中國銀河維持房地產行業推薦評級：開發投資單月轉負，到位資金將迎來改善

每經AI快訊，中國銀河10月20日發布研報稱：維持房地產行業推薦評級。

市場處于“基本面底部區域”+“政策底”的組合：月單月，銷售金額、銷售面積增速分別為-16%、-13%，目前基本面還未觸底，四季度銷售下行將繼續加快。行業銷售拐點在7月就已經確立，開始進入負增長區間，但基本面還未觸底，政策層面已是底部，未來若基本面加速惡化，則政策維穩預期將進一步加強。當前市場處于“基本面底部區域”+“政策底”的組合，從目前中央層面的表態來看，政策導向已經由“緊”轉向“穩”，銷售大降溫趨勢下政策托底意圖初現，目前可運用的政策工具較多，但“大放水”式放松難再現。

土地市場成交回暖還需等待：9月單月土地購置面積增速為-2%，較上月回升12pct，主要由于第二批集中供地的大部分城市在9月完成土拍。我們認為目前資金環境仍較緊，土地成交的回暖還需等待。

銷售轉冷和拿地偏淡將繼續影響企業新開工的節奏，竣工修復具備確定性和持續性：9月單月增速為-14%，新開工加速下行，銷售轉冷和拿地偏淡將繼續影響企業新開工的節奏；竣工面積累計同比增長23.4%，增速較1-8月下降2.6pct，9月單月增速1.02%，竣工還在持續修復，具備確定性和持續性，物業管理行業將持續受益于竣工周期的回歸。

開發投資在偏弱的施工和土地成交的帶動下繼續下行：2021年1-9月份全國房地產開發投資完成額同比增長同比增長8.8%，較1-8月下降2.1pct。9月單月投資增速為-3.5%，增速轉負，偏弱的施工和土地成交將繼續帶動投資下行。

房地產資金面將迎來改善：9月單月，到位資金增速為-11%，較上月增速下降4pct，其中國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款增速分別為-25%、-10%、-8%、-10%，分別較上月-5pct、-9pct、+1pct、-3pct。定金及預收款為最主要的資金來源，占比37.4%；國內貸款、自籌資金分別占比12.4%、31.2%，均處于10年以來的最低水平；從近期中央和地方的政策表態來看，信貸最緊的時刻已經過去，央行層面可期待按揭貸款和房企信貸的放松，地方層面庫存壓力較大的城市也將跟進哈爾濱，出臺相關政策促進需求的釋放。

投資建議：復盤前幾輪地產周期，政策對板塊估值彈性的影響大于業績，板塊估值一般在基本面處于底部區域開始抬升，伴隨政策寬松預期開啟行情。當前市場處于“基本面底部區域”+“政策底”的組合，政策已經釋放維穩信號，信貸層面放松可期，四季度是較好的布局時機。行業整體風險可控，待個別房企風險事件落地之后，行業信用格局重構，集中度進一步提升，利好經營穩健、融資成本低、杠桿結構健康的頭部房企。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。我們長期看好物業行業未來的發展以及頭部企業的投資機會，建議關注優質物業管理公司：金科服務（9666.HK）、旭輝永升服務（1995.HK）、新大正（002968）。

風險提示：風險事件發酵超預期、融資環境改善不及預期的風險。

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(記者 蔡鼎)

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