買房也有“黃牛”？唐山“炒樓”現新招式！開發商可為買主免費更名，制造變相漲價幻象？

隨著房地產調控政策實施主體從中央層面逐步過渡預期的升溫，全國多地根據各自實際情況進行預調、微調的步伐出現提速成為業內預期。而記者在調研時發現，部分地產開發商為了搶抓這個難得的“窗口期”，開始使用一種新的“炒房模式”。 在這種模式下，先來者通過認籌方式“取號”，后來者則會采用加價方式“接號”，這就意味著，最先簽署認籌協議者可以將認籌權利溢價轉讓。非常類似于股票市場中的次新股中簽，通過新進入者的接盤，便可以輕松套現。只不過，“發號”主體變更為地產開發商，以期制造變相漲價“幻象”，并最終達到快速銷售和回籠資金的目的。 圖片來源：攝圖網 特有的“倒號模式” “在特定日期前，開發商可以為買主免費更名一次。”這是某購房人向記者提供的《商品房認籌協議書》上，唐山國際旅游島金貝房地產開發有限公司在向客戶明確列出的合同條款。 “天眼查”顯示，唐山國際旅游島金貝房地產開發有限公司股東為曹家祥和曹家林，注冊資本為4000萬元，法人代表為曹家林，他還同時是唐山國際旅游島旅游開發有限公司、唐山弘信物業服務有限公司的代表，由此可見，其所從事的產業囊括了地產開發與下游的物業經營。 而本次交易涉及的項目為金貝溫泉度假公寓。該地塊土地面積為14728平方米，規范用途為商業服務，土地使用年限為2015年12月到2055年12月。 金貝房地產開發有限公司銷售人員解釋說，“免費更名”的意思是，待意向購房人繳納認籌款項后，可以將正式的商品房買賣合同的買受人確定為另外一名購房者。通常而言，數月之后，房價已經上漲，而當時后入者所需要的戶型或已經售罄，如此，已經簽署認籌協議的購房者便可以將行使“更名權”，以一定的超額溢價轉讓“受讓權”給后進入者，并回收此前繳納的認籌金。通過這種回收，前者往往會取得50%以上的收益。 多數銷售人員向購房者的承諾是，由于商品房認籌到正式簽訂購房合同尚需數月到一年多的周期，倘若待正式合同簽署時沒能找到“下家”，第三方銷售公司甚至可以幫助尋找，并促成“接盤”。 唐山是中國近代工業的發源地之一，因工業而興，曾長期被譽為“河北經濟第一市”。2016年前后，因為北京限購的“擠出效應”以及京唐高鐵規劃的批復，唐山房地產市場一改多年沉寂，迎來炒房團集聚，帶來房價進入牛市。 唐山房地產市場近年來主要銷售指標一覽表 數據來源：中指研究院 不過，2017年，唐山市政府辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，被業內稱為“唐山樓市限購令”，市場瞬間冷清之下，提前在此拿地備戰的開發商瞬間資金鏈吃緊，不少開發商推遲工期、延期交房稱為常態。基于此，這種特有的“倒號模式”，被業內視為開發商試圖自救的新路徑。 廊坊福潤達房地產經紀有限公司負責北京周邊多地的商品房代理銷售業務，公司前置業顧問小庭（化名）向記者介紹了這種模式下背后的套路。“免費更名模式的核心要義之一，在于給予優先購買者一定的“倒號權利”，而最終目標，是實現開發商快速回籠資金的目的。” 小庭介紹說，這種模式在業內有一個專業術語，叫做“壓房”，從時間維度來看，這種模式已經存在數年時間；從空間角度來看，也并非唐山所獨有。 “這種壓房模式，隨著此前環京多數城市的房價出現較長時間周期的持續上漲而誕生，河北省內尤其是環京城市的不少開發商賣房，都曾采用了這樣一種模式。”小庭對記者表示，在上漲周期下，前期‘拿號’的客戶可以實現加價套現，后期客戶通過加價入手，把認購書上的購買者名字一改，可以滿足其投機需求，銷售公司也可以通過促成撮合成交而賺取中介費用。” 而其中最為受益的，無疑當屬開發商。壓房與倒號之下，一方面可以減少待售房源，制造饑餓營銷和搶籌假象，另一方面則可以提升售價，有利于后期樓王戶型和價位更高戶型得以成交。“地產商賣房策略，通常都會是分批銷售，其他房源都賣了，樓王還會愁賣嗎？”小庭對記者指出。 圖片來源：攝圖網 警惕違法銷售 日前，河北省住建廳等多部門聯合印發《關于建立健全房地產開發領域違法建設防控治理長效機制的若干意見》，其中要點之一，除了要根治房地產開發違法占地、違法建設外，還試圖根治違法銷售“屢禁不止”“循環整治”等頑疾。 “在‘房住不炒’的政策總基調下，部分開發商寧愿選擇紅線鋌而走險，與所面臨的產業新形勢密切相關。”北京鏈家房地產經紀有限公司某業務員分析說，最近兩年內，隨著房地產調控的持續深入和相對趨緊的貨幣政策，作為高杠桿典型代表，不少開發商的日子非常難熬，尤其是對于中小房企而言，普遍面臨資金鏈緊繃的風險。 根據前述人士介紹，目前唐山房地產包括鳳凰新城板塊、南湖板塊等重要區域，但與燕郊、固安等環京地區多由本地房企控制不同，品牌房企占據唐山大部分市場份額，其中既有萬科等老牌房企，也有新城控股等新秀。產業大環境趨冷，加上龍頭房企的夾擊，中小房企生存維艱。 房地產商通過新招式托市，也與中國房地產市場調控正在出現的微妙變化相關。例如，針對山東菏澤日前出現的政策變動，青島大學經濟學院教授易憲容指出，2019年國內的房地產市場政策，雖然基本方向沒有改變，但一些城市的微調將會成為常態。中國人民大學國家發展與戰略研究院副教授劉曉光也認為，房地產調控政策的實施主體將首次從中央層面深入到地市層面，這既有利于地方根據實際情況進行預調和微調，又可以避免房地產政策執行過程中的大起大落。 申萬宏源在研報中判斷，2019年行業可能出現因城施策調整、政策改善可期的局面。“2019年房地產行業基本面面臨大幅下行可能性較高，適度因城施策調整，放寬各地的自主權較為重要。” 因城施控的政策預期，加速了房企尤其是中小房企回籠資金速度的演進，在資金壓力下，部分中小開發商才表現出趕在窗口期“搶跑”的特征。 “實際上，從今年第四季度開始，不少開發商已經紛紛加大了房源促銷力度，以加速走量，其中，特價房、購房打折、首付分期等促銷模式也紛紛上場。”小庭對記者表示。 e公司官微王笑天