每日經濟新聞 2019-07-13 15:46:22
“類住宅”卷土重來。
每經記者 劉柏 每經編輯 陳夢妤
“哥，上海市區地鐵口不限購的商住公寓，價格實惠，你考慮么？”
“一手酒店式公寓，過戶肯定沒問題，大開發商！”
記者近日接連收到類似推銷電話，而上海住建委早已停止審批“公寓式辦公項目”，并規定商業辦公項目交付使用前，相關部門要再次聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付及辦理房屋交易登記手續。
政策嚴控之下，為何“類住宅”卷土重來？《每日經濟新聞》記者走訪了位于上海幾處“熱銷”的酒店式公寓，卻發現了另一番景象。
上海寶山、嘉定、松江、青浦等區域，是中介代理們最為熱推的酒店式公寓所在地。一位自稱綠地集團工作人員的置業顧問推薦說,寶山顧村公園地鐵口綠地公園廣場，3號樓還有十幾套“尾盤”，面積30～60平方米不等，房型均為一室一廳，單價3萬元左右。”
這些所謂的酒店式公寓中，部分房源已經接通燃氣，使用功能與住宅幾乎相同。他一再強調，全部一手房源，客戶跟開發商直接交易、房款打入開發商賬戶。
記者走訪了綠地公園廣場及其他中介推薦的綠地北郊廣場，從建筑外觀看，兩處項目并不符合“新盤”的描述。從歷史資料看，這兩個項目至少建成8年。
綠地公園廣場 每經記者 劉柏 攝
在綠地公園廣場的幾棟酒店式公寓內，記者見到各類公司、美甲店、兒童培訓機構，但也有居民入住。
記者向綠地方面求證，對方表示，公園廣場、北郊廣場兩個項目早已經全部售罄，不可能有綠地的人員進行銷售。其中，公園廣場2010年12月開盤，2013年就銷售完成了；北郊廣場2011年開盤、2016年12月完成了去化。
早已完成銷售的項目，為何還有“一手尾盤”？
在記者的再三追問下，中介人員神秘地說：“當年酒店公寓管得嚴，房子先賣給了一批人，現在再賣出來。不過你放心，稅費都和一手房一樣，你只需要出3個點契稅，其他的都不用操心。”
“現在上海市場所有的房子都是這樣，還有松江青浦的，為了規避風險，把資產整體打包向個人或其他公司出售，再進行二手交易。”上述人士表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“整棟進行打包交易，然后再轉手，其實是一種所謂‘漂白’的技術，即回避一手房監管。這種情況后續也需要積極管控，防范各類打擦邊球的做法出現。”
事實上，上海市住建委在2017年1月即開始了對此類“酒店式公寓”的集中核查與清理，期間暫停了此類項目網簽。5個月后的2017年6月，上海市《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》（下稱《意見》）正式發布，明確全面清理整頓“類住宅”項目。
《意見》明確，對“已售未交付入住”項目，未來將按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。
那么此類“類住宅”如果進入二手交易環節，是否受到限制？
當時《意見》規定，對已交付入住的項目，從嚴管控，相關信息記入房屋交易登記信息系統。未按照規定整改存在插層等違法建筑的，在房屋登記時予以注記，限制交易。
《每日經濟新聞》記者在多個購房平臺看到，仍有不少帶有插層的酒店式公寓在售。當記者以購房人身份向上海購房熱線咨詢，得到的答復是：只要購房手續齊全，就可以辦理過戶，無論是住宅還是辦公室。
對于某些有違規插層、接通燃氣及上下水的“酒店式公寓”是否會被限制交易，上海購房熱線表示，這需要實際辦理時去具體所在區縣的窗口詢問，看他們怎么說。
上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為，此類房屋必須先恢復原狀，才能進行銷售。對買家來說，是以二手房方式進行交易的，在這一過程中，主管部門應當對其性質進行鑒定。如果沒有被相關部門查出來，就等于是“混”過去了。
事實上，經過兩年多來嚴厲的清理與整治，上海“類住宅”交易確有收斂，但仍有抬頭之勢。據《中國經營報》報道，位于閔行區的綠地峰尚匯、萬樂城以及松江區的鈺豐商都等曾受到監管部門點名整改，但大多還保留了插層、水電、燃氣等違規建筑。
嚴躍進指出：“類住宅項目由開發商自持，收益其實不好，所以會有出售的做法。此前包括廣州，也有類似‘松綁’的做法，本質上還是因為很多商住兩用房的去庫存壓力比較大，所以會有松動。當然如果政策不松動，而開發商私下交易，那么后續房產交易的風險是會放大的，甚至可能會被認定為違法建筑。”
6月3日，閔行區再出重拳整治，一份《關于規范辦公項目銷售管理的通知》顯示，以6月3日為界，辦公房單元小于150平方米的只能售于企業，大于150平方米的可以售于個人，別墅、聯列等獨門獨院的辦公樓只能售于企業。
而在上海其他區縣，打擦邊球的案例不在少數。
另一位代理悄悄向記者推薦了嘉鑫國際、新虹橋公館等“一手”公寓，并保證：“原先這些公寓都是開發商自持的，現在像嘉鑫國際這樣是整棟拿出來賣，也拿到了預售證，你買房的時候可以要求他們拿給你看。”
但記者試圖請該代理出示預售證和相關審批時，卻被其以各種理由搪塞。
這一宣稱類住宅、天然氣入戶、總價75萬元起的嘉鑫國際，其開發企業——上海國際機電五金交易中心有限公司，在啟信寶平臺顯示風險等級為“嚴重”，共有52條失信信息，截至7月1日，該企業累計欠稅金額達546015.24元。
此外，在楊浦區、松江區等，類似自持項目轉出售的情況也并不少見，且以低總價、可居住、通上下水作為推銷“王牌”。
“從當前上海的做法來看，核心內容就是不允許商辦項目和居住功能掛鉤，當然二手房本身更為復雜。從監管角度看，對于存量項目需要穩妥處理。后續新增供地中，尤其是商業辦公用地中，要謹防拿地時就有各類私下改規劃的做法。”嚴躍進表示。
封面圖片來源：攝圖網
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