2020年上市物業(yè)龍虎榜｜第三方面積：收并購成行業(yè)常態(tài)，多家物企仍依賴母公司

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

物業(yè)上市公司2020年年報披露完畢，每日經(jīng)濟新聞?chuàng)陥髷?shù)據(jù)，發(fā)布多項指標(biāo)榜單并解讀。

對于上市物企發(fā)展而言，“短期看母公司，中期看市場投拓能力”。因此，資本市場對于物業(yè)公司的考量，更加看重的是其脫離母公司后的獨立能力和外拓能力，即通過收購或投資第三方物業(yè)管理公司或項目的能力。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，共有32家物企在2020年財報中披露了總在管面積中來自第三方的面積數(shù)據(jù)，有13家物企第三方在管面積占比超50%。

注：除進入榜單企業(yè)外，其他物企年報未披露第三方面指標(biāo)；鑫苑服務(wù)2020財年報尚未發(fā)布。

榜單顯示，第三方在管面積呈現(xiàn)梯隊化格局。2020年，第一梯隊的彩生活、雅生活、碧桂園服務(wù)3家物企第三方在管面積均超過了1億平米。

其中，彩生活以第三方在管面積5.4億平米、98.5%的占比奪魁；雅生活以3億平米的第三方在管面積摘得榜眼；碧桂園服務(wù)以1.03億平米位列第三。

彩生活是第一家把物業(yè)行業(yè)從幕后推向臺前的企業(yè)，是第一家赴港上市的物企，也是第一家大舉拓展第三方物業(yè)的物企，通過上市前后大舉收并購，較早擺脫了母公司依賴，外拓能力最強。

不過值得注意的是，盡管彩生活第三方在管面積依然遙遙領(lǐng)先于其他物企，但在2020年彩生活在管面積增速遠低于行業(yè)平均水平，僅新增130萬平米；而第二名雅生活近年來通過持續(xù)外拓，來自第三方物業(yè)的項目逐年增多，具體表現(xiàn)為，2020年雅生活新增在管面積1.98億平方米，其中來自雅居樂集團和綠地控股的新增面積不足一成。截至2020年年末，雅生活在管項目中來自第三方的面積比例已達80.3%，較去年同期增加了15.6個百分點。

與上述三家物企形成鮮明對比的是，2020年新上市企業(yè)合景悠活、寶龍商業(yè)、燁星集團第三方在管面積排在了榜單最后，受到資本市場的“關(guān)注”。

其中，燁星集團對母公司鴻坤的依賴程度于行業(yè)中處于高位，近幾年來其超過95%的物業(yè)管理收入，均來自母公司開發(fā)的物業(yè)，2020年，來自鴻坤集團的收益建筑面積占比達98%，貢獻了96.6%的收入；而來自第三方物業(yè)開發(fā)商的收益建筑面積則僅為2%，貢獻的收入為3.4%，與此同時其大部分物業(yè)收入依賴于京津冀地區(qū)，區(qū)域發(fā)展受困，外拓遲遲未破“0”。

另外，在第三方在管面積占總面積比例中，恒大物業(yè)、燁星集團、榮萬家分別為3.23%、2%、1.5%排名墊底。不過，進入2021年這些物企已下決心提升外拓能力，提升第三方在管面積規(guī)模。

今年1月，恒大物業(yè)立下軍令狀：2021年每月新增拓展在管面積3000萬平方米。不久后，恒大物業(yè)斥資15億收購浙江亞太，將來自第三方在管面積占比提升至29%；榮萬家則在業(yè)績會上宣布，未來五年新增收并購面積將超1.5億平方米，通過第三方外拓取得的在管面積，未來幾年增長率會達到155%。

于2020年10月30日上市以后，合景悠活開始積極對外拓展，收購了廣州市潤通物業(yè)管理有限公司，并與雪松智聯(lián)科技集團有限公司訂立收購協(xié)議。在完成對雪松智聯(lián)8600萬平方米的收購以后，該公司在管建筑面積將達到約1.27億平方米，較2020年底增長近2倍，實現(xiàn)了規(guī)模的快速擴張。在今年的業(yè)績發(fā)布會上，合景悠活喊出了中短期目標(biāo)：今年在管面積達到2億平方米，每年保持35-40%的增速，力爭規(guī)模在三年時間內(nèi)達到4億平方米，躋身頭部行列。這意味著合景悠活將在未來三年實現(xiàn)近十倍的增長。

事實上，隨著物企頭部聚集的趨勢加快，預(yù)計后期行業(yè)的集中度會更高，物企通過收并購和市場拓展均將朝著大型物企進行靠攏。

（2020年上市物業(yè)龍虎榜，由每經(jīng)記者根據(jù)企業(yè)年報整理）

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)