房子建好了卻“無開盤計劃”，東莞這個“雙料地王”項目怎么了？

每經記者 黃婉銀  吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

今年以來，東莞土地市場供應大開閘，僅上半年的土地成交額（401.7億元)就超去年全年(374億元)。開發商們則紛紛開啟“搶地”模式，東坑、沙田、厚街、大朗、橫瀝等多個區域的樓面地價紀錄一一被打破。

然而，不知道這些正在搶地的開發商們是否還記得，一些同行在東莞樓市瘋狂的2016年時拿下的“地王”，如今要么在虧本出售，要么躺平了幾年尚不見動靜。最夸張的是，有項目房子都建好好些時間了，卻連售樓處也不開，完全沒有銷售跡象，就放在那里無止境地等。這就是魯能地產4年前拿下的東莞茶山“地王”項目——魯能公館。

2016年9月，天津廣宇發展股份有限公司（魯能集團旗下地產平臺，以下簡稱廣宇發展）以14.3億元的總價競得茶山橫江村地塊，成為茶山當時新的“雙料地王”（總價、單價）。

就在上月（6月）下旬，《每日經濟新聞》記者來到位于東莞市茶山鎮橫江村的魯能公館現場看到，項目已經基本建造完成，甚至小區內部的園林等配套設施都已經做好，但卻始終沒有入市跡象。

值得一提的是，廣宇發展作為魯能集團旗下的主要地產平臺，在國家電網（魯能集團母公司）決心“退房”之后將何去何從亦尚未可知。

已建好的東莞魯能公館 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

房子都建好了，卻無銷售跡象

從東莞高鐵站駕車約2.5公里，耗時約10分鐘就可到達魯能公館。在距離魯能公館步行約1公里，就是東莞地鐵2號線茶山站，地段并不差。

事實上，東莞魯能公館在2016年9月拿地不久后就開始動工。《每日經濟新聞》記者上月實地探訪魯能公館時，發現項目已基本建好，甚至小區內部的園林、綠化、游樂設施都已基本完型，只有部分設施還包裹著未拆封的藍色包裝塑料膜。

公開資料顯示，魯能公館此前規劃有4.5米層高特色LOFT公寓、6米層高創新商墅和商業街。目前，這些規劃的部分也都已經建成。但在項目現場，記者卻沒有看到有獨立的銷售中心。

資料來源：搜狐焦點

而且，記者當日在該項目內未見到相關銷售人員或工作人員，項目門口被一塊“魯能集團”的廣告牌半擋著。不過，記者在項目大堂前臺上遺留的一份《魯能公告銷售中心來訪人員登記表》上看到，從4月到6月初，項目來訪人員的登記信息并不少。

搜狐焦點6月18日更新的東莞魯能公館信息顯示“項目建設中，今年無開盤計劃”。

一位熟悉魯能公館項目的相關人士則告訴《每日經濟新聞》記者，現在項目節點未定，不排除有入市計劃。

記者注意到，魯能公館之所以遲遲未能入市，價格或許是的主要原因之一。

2016年9月，歷經212輪激烈競拍，天津廣宇發展以14.3億元的總價拿下茶山橫江村地塊，折合樓面地價12119元/平方米，溢價率高達506%，成交總價、成交單價均創歷史新高，成為茶山當時新的“雙料地王”。

東莞魯能公館內已建好的配套設施 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

東莞中原戰略研究中心統計顯示，2016年茶山的洋房均價僅在10000元/平方米左右，2019年為17993元/平方米。

據當時東莞業內測算，魯能公館需賣到2.5萬元/平方米才有得賺。但目前來看，要賣到這個價格顯然是有難度的。

距離魯能公館不遠的廣源納帕溪谷，在2016年魯能拿地后順勢開盤，彼時成交價約為12000元/平方米。貝殼找房數據顯示，2020年4月，廣源納帕溪谷一套101平方米戶型的成交單價在17354元/平方米。

東莞中原戰略研究中心在2020年4月指出，茶山近年來土地供應充足，6年來推出多達11宗商住地，大大拉高了供應量。2016~2017年市場進入供應爆發期，明顯供過于求，導致茶山樓市庫存積壓嚴重。近兩年市場進入調整期，主要以消化庫存為主，但高價地項目受市場價格影響，遲遲未能入市。預計未來潛在供應較大，市場壓力仍在。

就在今年4月，龍湖聯合金地以底價32.13億元拿下了距離魯能公館2.5公里的茶山巨無霸TOD地塊，最高可售樓面限價為10676元/平方米。雖然4年過去，這一樓面價依然低于當時魯能拿地的12119元/平方米樓面價。

數據來源：東莞中原戰略研究中心

國家電網“退房”，魯能何去何從 

東莞魯能公館的拿地主體是魯能集團旗下的上市公司廣宇發展，在廣宇發展的公告中，這個項目還頗有一點“存在感”，被多次提及。

廣宇發展2019年年報顯示，東莞魯能公館在2017年2月17日開工，預計投資金額約29.76億元，累計投資金額22.2億元。項目可售面積約為2.74萬平方米，累計預售面積為0平方米。年報中也注明，該項目“尚未開盤銷售”。

數據來源：企業公告 制圖：每經編輯：魏文藝

“地王”項目遲遲未能開盤，對上市公司難免有所影響。今年4月30日，廣宇發展發布公告稱，對東莞魯能公館計提存貨跌價準備，計提金額約為3億元。

作為魯能集團旗下發展房地產業務的主要平臺之一，受到母公司的影響，廣宇發展這幾年的銷售規模也在一步步縮減。公告顯示，2017年至2019年，廣宇發展的銷售額分別為271.1億元、221.75億元和104.26億元。

營收和利潤方面，廣宇發展的表現也較為低迷。今年一季報顯示，截至2020年3月31日，廣宇發展營業收入37.6008億元，歸屬于母公司股東的凈利潤5.3456億元，較去年同比減少6.6932%。

近三年廣宇發展主要財務數據 數據來源：企業年報

這一切的背后，是魯能集團地產板塊未卜的前途。今年3月22日，中央紀委國家監委官網公布《中共國家電網有限公司黨組關于十九屆中央第三輪巡視整改進展情況的通報》稱，（國家電網）以更高的政治站位堅守電網主責主業，下決心退出傳統制造業和房地產業務，堅決按期完成深化集體企業改革任務。

通報提及，國家電網將積極與國資委匯報溝通主要思路，促請國資委明確整改工作方向。按照國資委意見進一步完善退出和轉型方案，加快推動整改工作。

而魯能集團作為國家電網旗下主要運作房地產業務的全資子公司，在國網“退房”之后，旗下的地產項目將何去何從也備受關注。

事實上，魯能集團近年來一直有意弱化房地產業務，自2017年銷售額沖上了800億元之后，這幾年再沒有對外披露過銷售額數據。在魯能集團的官網，主導產業中也沒有提及房地產開發，取而代之的是商業、文旅、體育、健康與科技等。

業界對此也多有猜測，魯能集團旗下的地產業務或與其他央企地產業務合并的可能。不過，截至目前還未有進一步的消息傳出。

對于地產業務是否有合并調整的可能，《每日經濟新聞》記者也聯系了魯能相關人士采訪，但截至發稿，魯能方面暫未回復。

截至今日（7月9日）午間收盤，廣宇發展股價報8.10元/股，跌幅為0.25%。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝