補上“陰陽合同”漏洞！上海多家銀行執行二手房貸“三價就低”新規

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

在剛剛過去的周末，市場有消息稱，即日起上海二手房申請房貸將參考“買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價”，執行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

據新民晚報從有關部門獲悉，上海二手房貸款確實將實行“三價就低”原則，并非是“買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價”，而是“合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價”。

今日（8月9日），《每日經濟新聞》記者也從上海多家商業銀行確認了上述消息，不少銀行已從8月6日起開始以“三價就低”為原則進行銀行貸款金額審核。

與此同時，記者實地走訪上海多家房產中介門店了解到，“三價就低”政策并沒有削弱剛需購房者的買房預期，但對于投資投機性買家而言，則需要準備更多現金以彌補貸款額降低留下的資金空缺。

“此次政策是針對性的‘打補丁’。”58安居客房產研究院分院院長張波認為，長期以來市場上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同價（余款另行支付并不開具發票），以此逃稅和騙貸等情況。此次上海相關管理部門不僅意識到了這些問題，而且精準出手，預計效果會很明顯。

上海市中區的房產中介門店  圖片來源：每經記者 吳若凡 攝

補上“陰陽合同”漏洞

早在7月19日上海出臺二手房核價政策時，便有市場聲音稱可以“做低合同價”，如通過“陰陽合同”等方式規避政策監管。

但這樣的僥幸心理，在本次的“三價就低”新規下卻無法繼續通行了。

具體而言，合同網簽價是指房屋買賣雙方達成一致意見后，通過網上房地產進行在線合同簽約，網簽價由雙方協商而成；銀行評估價則是簽訂貸款合同之后，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值；涉稅評估價是指二手房買賣交易時，由符合條件的評估公司按規評估，通過相關管理機構向商業銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時，將以此“三價”中的最低價作為依據，具體時間以銀行實際執行時間為準。

上海某銀行負責信貸的工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，8月6日起其所在銀行已經以“三價就低”為原則進行銀行貸款金額審核。

二手房掛牌價要通過房源核驗才能通過掛牌，而且根據以核驗價，銀行再根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中“價格相對最低”的給予房貸額度審批。

“這個操作可以理解為‘三價取低’。一般來說，交易中心核驗價是確定稅基的標準，銀行評估價是確定房貸的基準，而合同價則是依據雙方的交易意愿達成。”張波表示，金融機構一般是按評估價來放貸，如果采用“三價就低”的方式，則是更為謹慎的金融政策，由于交易中心的檢驗價體現的是政府側對房產價格的判斷，也更有利于政府對二手房落實價格的管控。

在張波看來，這一新規一旦全面落地，結合上海此前的二手房價核驗制度，將對二手房市場產生較大影響，可有助于抑制二手房價格過快上漲，防止資金違規流向房地產，并提高稅賦公平性。同時，該新規的全面實施將有效打擊“陰陽合同”的生存空間，更大限度降低投資投機購房的杠桿，推動二手房市場有序回歸平穩。

進一步擠壓投資性買房

上海市中心一家中介門店的工作人員張琦告訴《每日經濟新聞》記者，“三價就低”新規對購房者的（房價）預期影響不大，但那些貸款額度高的客群可能需要準備更多的現金，這方面的影響是明顯的。“尤其是在上海市中心買房，房價普遍較高，下家為了省稅基本都是做低房價”。

另一家中介門店的工作人員高禮則表示，原先首付多一點還是少一點可以自己決定，但現在只能以合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價來定。

“一般是涉稅評估價更趨于市場價，會比網簽價更低。”高禮以上海外郊環的次新房為例，一套市價600萬元的房子，購房者以前會按照600萬元預算籌集首付。而此次“三價就低”新規出來之后，如果該套房子核驗出來的價格是500萬元，銀行則會按照這個低價審批貸款，購房者就需要增加首付支出。

但值得注意的是，以前一般是先網簽，銀行開始做審批貸款，等貸款合同拿到后就能去執行過戶流程，5個工作日去核稅，交稅的時候去出核稅價格。而“三價就低”新規出來后，要先過戶再核稅，貸款是在過戶前審批貸款。過戶前貸款合同下來，貸款不足的錢需要用現金補齊。

“對于沒有足夠現金的購房者，或將面臨很大的付款缺口。”張琦表示，相較于“三價就低”新規實施之前，購房者需要多準備一些現金，以備不時之需。

上海中原地產分析師盧文曦告訴記者，正常情況下買賣雙方簽合同都是老老實實該怎么寫就怎么寫，但炒房者往住會用最低首付去撬動。而“三價就低”新規的主要目的是為了降杠桿，進一步擠壓投資性買房需求，促使二手房市場降溫。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網