新規(guī)則下的二批集中土拍：溢價(jià)率普降底價(jià)地塊頻現(xiàn)，央企國(guó)企成最大贏家

每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

在8月多城“暫停或延期”第二批集中供地后，進(jìn)入9月，青島、濟(jì)南、天津和常州等4城陸續(xù)完成了規(guī)則調(diào)整后的第二批集中土拍。

值得注意的是，在嚴(yán)格購(gòu)地資金審核、禁止房企多馬甲參拍、溢價(jià)率不超過(guò)15%等新的土拍規(guī)則之下，上述完成第二批集中土拍的城市，出現(xiàn)多宗地塊停牌、流拍及底價(jià)成交現(xiàn)象，成交溢價(jià)率也普遍較低。

對(duì)此，克而瑞研究中心高級(jí)分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“無(wú)論從流拍還是溢價(jià)率情況來(lái)看，第二批集中土拍相比首批集中土拍均有所下降，這跟地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境收緊、新盤(pán)銷(xiāo)售難度加大等都有關(guān)系，預(yù)計(jì)第三批集中土拍有極大可能延續(xù)目前的市場(chǎng)行情。”

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

新規(guī)之下底價(jià)地塊頻現(xiàn)

除上周的福州、青島、天津、濟(jì)南4城，以及此前（6-8月）的長(zhǎng)春、廈門(mén)、無(wú)錫，目前已經(jīng)有7個(gè)城市完成了第二輪集中土拍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在上周的第二批集中土拍中，青島共推出87宗地，其中高新區(qū)8塊地終止成交，72宗地底價(jià)成交；濟(jì)南推出的76宗地全部以底價(jià)成交；天津共推出61宗地塊，其中19宗地停牌，流拍2宗，31宗底價(jià)成交，9宗實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，平均溢價(jià)率僅0.6%；福州推出26宗地，其中7宗臨時(shí)取消出讓?zhuān)?宗流拍，10宗地塊溢價(jià)率為15%，3宗地塊溢價(jià)率低于5%。

可以發(fā)現(xiàn)，上述4個(gè)城市的第二批集中土拍相比首批集中土拍明顯降溫。

顯然，這與調(diào)整后的集中土拍規(guī)則有關(guān)。如福州對(duì)19宗地塊的最高價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，最高溢價(jià)率均不超過(guò)15%。另外，調(diào)整還涉及限制競(jìng)買(mǎi)人范圍、競(jìng)買(mǎi)人資金來(lái)源、搖號(hào)規(guī)則調(diào)整，以及多幅地塊出讓條件優(yōu)化等方面。天津?qū)⒅白罡咭鐑r(jià)率不超過(guò)50%統(tǒng)一調(diào)整為不超過(guò)15%。同時(shí)規(guī)定，單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

朱一鳴認(rèn)為，土拍市場(chǎng)熱度下降對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)并不是一件壞事，說(shuō)明市場(chǎng)正在回歸理性。以天津?yàn)槔骄胤勘鹊椭?.42，一方面說(shuō)明天津“控地價(jià)”的效果顯著，另一方面對(duì)房企來(lái)說(shuō)也有了更大的盈利空間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院華北分院整理

央企國(guó)企成拿地主角

從拿地端來(lái)看，相比民營(yíng)企業(yè)，國(guó)企央企的參與度更高，拿下多宗熱門(mén)地塊。

以青島為例，在第二批集中土拍中，金茂、中鐵建、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利發(fā)展等企業(yè)均有落子。其中萬(wàn)科聯(lián)合體斬獲3宗地，中鐵建競(jìng)得2宗地，卓越聯(lián)合建安拿下2宗地，保利&每日置業(yè)聯(lián)合體收獲2宗地。

廈門(mén)也出現(xiàn)類(lèi)似情況，本地國(guó)企建發(fā)以成交金額101億元排名第一，中海以62億元排在第二，保利以50億元排在第三。

在天津的第二輪集中供地中，中鐵豪攬6宗濱海新區(qū)地塊成為拿地最多的企業(yè)，中海地產(chǎn)則競(jìng)得紅橋鈴鐺閣、河西安江里以及和平區(qū)多倫道地塊。

在福州的第二批集中土拍中，保利以17.13億元排在拿地金額首位，福州建工以16.16億元排在第二。

億翰智庫(kù)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。9月以來(lái)，房企新增投資金額排在前五的企業(yè)分別為中國(guó)地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、華僑城和龍湖集團(tuán)，除龍湖集團(tuán)外，其他均為國(guó)企或央企。

對(duì)此，明源地產(chǎn)研究院主編艾振強(qiáng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，央企國(guó)企在集中供地土拍中成為主力軍是意料之中的事，現(xiàn)在整體市場(chǎng)的融資環(huán)境是收緊的，而央企國(guó)企相對(duì)來(lái)說(shuō)的融資利率要更低，民營(yíng)房企算不過(guò)帳來(lái)的項(xiàng)目，央國(guó)企可以算得過(guò)。“特別最近一年來(lái)，部分規(guī)模房企陷入債務(wù)危機(jī)，讓民營(yíng)房企的高負(fù)債問(wèn)題變得更加嚴(yán)峻，不得不減少拿地。相比之下央國(guó)企的負(fù)債率比較低，還有借貸的空間”。

至于修改規(guī)則后的集中供地是否會(huì)打亂房企的原有部署，艾振強(qiáng)認(rèn)為“房企被打亂節(jié)奏的問(wèn)題沒(méi)有之前突出“。

拿地門(mén)檻進(jìn)一步提高

除上述已完成第二批集中土拍的7城外，接下來(lái)的9月中下旬，深圳、蘇州、廣州、成都、重慶、南京等多個(gè)熱門(mén)城市也將迎來(lái)第二輪集中土拍。

值得注意的是，上述熱門(mén)城市中，不少城市設(shè)置了額外的拿地門(mén)檻，且多與配建租賃性住房掛鉤。如重慶要求出讓土地需配建租賃住房，合肥要求配建保障性租賃住房比例（毛坯）達(dá)20%，杭州也要求配建政策性租賃住房。

隨著競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求、降低地塊溢價(jià)率、強(qiáng)化房地價(jià)聯(lián)動(dòng)以及嚴(yán)格購(gòu)地資金審查等新規(guī)則的實(shí)施，接下來(lái)的集中土拍將呈現(xiàn)何種趨勢(shì)？

億翰智庫(kù)認(rèn)為，房企在第二、三批集中供地中獲取的項(xiàng)目，年內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的難度較大，加之地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊，對(duì)房企投資端產(chǎn)生一定的收緊作用，投銷(xiāo)比不超過(guò)40%的新規(guī)又進(jìn)一步限制房企拿地，預(yù)計(jì)第二、三批集中供地?zé)岫葘⒊掷m(xù)降溫。

“第二輪集中供地給房企帶來(lái)的心理上的影響大于實(shí)質(zhì)影響。”艾振強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，首批集中供地時(shí)房企心里沒(méi)底，很多政策也還不夠完善，比如出現(xiàn)很多馬甲情況，供地爭(zhēng)奪比較激烈，導(dǎo)致出現(xiàn)很多高溢價(jià)地塊。新規(guī)則之下，起拍價(jià)和溢價(jià)率被限制，再加上不少城市采取搖號(hào)的方法，這個(gè)問(wèn)題被削弱了。相應(yīng)的，房企被打亂節(jié)奏的問(wèn)題也沒(méi)那么突出了。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)