東莞黃江雙料地王“沉睡”的4年

每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

北大資源正在為曾經的不計成本瘋搶“地王”付出沉重代價。

4年前，北大資源在東莞搶下兩宗“地王”，其中一宗位于黃江的“地王”項目至今仍在沉睡之中。這宗于2016年9月份出讓的地塊是當時東莞的總價和單價雙料“地王”，當時被北大資源以總價34.3億元奪得，折合樓面地價25264.46元/平方米，溢價率達到驚人的662.22%。

6月29日，《每日經濟新聞》記者來到位于東莞市黃江鎮寶山社區的北大資源“地王”項目（案名稱為“北大資源·頤和翡翠花園”）現場看到，地塊內完全沒有施工的痕跡，只有幾座搭好框架的建筑顯示其曾經短暫開工過。

雪上加霜的是，因為該地塊沒有能夠按照既定的時間節點推進，客觀上拖累了北大資源的業績，也成為北大資源如今最沉重的負累。6月29日，北大資源發布的年報顯示，2019年全年，受物業減值撥備影響，北大資源虧損約為16.93億元。而據《中國房地產報》，其中東莞黃江項目計提減值達到19億元。

值得一提的是，專注于“做好產品”的北大資源，將最高光的時刻留在了2016年。之后隨著樓市回歸理性軌道，這家規模沒有起飛、轉型步伐蹣跚的房企，就此歸于落寞。

北大資源東莞黃江“地王”項目現場 圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝

黃江地王“擱淺”近4年

接近4年過去，北大資源黃江“地王”的前途依然未卜。6月29日，《每日經濟新聞》記者實地探訪這一地塊時發現，該地塊目前處于停工階段，圍擋上“即將矚目上呈”和“千億國企實力”的廣告詞格外顯眼。

圍擋上貼著一張已經泛黃的建筑工程施工許可證顯示，黃江“地王”的合同工期從2017年8月20日開始至2020年11月25日止，這說明北大資源曾經短暫建設過這一項目。

項目圍檔上張貼的建筑工程施工許可證已經泛黃 圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝

被圍蔽的地塊內部，稀稀落落的幾棟房屋框架裸露著鋼筋，空無一人的工地以及生銹的門框無不顯示著這個被遺忘的“地王”項目的寂落。按照圍擋上建筑工程施工許可證上的計劃，在今年11月25日之前完成工程注定只是奢望。

“建不了啊，算不過賬。拿地的時候就決定了。”一名同樣在黃江有項目在售的某開發商人士告訴《每日經濟新聞》記者。

事實上，北大資源對黃江“地王”項目始終寄予著厚望。就在去年，時任廣東北大資源副總裁的金磊在接受東莞房天下采訪時還稱，公司在拿東莞這兩塊地之前，做好了充分的市場調研，十分看好樟木頭與黃江的發展前景，對這兩個項目信心滿滿。

但現實往往難遂人愿，市場并沒有如北大資源所期盼的持續上行，相反，近4年過去，黃江的一手房項目售價依然和2016年市場最狂熱之時持平。

北大資源拍下這宗東莞黃江“地王”的2016年，正是全國市場猛漲的時候，全國房價高燒不退、土地市場“地王”頻出，也因此被稱為“地王年”。

據克而瑞數據，截至2016年12月20日，全國共計成交336宗單價和總價“地王”，數量再創新高；當年全年“地王”平均溢價率高達264%，其中東莞“地王”平均溢價率更是高達435%。

“你不知道，2016年的時候東莞市場有多瘋狂。”一名TOP5房企的員工張興告訴《每日經濟新聞》記者，他所在的房企也在當年搶過“地王”，至今這宗地塊仍在虧本出售中。

《每日經濟新聞》記者走訪黃江部分在售房地產項目發現，與北大資源項目臨近的融創公園首府項目，目前在售公寓項目均價在2.2萬元/平方米左右。據置業顧問介紹，該項目已經售罄的住宅“開盤售價在2.3萬~2.4萬元/平方米之間，最后可以達到2.6萬~2.7萬元/平方米。”

項目現場展示的效果圖  圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝

這說明，無論北大資源如何運作，按照當前的市場狀況，入市即虧本是必然事件。事實上，當時北大資源拿下的這宗地塊，樓面價也已經遠遠高于當時周邊在售的項目均價。據東莞凱盈，2016年全年，東莞黃江一手房住宅網簽均價為22230元/平方米，遠低于北大資源25264.46元/平方米的樓面價。

只有在樓市不斷持續上行的階段，北大資源才有可能最終“解套”，很顯然，北大資源的“賭局”輸了。據東莞樂居綜合的東莞統計局最新數據，2020年5月，黃江一手房網簽的銷售均價為18921元/平方米，市場歸于理性。

截至發稿，北大資源方面沒有就東莞黃江項目的后續進展情況回應《每日經濟新聞》記者的問詢。

北大資源東莞黃江“地王”項目大門緊閉 圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝

“負重”的北大資源

雖然背靠中國最大校企“北大方正”集團，但北大資源的發展歷程并非順風順水。受人事震蕩、連年高溢價拿地的拖累，從2014年開始，北大資源持續虧損3年，直至2017年才扭虧為盈，未料兩年后就再次陷入虧損。

2020年6月23日，北大資源發布截至2019年12月31日止年度之全年業績之更新資料顯示，2019年北大資源年度虧損約為16.93億元，主要是受發展中物業及持有出手物業減值撥備32.68億元影響。

據《中國房地產報》，在減值撥備的項目之中，東莞黃江項目單個項目計提減值達到19億元。可見，當年“不計一切”搶下的“地王”，讓北大資源付出了沉重的代價。

回溯北大資源近幾年在土地市場的表現以及財務指標的變動可以發現，這家企業其實是十分典型的沒落“中小房企”代表，在戰略方針上不夠篤定、土地投資上沒有準繩、負債又長期高壓運轉，當市場下行，問題就會逐漸顯現。

在北大資源瘋搶“地王”的2016年，其管理層的業務展望還是：“未來在土地獲取上重點深耕準一線和重點二線城市，不排除以收并購的方式進一步拓展公司業務”；直至2019年，北大資源管理層已經不再提及房地產業務的具體發展了，業務展望也僅剩下寥寥的“將持續聚焦一二線和部分強三線城市，推行輕資產運作模式，加大產城融合項目的對接和儲備。”

北大資源2019年年報截圖

3年之間，北大資源的戰略轉向明顯。2018年，北大資源明確科創產業服務商的定位，以“科技”和“大健康”兩大發展主軸，聚焦產、城、創業務三核，包括產業運營、城市配套、創投服務三項重點業務。

但從北大資源的業績報告上，尚未能夠確認除了房地產銷售之外的其他業務究竟為公司帶來了多少貢獻。與此同時，北大資源業績轉向卻已是不爭的事實。

年報顯示，2019年，北大資源實現簽約銷售約145.20億元，而2018年、2017年的銷售額分別為168.2億元、161.3億元，連續3年下滑。不僅如此，北大資源的負債率也常年高位運行，據《每日經濟新聞》記者測算，北大資源2017~2019年的資產負債率分別為95.28%、92.96%和97.1%，遠超過80%的紅線。

數據來源：企業年報 制圖：每經編輯 魏文藝

一位房地產大佬曾言“房企沒有規模沒法玩”，北大資源正好是最好的印證。2016年，北大資源在官方微博中曾經發布一番言論，“在地王頻出的今天，北大資源不再以規模開發取勝，而是將目光轉移到業主的品質生活上。”

兩年后，北大資源CEO曾剛在接受一家自媒體采訪時也說過，北大資源擁抱趨勢，拒絕誘惑，其目標是“3年300億、5年500億”的“保守目標”。

言猶在耳，而江湖已不是當年那個江湖。曾經位列“房地產銷售額百強企業”的北大資源，今年前3個月的銷售額僅剩下10.7億元，股價也一瀉千里——2020年6月29日，在年報發布當日，北大資源報收0.072港元/股，重挫18.18%，市值僅4.62億港元。

北大資源近一年股價表現  數據來源：同花順

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝