海南限購一周年：海水藍(lán)，房價綠

每經(jīng)記者 姜天天    每經(jīng)編輯 林菁晶    

一年前的4月22日，海南宣布從即日起在已出臺的限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。樓市一夜入冬，房地產(chǎn)從業(yè)者紛紛在朋友圈宣告“全劇終”。

有人無奈轉(zhuǎn)行重新發(fā)展，有人轉(zhuǎn)戰(zhàn)云南、廣西等地繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，當(dāng)然，也有人選擇了堅守。

4月22日，一位海南開發(fā)人士在朋友圈寫道：一年前的今天，房產(chǎn)人一夜未眠；一年后的今天，強(qiáng)者更強(qiáng)，剩者為王。

相比于房地產(chǎn)從業(yè)者的復(fù)雜心情，海南本地的剛需群體和“新海南人”則在“友好”的市場價格下普遍對自貿(mào)區(qū)未來的發(fā)展有較高期待。

近日，“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪海口多個樓盤了解到，對于限購政策仍然在嚴(yán)格執(zhí)行，銷售價格較去年也未出現(xiàn)上漲情況。

“最嚴(yán)限購令”之后的一年里，海南省、海口市及三亞市都接連針對購房資格、商品房備案價、違法違規(guī)銷售、宅地供應(yīng)等發(fā)布政策“補(bǔ)丁”，以嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，遏制房價上漲。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（以下簡稱“海南省住建廳”）對“鎂刻地產(chǎn)”記者表示，“從全國來看，我省自房地產(chǎn)調(diào)控以來，在房地產(chǎn)調(diào)控方面出臺的政策文件數(shù)量較多，行政區(qū)域覆蓋面最廣，措施最為嚴(yán)厲，得到了中央領(lǐng)導(dǎo)、住建部的高度肯定。”

經(jīng)歷過狂熱、驟冷到平穩(wěn)的海南樓市，正在開啟新的征程。

“樓市穩(wěn)定對誰都好”

汽車儀表臺上擺放的一疊樓盤宣傳手冊顯示著張健（化名）曾經(jīng)與房地產(chǎn)的關(guān)系。在成為一名滴滴司機(jī)前，張健在海南從事了近三年的房地產(chǎn)廣告策劃工作。“前兩三年樓盤多、業(yè)務(wù)好，一年賺十余萬沒有問題。”

他告訴記者，樓市火熱的時候他在空閑時間還會去火車站帶客看房，帶看一個客戶有50~100元不等的傭金。由于很多外地客戶來海南在看房的同時也會度假，他還發(fā)展了私人導(dǎo)游業(yè)務(wù)，“看房、旅游、吃喝玩樂、車接車送一條龍服務(wù)。”

但全面限購后，張健所在的廣告公司業(yè)務(wù)量開始大幅度下降。“一方面是同行競爭多，另一方面就是客戶少了。”連續(xù)數(shù)月只有底薪加少量提成，他決定辭職做滴滴司機(jī)——此前他還想過去做餐飲，不過在看到不少針對游客的飯店關(guān)門后就放棄了。

從大型房企去年在海南的表現(xiàn)可以看出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的下滑。據(jù)鏈家旅居研究院統(tǒng)計，受“422”限購政策影響，海南全省2018年TOP10房企成交金額總和同比2017年減少了40.46%，業(yè)績大幅縮水，百億軍團(tuán)成員由6家縮減為4家。成交上榜門檻從43億元降低至37億元，排行兩極差距巨大。

雖然曾享受過樓市高峰期的紅利，但在如今的張健看來，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定對誰都好。“像政策說的嘛，房子是拿來住的。”他是北方人，在多年前跟隨妻子定居海南，現(xiàn)在已經(jīng)很習(xí)慣這邊的生活。

而自貿(mào)區(qū)的建設(shè)政策更是給張健增強(qiáng)了不少信心，“海南未來的發(fā)展還是會很好的，我的未來也還有很多可能。”

“現(xiàn)在房價友好了很多”

不久前，在海口讀書和工作六年的王迪（化名）終于成功扎根安家。2016年從海南某大學(xué)畢業(yè)之后，他來到海口一個產(chǎn)業(yè)園招商部工作，“當(dāng)時就考慮過在海口買房，那個時候樓市火熱，怕再等等以后會買不起，但也擔(dān)心會買在樓市高位，遂決定再觀望一段時間。”

“幸好當(dāng)時沒買，現(xiàn)在買便宜了五六十萬。”王迪覺得慶幸，加上2018年部門超額完成目標(biāo)，他這年的工資加年終獎金拿到了25萬。

從去年底他就開始看房了，“看了一圈下來發(fā)現(xiàn)價格確實比以前友好了很多。”王迪相中了西海岸片區(qū)的一套三居室新房，但當(dāng)時該項目新一期的預(yù)售證還未取得，只能先登記認(rèn)籌。

今年2月，項目正式取得預(yù)售證。“均價17300元/平方米，之前銷售還說要賣23000元/平方米呢。目前的房價也能看到增值空間，因為現(xiàn)在自貿(mào)區(qū)的勢頭很好。”

海口西海岸片區(qū)。每經(jīng)記者 姜天天 攝

在2018年對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控上，海南政府顯示出了“壯士斷腕”的決心。不僅祭出了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，一些熱點城市還為之定下價格紅線，這讓不少樓盤新一期的備案價格有了明顯下滑。以海口為例，2018年8月，海口市住建局、物價局在約談多家開發(fā)商后，海口商品房備案價控制在17300元/平方米以內(nèi)。

“鎂刻地產(chǎn)”記者也在海口多個在售樓盤了解到，目前無論是備案價還是銷售口徑，在售項目的均價均未超過17300萬/平方米。觀瀾湖、西海岸等片區(qū)樓盤的多位置業(yè)顧問表示，目前新一期的價格都較之前下調(diào)了很多，此前均價都在2萬元~3萬元這一區(qū)間。

對于購房者而言，市場趨于平穩(wěn)，但對于開發(fā)商來說卻陷入進(jìn)退兩難的境地——如果不按照這一指導(dǎo)價賣，則存在無法網(wǎng)簽的可能，但如果按照指導(dǎo)價賣，則很難平衡利潤與收益。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般不愿意按下調(diào)價格的項目多是中小房企，他們對單個項目的利潤更看重，也存在著僥幸心理，但同時也會面臨資金壓力，降價走量是市場趨勢。

“調(diào)控力度不放松”

海南省住建廳提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年海南全省商品房銷售金額2083.29億元，同比下降23.2%；全省商品房銷售均價14546元/平方米，同比增長22.9%，均價自2月以來基本保持在1.5萬元/平方米左右，增速保持在25%左右，較為平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)來源：中原海南戰(zhàn)略研究中心

多家中介研究機(jī)構(gòu)的報告也指出，海南全省2018年整體呈現(xiàn)量跌價漲態(tài)勢，這一態(tài)勢在海口的呈現(xiàn)較為明顯。據(jù)我房旅策的統(tǒng)計，2018年1~11月，海口商品房供應(yīng)面積218萬平方米，成交面積306萬平方米，供求比0.7；成交均價15300元/平方米，同比上漲約30%。

數(shù)據(jù)來源：中原海南戰(zhàn)略研究中心

無論是深耕海南的開發(fā)人士還是機(jī)構(gòu)專家均對“鎂刻地產(chǎn)”記者表示，調(diào)控政策在短期不會有任何松動，樓市整體將維持目前的走勢。

從今年一季度的數(shù)據(jù)也可以看出，量跌的態(tài)勢仍然保持，海南全省房屋銷售面積185．73萬平方米，同比下降64.1％；房屋銷售額316.22億元，同比下降58.8％。

近日，海口有部分市場傳言稱還未取得預(yù)售的富力首府、融創(chuàng)金城海口一號等會突破17300元/平方米的價格備案。多位中介人士告訴記者，因為備案價控制已經(jīng)超過半年，很可能會根據(jù)具體的樓盤情況適當(dāng)放寬部分樓盤價格，避免“一刀切”。

不過對此，海口市住建局在今年2月份已辟謠稱，近期微信朋友圈出現(xiàn)了“海口限價將由17300元調(diào)整到24000元”等消息，市物價局、市住建局在此鄭重聲明，海口市堅決貫徹落實黨中央國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控決策部署，堅決遏制房價上漲，此消息純屬謠言。

一海口市房協(xié)人士也對記者表示，在目前的情況下要是放開限價限購很可能會引起巨大的反彈，這是不符合當(dāng)前政策指引的。市場勢必要平穩(wěn)健康發(fā)展的，政策、市場可能會進(jìn)行適度的調(diào)節(jié)，但不會出現(xiàn)大變動。

海南省住建廳對“鎂刻地產(chǎn)”指出，2019年，海南省將繼續(xù)貫徹落實省委省政府的決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、調(diào)控力度不放松、調(diào)控政策不走樣。

不過，海南省住建廳同時也表示，將落實因城施策、分類指導(dǎo)的要求，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全域限購等政策，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，堅決遏制房價上漲，同時要避免采取“天花板”一刀切的方式，按區(qū)域和項目科學(xué)合理定價。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)，文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan)