年報(bào)透視| 房企今年拿地策略聚焦熱點(diǎn)區(qū)域

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

土儲(chǔ)是房企的生存之本。

在融資收緊、銷售額不斷創(chuàng)新高以及高周轉(zhuǎn)模式的帶動(dòng)下，2018年，大多數(shù)規(guī)模房企在上半年仍積極補(bǔ)倉(cāng)拿地，而下半年謹(jǐn)慎甚至?xí)壕從玫兀站o投資準(zhǔn)備“過(guò)冬”。

克而瑞預(yù)計(jì)，在謹(jǐn)慎投資預(yù)期下，2019年房企拿地規(guī)模會(huì)繼續(xù)下滑，投資拿地更趨于理性。整體而言，收縮戰(zhàn)線、放緩節(jié)奏、地域聚焦成為房企未來(lái)戰(zhàn)略布局的主要方向。

Top10房企瓜分百?gòu)?qiáng)50%地塊

據(jù)克而瑞，2018年銷售TOP100房企拿地總貨值超過(guò)10萬(wàn)億元，較2017年降幅達(dá)到13%。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10企業(yè)新增貨值、建面集中度均在50%以上，可以說(shuō)前十的規(guī)模房企瓜分百?gòu)?qiáng)的50%的地塊，而TOP3企業(yè)更是占到百?gòu)?qiáng)的24%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2018年全年，拿地貨值超過(guò)5000億元的是碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大和萬(wàn)科，拿地貨值分別為9987.3億元、8782億元、7731.6億元和6707.6億元。

談及拿地戰(zhàn)略，萬(wàn)科管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，萬(wàn)科投資是非常謹(jǐn)慎的，按照城市圈、經(jīng)濟(jì)圈、人口的導(dǎo)入、城市基礎(chǔ)設(shè)施或者產(chǎn)業(yè)閉合，還有政策機(jī)構(gòu)的導(dǎo)向等進(jìn)行的。

“往后拿地會(huì)非常小心。”融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)拿地策略稱，“現(xiàn)在很多城市的土地市場(chǎng)偏熱，拍賣地價(jià)比較高。去年年底、今年年初，融創(chuàng)把握短期窗口拿了一些地，主要在一二線城市，地拿得挺好的，量也不小。有好的機(jī)會(huì)，我們就堅(jiān)決地拿，沒(méi)有好的機(jī)會(huì)就算了，就放棄了。”

從2018年百?gòu)?qiáng)房企布局選擇來(lái)看，地域聚焦的投資策略明顯。能級(jí)選擇上，三、四線依然是多數(shù)房企的首選。房企在三、四線新增土儲(chǔ)建面占比接近六成，比二線城市高出20個(gè)百分點(diǎn)，一線城市受到供應(yīng)緊、出讓條件苛刻等因素影響，僅有4%。

而在三、四線城市選擇上，環(huán)一線城市周邊三、四線更受房企青睞。在百?gòu)?qiáng)房企三、四線投資TOP10城市中，環(huán)廣州的佛山、環(huán)深圳的惠州，以及環(huán)上海的嘉興、南通等均有上榜，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些城市受到一線城市輻射以及規(guī)劃利好，市場(chǎng)發(fā)展依然可期。

例如，新城控股延續(xù)了2016、2017年投資布局向非核心的二三線城市傾斜的策略，2018年新增土儲(chǔ)中三四線占絕對(duì)比重，建面占比超過(guò)74%。

值得注意的是，在一二線城市地價(jià)回調(diào)、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過(guò)去一兩年企業(yè)拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢(shì)或有所轉(zhuǎn)變，將轉(zhuǎn)變?yōu)榛貧w一二線以及重點(diǎn)三四線城市，中梁、陽(yáng)光城、中駿、雅居樂(lè)等企業(yè)都明確提出回歸一二線。

粵港澳大灣區(qū)成房企必爭(zhēng)之地

在城市布局中，粵港澳大灣區(qū)在眾多房企看來(lái)頗具發(fā)展?jié)摿Γ苍缫殉蔀榉科蟮谋貭?zhēng)之地。

“恒大在深圳的土地儲(chǔ)備是中國(guó)地產(chǎn)商最大的幾個(gè)之一。”恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，在2015年進(jìn)軍一線城市以后，恒大主要布局的是大灣區(qū)，大灣區(qū)的核心就是深圳，這是恒大近幾年重點(diǎn)進(jìn)入的領(lǐng)域，也相信恒大的戰(zhàn)略布局，隨著中國(guó)大灣區(qū)的落實(shí)，會(huì)帶來(lái)巨大的市場(chǎng)效益。

根據(jù)夏海鈞披露的數(shù)據(jù)，恒大在大灣區(qū)目前總共有109個(gè)項(xiàng)目，4927萬(wàn)平方米，貨值在1.6萬(wàn)億左右。其中，深圳有45個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備2903萬(wàn)平方米。

除廣東起家的老牌龍頭房企外，還有許多扎根于本土深耕的當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商，實(shí)力也不容小覷，在粵港澳大灣區(qū)崛起的過(guò)程中充分享受政策紅利。這些房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)，以大本營(yíng)為核心，在深耕布局的同時(shí)向周邊城市輻射發(fā)展，典型如龍光、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、越秀地產(chǎn)、奧園集團(tuán)等等。

“佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)，不管天時(shí)、地利、文化、都有不錯(cuò)的競(jìng)爭(zhēng)力，這是可以肯定的。“佳兆業(yè)主席郭英成在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上直言。

根據(jù)披露，目前，佳兆業(yè)整體可售資源約1580億元，可售面積約880萬(wàn)平方米，并持有土儲(chǔ)貨值4640億元。截至去年底，佳兆業(yè)持有舊改儲(chǔ)備項(xiàng)目占地面積（未計(jì)入土儲(chǔ)）約3000萬(wàn)平方米，其中99%位于大灣區(qū)，可為佳兆業(yè)帶來(lái)約1.8萬(wàn)億貨值。

佳兆業(yè)集團(tuán)總裁麥帆在業(yè)績(jī)會(huì)透露，今年公司拿地的預(yù)算、投資額在400億左右，去年拿地的投資額有50%、60%在大灣區(qū)片區(qū)，今年至少要保持這個(gè)比例。

值得一提的是，粵港澳大灣區(qū)也成為了眾多外來(lái)房企爭(zhēng)相布局的區(qū)域。在全國(guó)化擴(kuò)張需求推動(dòng)下，加上看好灣區(qū)未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，包括融創(chuàng)、世茂、龍湖、福晟等房企，都積極地在廣州、深圳、佛山等地頻頻落子。

“大灣區(qū)是龍湖看中的戰(zhàn)略區(qū)域。”龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，現(xiàn)在龍湖已經(jīng)進(jìn)入大灣區(qū)的7個(gè)城市，有約150多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，權(quán)益儲(chǔ)備超過(guò)100萬(wàn)平方米，貨值逾530億元。“我們會(huì)加大這里的布局。”

邵明曉續(xù)稱，由于西部、環(huán)渤海和長(zhǎng)三角土儲(chǔ)較為充足，未來(lái)龍湖會(huì)在華中和粵港澳大灣區(qū)加大投資。若按地區(qū)進(jìn)行分析，龍湖大部分土儲(chǔ)位于環(huán)渤海和西部，占比均在30%以上，長(zhǎng)三角占20.7%。華中和華南相對(duì)較少，占土儲(chǔ)比例分別為8.8%和5.9%。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2018年底，Top30房企于粵港澳大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備貨值和建面總量分別達(dá)5.73萬(wàn)億元和3.26億平方米，其中Top10房企土儲(chǔ)貨值和建面總量分別達(dá)3.08萬(wàn)億元和1.85億平方米，占比超過(guò)50%。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，大灣區(qū)9座內(nèi)地城市2017年商品房銷售額和面積分別為1.5萬(wàn)億元和1.0億平方米。按此來(lái)看，Top30企業(yè)的貨值可以支撐大灣區(qū)約3.5年銷售。

克而瑞認(rèn)為，對(duì)于提前布局了粵港澳大灣區(qū)的房企而言，可以更好的享受政策所帶來(lái)的紅利，推動(dòng)企業(yè)規(guī)模更上一層樓。