每日經濟新聞 2021-08-11 18:55:11
◎今年6-7月，二三四線城市共有494宗地塊流拍，其中二線城市86宗，三四線城市408宗。進入8月份以來，全國流拍地塊已達33宗。
◎百強房企上半年拿地比較多，有些企業指標基本完成了，現在又限制“拿地金額不能超過銷售金額的40%”，錢袋子收緊了，拿地熱情會相對減弱。
每經記者｜吳若凡 每經編輯｜魏文藝
22個重點城市首批集中供地，無疑是上半年土地市場的關注焦點。
在首批集中土拍中，杭州、寧波、蘇州等熱點城市均出現過一波熱潮。不過，若擴展至普通二線及三四線城市綜合來看，土地市場則明顯“冷熱不均”。
據億翰智庫統計，僅6-7月，二三四線城市就有494宗地塊流拍。而進入8月份以來，全國已有33宗地塊流拍。
在各地樓市調控不斷加碼，以及“三道紅線”融資政策及40%拿地銷售比限制之下，下半年土地市場是否會有所轉涼？地產資深人士毛呈飛告訴《每日經濟新聞》記者，北方及華東的土地市場在上半年尾聲已經出現下行勢頭。下半年，在40%拿地銷售比限制下，百強房企中或有兩成企業無法拿地。
8月2日，浙江麗水一宗地塊流拍，溫州則有3宗地塊臨出讓前終止；7月30日，金華1宗地塊流拍……據記者不完全統計，截至目前，今年浙江已有近30宗地塊流拍。
再看相鄰的江蘇，據好地大數據統計，今年以來共有56宗涉宅地陸續流拍或撤銷出讓，主要集中在3月和5月，其中又以南通數量最多，達到19宗；蘇州、徐州、鹽城、宿遷等城市亦出現土地流拍或撤銷情況。
億翰智庫統計顯示，今年6-7月，二三四線城市共有494宗地塊流拍，其中二線城市86宗，三四線城市408宗。進入8月份以來，全國流拍地塊已達33宗。
克而瑞江蘇區域負責人季有國告訴《每日經濟新聞》記者，當資金鏈收緊、房企市場預期下降，土地市場降溫就不可避免。“但在江浙，撤銷和流拍的地大多是位置較差的，優質地塊的熱度依然偏高，房企整體拿地意愿較強?，F在是明顯的分化階段，好地不愁嫁、差地愁生計”。
“土地流拍不代表土地市場遇冷，還要同步參考土地溢價率來綜合分析，才能對土地市場有個全面的解析。”58安居客房產研究院分院院長告訴《每日經濟新聞》記者。
以杭州為例，在首批集中土拍中，杭州以1178億元的成交金額排名全國第一。不過由于第二批集中土拍將首次試行“競品質”規則，且溢價率上限由之前30%調整為20%（“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%），同時競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買。多位業內人士認為，這或將是杭州第二批集中供地表現的最大變數。
據我愛我家數據，7月杭州市區新建商品住宅供應9126套，環比下降32%；網簽成交10821套，環比回落39%，為今年以來最低月份。二手房方面，杭州市區共計成交6314套，環比下跌22.2%，為近5年來同比新低。預計后續杭州樓市會持續降溫，受此影響，土地市場也將大概率走弱。
在南京、蘇州等熱門城市，優質土地自然能保持一定關注度，但品相一般的地塊就要考慮流拍風險。江蘇的二級城市的土地市場則大概率有下行壓力，如近期鹽城、南通已出現土地流拍的情況。
季有國告訴記者，目前市場壓力比較大，有個別城市甚至出現了開盤只賣了兩套房子的情況。能級、人口、產業經濟總量低的城市，樓市會陸續出現回調。
張波則表示，南京、蘇州、南通、徐州都是調控不斷收緊的城市，土地流拍本身和城市有一定關系。如鹽城、泰州等市場的熱度本身在江蘇屬于偏低，南通今年的市場熱度相比前幾年也有所降低。
此外，蘇州、無錫等熱點城市增加了土地出讓的附加條件，這也是導致流拍的重要原因。如蘇州常熟城鐵片區的地塊，要求建設智慧社區，并配建文商旅綜合體及商務辦公建筑，對于房企本身的資質要求就會偏高。
在房地價聯動以及土地側調控從嚴的大背景下，出讓土地本身對房企的要求會進一步提升，對地價的控制力度會進一步加強。如在首批集中供地中，限地價、觸頂搖號、杜絕馬甲等土拍規則對高溢價率起到了一定抑制作用；在第二批集中供地中，杭州、蘇州等部分熱點城市繼續給土拍規則“打補丁”。
克而瑞浙江區域負責人劉晨光告訴《每日經濟新聞》記者，今年整體來看是供應減少，下半年土地市場將出現回落，房企利潤也會有所恢復。
季有國預測，受到集中供地影響，土地流拍的影響還沒有完全顯現。第一梯隊房企還是會按照節奏走，但TOP50以后的企業會延緩拿地頻次。“最近的土地流拍增多只是一個開始，下半年可能會愈演愈烈。”
毛呈飛告訴記者，上半年在熱點城市集中供地中拿地的企業，有些地塊因為利潤空間小，下半年會非常難受。尤其在杭州和寧波拿地的企業占到多數，利潤空間較低。如杭州去年土拍平均利潤只有4個點，今年上半年整個土拍凈利潤率平均只有1.2個點。“下半年杭州的搖號人數不會減少，但隨著樓市調控不斷加碼，接下來杭州市場依舊會高位盤整”。
毛呈飛表示，北方及華東的土地市場在上半年尾聲已經出現下行勢頭。下半年，百強房企中或有兩成企業無法拿地。
毛呈飛的觀點基于兩個方面：一是樓市對土地市場的影響不容忽視，銀行對于二手房貸款持續收緊，導致很多購房人交易沒有額度，導致市場下行；二是開發商在融資端“心有余而力不足”，繼“三道紅線”之后，房企被要求拿地金額不得超年銷售額40%。
季有國也告訴記者，百強房企上半年拿地比較多，有些企業指標基本完成了，現在又限制“拿地金額不能超過銷售金額的40%”，錢袋子收緊了，拿地熱情會相對減弱。以華東土地市場為例，下半年大概率會熱度下滑。
《每日經濟新聞》記者梳理發現，上半年已有中國鐵建、中交地產等10余家房企的拿地銷售比超過40%；拿地銷售比30%-40%的房企亦超過10家。這也意味著，上述這些上半年大肆拿地的房企，在下半年的第二、三批集中土拍中出現的可能性會變小。
億翰智庫研究總監于小雨告訴記者，預計今年第二批集中供地的熱度將是這三批里最低的。一方面是這個時候拿的地在年內是完成不了轉化的，每年在這個時候房企的拿地意愿都不是特別高。第一批集成中供地搶到地的還沒賣房回款，土地還相對充裕，年底或者說第三批集中供地還會再好點。“另外受投銷比40%影響，企業拿地會更謹慎”。
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
封面圖片來源：攝圖網
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