上海虹口地塊“圍標”事件最新進展：終止出讓活動，擇日重新拍賣

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

兩月前鬧得沸沸揚揚的上海虹口地塊“圍標”事件有了最新進展。

今日（6月3日），上海土地市場官網發布通知表示，鑒于虹口區嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動存在疑義，為維護公共利益，保障市場健康有序發展，根據出讓人申請，現終止虹口區嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動。

同時，上海土地市場官網還發布了HK271-01地塊使用權出讓公告【滬告字（2020）第106號】。相關知情人士告訴《每日經濟新聞》記者，該地塊很快將重新競拍。

上海土地市場官網截圖

三大頭部房企涉嫌土拍圍標

今年3月31日，中海以底價34.3億元將虹口區HK271-01地塊收入囊中，63155元/平方米的樓面價創造了上海宅地新高。

在業界驚訝于HK271-01地塊最終零溢價出讓的同時，坊間有傳聞稱，中海與華潤拿地之后成立了項目組，萬科作為財務投資角色也參與其中。

上海土地市場公眾號3月31日發布的公示信息顯示，中海地產（杭州）有限公司、昆山啟特企業管理有限公司和嘉興市潤昇企業管理有限公司是中標候選人，三家公司最高有效報價均為34.3億元，公示期截止日為4月3日。

此后的4月初，便傳出該地塊涉嫌圍標的消息。因涉嫌土地圍標，中海、華潤、萬科三家參與競標的公司高管被相關部門帶走調查。

首先是中海。4月9日晚，上海普陀區人大代表、中海地產上海公司總經理崔帥被上海市公安局經偵隊采取刑事強制措施，協助調查。有消息稱，崔帥被調查或與3月31日參與競拍上海虹口地塊有關。緊接著，上海萬科首席投資官梅鴻，華潤置地副總裁兼華東大區總經理陳剛、上海執行總經理宋悠優被也被帶走調查。這也使得中海、華潤、萬科等三大頭部房企均卷入上海虹口地塊的“圍標”事件。

不過有消息稱，上述三家企業被帶走調查的部分高管，在隨后幾天便陸續結束調查。《每日經濟新聞》記者從上海普陀人大網上仍能找到崔帥的相關資料。

上海普陀人大官網截圖

公開資料顯示，虹口HK271-01地塊，緊貼上海核心區，是毗鄰海倫路地鐵站的江景純宅地。這也是上海虹口區近3年來首次推出純宅地，只需配建1500平方米的菜市場，沒有15%的租賃住房自持要求。地塊出讓面積2.17萬平方米，限高80米，容積率2.5。

有業內人士給記者算了筆帳，如果按之前中海6.3萬元/平方米樓面價獲得該地塊計算，5%保障房無償交給政府，增加3500元/平方米，加上自持菜場和其他代建，合計樓面價6.9萬元/平方米；10%的稅就是1.1萬元/平方米，三費（管理費、營銷費、資金成本）10%再增加1.1萬元/平方米，建安成本5600元/平方米，裝修標準最低也要3000元/平方米。總計成本約為10萬元/平方米。目前該地塊周邊項目最高限價10.8萬元/平方米，如該地塊房源未來按11萬元/平方米銷售，利潤率約9%，并不算高。

近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪HK271-01地塊發現，目前該地塊正在進行土地平整，現場土方車和挖掘機的轟鳴聲不絕于耳。據現場工作人員介紹，該地塊原先受到了一定工業污染，現正在做修復施工，預計工期會持續幾個月。

正在進行土地平整的上海虹口HK271-01地塊  圖片來源：每經記者 吳若凡 攝

新土拍規則最多10家企業入圍

據此前采取“135分制”的土拍規則，最初投標的有中海、萬科、華潤置地、招商、綠城、平安6家企業，其中中海、萬科和華潤的得分分別為130分、130分和120分，根據各項“優先原則”下，順位上分別為第一、第二和第三位，這3家企業進入后續的拍賣環節。

而據此前《每日經濟新聞》報道，4月10日上海土地市場官網掛出松江區兩宗地塊的出讓信息顯示，自2017年上海開始執行的招標掛牌復合式“評分制”土拍規則出現了松動。在新的土地出讓文件里，有諸多和之前招拍掛規則不同之處，如放松競拍名額、取消自持、縮短資金凍結期、起拍價要求提高等。

尤其值得注意的是“名額”這一項，拍賣競爭的入圍者從原先的10進2改為10進5，有效申請人數為11人及以上的。本地塊采用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”，有效投標文件若達11份及以上的，則排名順序前10位投標人為入圍競標人。當入圍者不超過5人時，直接競價拍賣，不用評分，價高者得。

這也意味著，更多實力房企可能有機會進入HK271-01地塊的競拍。

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示，土拍新規則對資金的要求相對降低，資金的釋放對企業影響更不容忽視，尤其是對于講究資金使用效率的房企來說意義深遠。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 吳若凡攝