錢、賺慢錢、賺長(zhǎng)錢。

因此，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，龍頭房企如萬科、華潤(rùn)、龍湖都在建構(gòu)具有可持續(xù)性、長(zhǎng)期投資價(jià)值的新賽道與護(hù)城河，譬如物業(yè)、租賃、物流、持有型商業(yè)。

從結(jié)果來看，從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拆分出來的物業(yè)板塊，目前已經(jīng)較為成熟，因其具有的抗周期性、低風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，在資本市場(chǎng)也成為超越房地產(chǎn)母公司表現(xiàn)的存在。而具體到不同的上市物業(yè)公司表現(xiàn)看，擁有稀缺性、領(lǐng)先性持有型商業(yè)的物業(yè)公司，PE也高于一般以住宅為主的物業(yè)公司。

“每個(gè)春天過了一個(gè)大的、新的發(fā)展階段之后，跟上一個(gè)階段的春天是不一樣的，需要找到下一個(gè)春天的新活法。”郁亮認(rèn)為，不能憑過去的標(biāo)記來衡量今天要做的事情。

換言之，投資者如今也需要建立新的投資坐標(biāo)和價(jià)值評(píng)估體系，來衡量一家房地產(chǎn)開發(fā)公司和地產(chǎn)股。

或許，就能看到下一個(gè)地產(chǎn)股的春天在哪里。

封面圖片來源：視覺中國(guó)