金茂物業赴港IPO：在管面積超1800萬平米，母公司貢獻9成收入

每經記者｜王佳飛    每經編輯｜魏文藝    

房企拆分物業上市的熱度依然不減。

8月31日晚間，中國金茂（00817.HK）發布公告稱，建議分拆附屬公司金茂物業發展股份有限公司（以下簡稱金茂物業）的股份并在聯交所主板獨立上市，“預期待建議分拆及上市完成后，分拆公司仍將為本公司的附屬公司”。

根據招股書，如果金茂物業能夠順利完成上市，該公司首先要做的便是收購。

中國金茂公告截圖

在管面積1810萬平米

招股書顯示，金茂物業是高端物業管理和城市運營服務提供商，目前的物業管理組合包含住宅物業，商業物業和公共物業等多種類型。截至2021年3月31日，其在管總建筑面積約為1810萬平方米。

金茂物業2018年至2020年間合約建筑面積由2190萬平方米增至4050萬平方米，復合年增長率36%，高于同期18.9%的行業均值；2018年至2020年間在管建筑面積由1020萬平方米增至1770萬平方米，復合年增長率為31.7%。截至2021年3月31日，金茂物業的合約建筑面積為4130萬平方米，其中71.4%位于一二線城市。

據招股書，金茂物業的收入由2018年的5.75億元增加至2019年的7.9億元，2020年為9.4億元，2018年至2020年的復合年增長率為28.2%。

金茂物業的年度利潤由2018年的1750萬元增加至2019年的2260萬元， 2020年的利潤為7710萬元。截至2021年3月31日止三個月，金茂物業的利潤為1460萬元，整體毛利率由2018年的20.0%跌至2019年的19.2%，2020年則為24.9%。

招股書顯示，金茂物業執行董事兼首席執行官謝煒在物業發展及管理方面擁有逾20年經驗。

自2015年起，謝煒負責中國金茂的運營及行政職責，2015年10月獲委任為中國金茂副總裁，負責客戶關系及物業管理業務，同時兼任金茂物管董事及主席，并在2016年11月獲委任為金茂物管總經理，負責物業管理業務的整體營運及管理。

金茂物業招股書截圖

背靠母公司城市運營

幾乎所有剝離的物業公司都是在地產母公司的攜領下開展業務，金茂物業也是背靠中國金茂，在城市運營領域擁有業務。

所謂城市運營服務，是指政府和企業對城市資源進行整合、優化、轉化及配置，為市民提供增值公共服務，從而支撐了現代城市區域無縫運營。截至目前，中國金茂在全國共有30個城市運營項目，今年計劃新獲取8個城市運營項目。

“與中國金茂穩固的聯系，金茂物業得以不斷利用中國金茂在城市運營領域強大的項目儲備。目前，金茂物業已為中國金茂的19個城市運營項目訂立了前期物業管理合約，包括上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫字樓綜合體、新城鎮、文化小鎮及智慧城市的多元化組合，并運營其中8個項目。”

據金茂物業在招股書中表示，“由于所涉及服務的范圍及復雜性，城市運營在技術和經驗方面的進入門檻很高。金茂物業依托在多業態和優質城市運營服務方面的豐富經驗，通過擴展管理規模實現城市運營組合和服務產品多樣化，并在獲得來自獨立第三方的城市運營服務領域市場機遇方面占據有利地位。”

此外，金茂物業計劃更多參與包括商業物業、政府和公共設施、教育機構、機場候機室、養老設施、醫院、博物館及工業園區等非住宅物業，使在管物業類型多元化并擴大業務規模。

融資將用于投資和收購

“中國分散的物業管理行業正處于整合的早期階段。”這是金茂物業對物業行業的判斷，因而該公司也在試圖突破金茂的邊界。

金茂物業計劃進入第三方物業，試圖“以具有成本效益的方式從獨立第三方獲得更多管理合約，從而在我們認為有望增長的高線城市取得競爭優勢。”

自2020年起，金茂物業一直積極擴展獨立第三方所開發的物業。截至2021年3月31日，已就獨立第三方所開發物業訂立25份管理合約，合約建筑面積及在管建筑面積分別為270萬平方米及220萬平方米。

對于融資用途，金茂物業列出的第一條便是投資與收購，收購的目標是“與其他物業開發商無關的合適目標公司，以及一些與相對較小的物業開發商有關聯的物業管理公司”。

具體而言，在管建筑面積至少為100萬平方米，最近財政年度的年度收益至少為人民幣5000萬元，由住宅物業、寫字樓等公共物業構成的管理組合，處于京津冀地區、 長江三角洲、大灣區及成渝經濟圈等發展潛力地區的公司，會是金茂物業較為合適的收購對象。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網