房企融資加劇分化：新年7天發債6筆，12月單月達同期4倍規模

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

距離國家發改委發文支持優質企業直接融資尚不足一個月，房企發債融資已現明顯放量。

申銀萬國數據顯示，2019年前7日，以公司債、中期票據為主的企業發債共計7筆，而剛剛過去的12月單月達85筆，累計發行總額共計874億元（不含銀行貸款及其他融資）。2017年同期，企業發債共計221億元，也即2018年同期規模是2017年的4倍。

企業發債放量 房地產占15.4%

據億翰智庫統計，截至2018年12月13日，企業債券發行共266起，總規模達2271億元，單筆融資規模超過20億元的17起。

而據申銀萬國一級行業分類，房地產行業企業發行企業債共46起，總規模為349億元，占總企業債的15.4%。

分析可見，這一波企業債涉及的企業基本都是規模化房企。“也就是說，這次只是針對部分企業進行差異化調整融資策略，有些大企業能夠得到融資成本降低的利好。”

億翰智庫研究就指出，2018年第三季度開始，部分房企融資成本已出現不同程度下行，如金地集團融資成本下行1.1個百分點，龍湖集團下行0.54個百分點。

同時，房企其他融資邊際放松政策也在不斷出現。比如，2018年12月4日，中糧地產發行股份股買資產獲證監會并購重組委無條件通過，擬募集配套資金不超過24.3億元，將用于中糧置地廣場和杭州大悅城購物中心兩個項目的建設。符合《通知》中鼓勵優質企業直接融資導向。

差異性融資局面深化 房企宜調結構急應對

但值得一提的是，《通知》明確，融資用途不得用于房地產投資。也就是說，《通知》并不意味著放寬房企的現有融資渠道，如公司債、銀行借貸和海外債等。

億翰智庫認為，無輪是融資成本下行，還是對于直接融資的支持，均體現了對于融資端的差異化調整、邊際性松綁的傾向性，而并非對所有企業普惠。因此，企業資金壓力全面緩解概率較小，但邊際改善值得期待，規模房企或從事產業地產、特色小鎮等服務實體經濟轉型、產業結構升級的企業可能受益更多。

從發行公司可見，這一批企業幾乎全部為地方城投公司。所融資金多數用于保障性住房、棚改、產業園區建設和補充企業運營資金等，與傳統住宅地產開發商基本沒有明顯關系。

58安居客首席分析師張波直言：“可以肯定的是，房企近期發債獲批提升不能直接理解為房地產融資出現松動。”

他告訴記者，其一，2018年融資嚴重不足，引發房企整體融資壓力巨增，2018年前10個月，有公開數據的80家房企融資總額約9000億元，同比減少約8個百分點。在眾多房企前有開發資金需求、后有償債壓力的背景下，融資只能變得更為激進。其二，公司債獲批增長，的確會緩解部分房企的短期資金壓力，但從國家對于房企資金的監管來看，并未出現明顯的松動信號。國家大概率上依然會維持對于房地產行業資金的嚴監管。

對于企業來說，當前融資環境趨緊的背景下，一是要控制好自身資本結構，在短期內行業融資環境難以得到大幅改善的前提下，做好應對準備；二是在企業條件允許的情況下，積極參與B2G項目的開發建設，未來將持續受益。

但張波表示，在相對寬松的貨幣政策下，房地產行業資金面也會得到邊際改善。但為防止資金流入房地產行業致使市場出現大起大落，“房住不炒”的定位和因城施策、分類指導的方向仍會保持不變。