一線樓市的2019|廣州新盤去化率創近5年新低 2020年下半年或回升

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

從以往的二三線城市，到一線城市，2019年房地產市場“因城施策”的城市顯著增多。

在一線城市中，廣州率先在區域政策上做出更多探索，如廣州南沙、花都、黃埔都相繼出臺新的人才政策、戶籍政策等降低區域落戶門檻。但2019年廣州全市開盤推貨量顯著減少，二三季度市場低迷，致使整體去化率跌至近5年最低位。同時，二手房成交量也連降3年。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉向《每日經濟新聞》記者分析認為，2019年廣州商品房住宅供應大幅下滑主要緣于2018年土地供應節奏靠后、以及市場下行房企主動延緩開發節奏這兩個原因。但從2018年四季度開始，廣州涉宅用地成交一直延續高位，所以2020年廣州樓市將會有大批新貨入市，市場有望發生變化。

新房價格同比漲近三成

2019年全年，廣州市商品住宅成交均價為28009元/平方米，同比大漲29%。主因是隨著2018年下半年全市逐步取消限價，2019年廣州樓盤全線恢復單合同銷售，簽約均價回歸實際水平。從真實房價走勢來看，2019年初乘著大灣區利好部分樓盤一度醞釀漲價，但隨著四五月份中央持續收緊樓市政策，從下半年開始廣州外圍區域局部出現降價潮，全市樓價呈現穩中有松的態勢。

2019年，廣州全市的開盤去化方面受供應掣肘，開盤推貨量顯著減少，二三季度市場低迷，致使整體去化率跌至近5年最低位。

肖文曉告訴《每日經濟新聞》記者，2019年廣州一手住宅供應面積為814.76萬平方米，同比減少26%；成交面積859.99萬平，同比減少7%，創近5年新低。從供求比來看，2019年是供小于求的，供應大幅下滑主要緣于2018年的土地供應節奏靠后、以及市場下行房企主動延緩開發節奏這兩個原因。

不過，肖文曉認為，這一情況在2020年有望發生改變。從2018年四季度開始，廣州涉宅用地成交一直延續高位，2019年成交面積更創下近年新高，所以2020年廣州樓市將會有大批新貨入市，而通過去年底花都、南沙、黃埔分區放開人才購房政策來看，主管部門對房地產市場的維穩意圖已經相當明顯，政策環境轉好對成交量恢復會有積極的作用。從價格來看，“穩房價”依然是樓市調控的三大目標之一，而廣州房價走勢也會以穩為主，考慮到前期高價地的密集入市，整體均價大概率還會有所上升。所以預期2020年廣州樓市成交量有望恢復增長，而價格也會是穩中略升的態勢。

二手房成交量連降3年

二手房市場的變化更為明顯。據廣州中原研究發展部統計，2019年廣州二手整體共成交107335宗，較去年同期大降15.3%。從歷年成交情況對比來看，二手成交已連續3年下滑，整體成交量與2015年相當，市場交投氛圍降溫明顯。

價格方面，2019年11月，中原統計的廣州二手房均價為39702元/平方米，環比下滑0.92%，跌幅再次拉大。整體看，廣州二手房價漲幅自2019年2月開始，連續10月收窄。自2019年10月開始再次探底負值，四季度持續走跌。據中原二手領先價格指數趨勢研判，2020年客戶觀望情緒若無明顯改善，價格可能會延續下行趨勢。

廣州中原地產項目部總經理黃韜分析認為，2020年廣州二手市場的成交量、價格的調整應該還會繼續，可能到下半年后才會有所改變。經歷2019年后，廣州市場的價格已經開始穩定，但成交量仍然還未完全穩定下來，處于近幾年的低位。接下來，影響市場價格和成交的主要還是經濟基本面。在“房住不炒”的定調下，購房者以自主、改善型為主，投資型已經非常少了。而受經濟大勢的影響，自主、改善型買家也在減少，但這種情況在2020年年中后可能就會有所改善。2020年的“小陽春”應該還是會有一小波的增長和回暖，因為市場推貨力度會加大，2019年潛在的購買力也會有小部分釋放，但整體變動不會太大。

供地量創近5年新高

在2019年度供地上，廣州市場創下近5年新高。據廣州克而瑞統計，2019年政府供地力度較大，全市經營性用地供應量突破2千萬平方米，創歷史新高；在供應帶動下，成交表現突出，成交量以及金額均刷新歷史最高紀錄；成交樓板價雖然同比上漲14%，但在花式土拍規劃背景下成交樓板價并未觸及2017年水平。

由于2019年廣州市區、番禺、南沙等區域多宗優質地塊入市，房企拿地積極性有所提高，整體溢價率為5.5%，優于2018年的行情，不過受市場大環境影響，土地整體熱度并不算高。

2019年，廣州新房市場不僅供應量出現同比大降，成交量和去化率也出現同比下滑。廣州克而瑞統計顯示，2019年廣州住宅供應量為815萬平方米，同比大幅下降26%，成交量為860萬平方米，同比下降7%。供應大幅回落，主要是因為2017年“3·30新政”出臺之后，廣州樓市持續低位運行，房企以銷定產，供貨意愿不足。另外，亦受制于2018年的土地供求集中在四季度、受開發周期以及市場下行的雙重限制，新項目入市節奏普遍放緩。

廣州克而瑞預測，2020年，政府財政仍然高度依賴拍地收入，地價難降，但舊改提速、車輛段等大型綜合地塊成交增加，開發企業進入廣州市場將更趨多元化，房企融資壓力持續，低溢價及底價成交或仍居主流。

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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝