融資窗口期已過 嚴監管下房企找錢“各顯神通”

每經記者 吳抒穎    每經編輯 林菁晶    

2019年春節過后，房地產行業迎來了融資的“窗口期”。2019年4月份，多家房企密集發布融資計劃，總融資額超過1000億元，市場上普遍預期，之前“融資難”的情況將有所緩解。

然而融資的“好光景”并沒有延續多久。進入五月份，房企融資再度降至“冰點”——同策研究院提供的數據顯示，2019年5月，40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較于4月份大幅下滑。

利空的消息接踵而至。6月13日，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時稱：

凡是過度依賴房地產實現經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出沉重代價，凡是靠投資投機房地產理財的居民和企業，最終都會發現其實很不劃算。

這被認為是對房地產企業融資繼續采取嚴管控的信號。多數房企都在過“緊日子”，如何“找錢”，是當下擺在它們面前最棘手的問題。

圖片來源：視覺中國

融資艱難

融資的冬季并不是驟然而至的。實際上，從前兩年房地產市場開始嚴調控之后，房企的融資壓力就一直如影隨形。據克而瑞研究中心的不完全統計，2018年85家典型房企的融資總額為11920億元，同比下降11.09%。

境內的融資渠道中，公司債是最被倚重的方式之一，但事實上，很多房企都沒能成功從這一渠道融到錢。據21世紀經濟報道，部分房企因拿地激進，出現一些“地王”，在住建部的指導下，央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

雖然多數被傳在名單中的房企隨后均否認，“沒有接到書面通知”，但公司債被收緊是不爭的事實。

據評級機構穆迪發布的數據，截至5月24日，受評開發商5月境外債券發行13億美元，年初迄今境外債券發行總額353億美元，已占2018年全年境外債券發行額的73%左右。境內債券發行總額從4月298億元(43億美元)大幅降至40億元(5.77億美元)。

至于更為直接的開發貸，其融資情況也并不理想。據中國人民銀行此前發布的報告，2019年一季度末，房地產開發貸款余額10.85萬億元，增速比上年末低3.7個百分點，其中，保障性住房開發貸款余額4.55萬億元，增速比上年末低9.3個百分點。

監管層對于資金違規流入房地產領域也采取嚴厲的態度。據“鎂刻地產”記者此前報道，5月份，各地銀保監局、銀保監分局已經針對資金違規流入房市開出多張罰單。

以上海農商行寶山支行為例，2017年，該支行曾違規發放貸款用作拍地保證金、土地出讓金。今年5月5日，上海銀保監局對上海農商行寶山支行作出責令改正并罰沒合計228.7968萬元的行政處罰。

一名四大行負責開發貸業務的人士告訴“鎂刻地產”記者，他們銀行目前開發貸發放的對象通常要求是“一線城市”“大開發商”。

“不算特別好做，畢竟現在房地產行業也不算很好。”

錢從哪來？

“銀根收緊”，其實影響的不僅是中小型房企。大型房企雖然融資渠道更加多元，但在資金面偏緊的情況下，也頻頻拋出新的融資計劃。一些資質和評級良好的房企，融資的方式也不再僅是發債和開發貸，境外融資、信托計劃也開始加入到融資的渠道之中。

一名從事信托融資的人士告訴“鎂刻地產”記者，一些大型房企，此前主要依賴銀行借款，“之前信托做得很少，但現在慢慢也做一些信托了。”

信托資金，曾一度被視作是在主流渠道全面封堵后的“救命錢”。但目前監管層對信托資金的投向也有十分嚴厲的規定。2019年5月，銀保監會印發的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知銀保監發[2019]23號文》也在執行層面提出了嚴格的要求。

具體言之，執行層面將關注以下幾點：

向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；

或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；

直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

一名房企的融資部人士對“鎂刻地產”記者指出，“前期融資收緊，現在能做的（信托）機構也很少。即使能做，對（房企）的資質也有要求，大多只能做大型房企。”

“救命錢”也不再能夠隨時輸血，房企融資還在尋覓更多的渠道。一名資方的人士告訴記者，目前他會建議做ABS，“相對成本最低，有質押標的資產的，對債權人來說風險相對低，所以預期利率就會低一些。”

但他也指出，雖然ABS目前相對來說受限制小一些，但是畢竟融資額度是有限的，“因為抵押物總是有限的。”因此，ABS也并不能夠長期提供資金。

一些高杠桿的房企或是拿地激進的房企，則已經將“籌錢”的方式轉向員工。多名房企人士向“鎂刻地產”記者證實，他們內部有向他們推薦一些理財計劃，“資金投向大多數是自己家的項目。”

而利率則各家企業都有不同。一名深圳房企的人士向記者展示了一份資料，其所在的企業提供的理財計劃，年收益率在6%左右。“（收益）比銀行高不了多少。”一名閩系房企的人士則告訴記者，他們公司的理財計劃，最高收益率一度突破15%。

錯過了窗口期，未來的融資計劃仍然充滿了不確定性。上述資方人士指出，房企“錢緊”的情況還將持續，市場上并不缺錢，只是這些錢并沒有流到合適的地方以及合適的行業，監管政策上會引導這些錢流到他該去的地方去。“當務之急就是流向那些能夠創造就業，能夠帶動經濟增長，國家扶持的重點產業上去，房地產顯然不是扶持的產業。”

( 鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan)