際華集團曾欲“割愛”岳陽文旅新城背后：各方眾口難調致進度緩慢

每經記者｜吳澤鵬    每經編輯｜胥帥    

截至11月22日，3517軍工文化園中唯一修復完成的一棟  圖片來源：每經記者 吳澤鵬 攝

“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”，因為北宋文學家范仲淹的一篇《岳陽樓記》，岳陽樓由此聞名全國。按理說，圍繞岳陽樓周邊打造旅游項目應當是備受追捧。但際華集團（601718，SH）近日卻經歷了一番糾結。

11月13日，際華集團公告披露，計劃出售子公司岳陽際華置業有限公司（以下簡稱岳陽置業）85%股權及債權，后者負責開發岳陽樓旁規劃投資50億元的文旅新城項目。而12月11日，際華集團又公告稱決定終止上述掛牌轉讓事宜。

《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，際華集團一度想要“割愛”背后，是岳陽樓區“打造文旅新城項目”口號提出多年，但實際上卻推進緩慢，還存在久未開工而被認定閑置的地塊。

對于久未動工的原因，無論是當地政府人士還是岳陽置業內部人士均認為，“規劃不清”是重要原因。作為一個地方的“名片項目”，文旅新城的開發陷入眾口難調的局面。在際華集團披露的終止轉讓原因也提到，“為進一步落實政府規劃調整意見”“文旅新城建設新戰略”、“對片區規劃進行調整”等。

曾為岳陽樓“未來”四處考察

11月12日晚間，際華集團公告宣布，將通過公開掛牌方式轉讓岳陽置業85%股權以及同比例債權。標的資產轉讓掛牌底價為15.05億元，其中85%股權轉讓價約3.14億元，債權轉讓價約11.91億元。

三年前開始，岳陽置業負責開發岳陽樓旁“退二進三”騰出的3517老廠區地塊，原計劃是打造文化旅游項目。這一地塊地理位置特殊，際華集團12月11日公告顯示，岳陽置業持有土地緊鄰岳陽樓，位于岳陽樓大片區文旅新城范圍，屬于重點建設區域。

《每日經濟新聞》記者整理歷史資料發現，對于這一片區的開發，2015年以來，當地政府曾提過“3517文化創意產業園”、“3517軍工文化園”等說法，更大范圍的還有“岳州古城”、“3517文旅新城”等，但截至目前，部分項目還在論證籌備階段。

3517老廠區靠近岳陽樓，地段極佳，對其開發也備受關注。岳陽市情網在“2015年大事件”中記載，當年6月26日，時任岳陽市委書記盛榮華會見新興際華集團時任總經理沙鳴，雙方就加快洞庭3517文化旅游新城等事宜進行深入交流。

2016年11月，湖南省文化廳官網發布了《2016~2017年度岳陽市文化系統重點文化產業項目》（報送單位為文化產業處），“3517文化創意產業園”被列入其中。

記者采訪了解到，實際上，當地政府早在2015年就明確，對于在原3517廠地塊上的開發將圍繞“文化創意+旅游”這一方向進行，但具體到何種業態并未確定。

“2015年，在產業規劃這一塊，包括際華自己在內，在業態的選擇上一直沒有定下來，一直在探索，但大方向是文化創意，文化旅游和文化創意相結合。”有曾在2015年接觸過該項目的岳陽市政府內部人士如是對記者表示。

據該人士介紹，在確定“3517文化創意產業園項目”前，相關部門曾與開發企業一同到深圳、武漢考察，希望能借鑒到有價值的模式，“但也沒什么效果。包括在深圳聯系過一家規劃的公司，但后來合作也沒有談成。”

各方難達成一致共識

但開發至今，除了高掛著的“3517軍工文化園”的招牌外，“文化產業項目”依然未見雛形。12月11日公告顯示，岳陽市政府與公司溝通擬按照文旅新城建設新戰略對片區規劃進行調整。

當地市民也多次在市長信箱中咨詢開發進程。有市民中提問，老舊的3517廠區與一路之隔的岳陽樓、汴河街等形成鮮明對比，且“早就有說……卻一直沒有動呢？”

直到2018年3月，市長信箱中對于“關于岳陽文旅新城的建設進度”問題的回復中才表示：項目經過數年的論證籌備，已于2017年5月26日正式開工，進行了土地收儲、規劃調整、土地招拍掛等系列工作。

“其實我們一開始已經準備動工了，一期我們本來是商業用地拍下來的，但后來不讓我們做商業開發了，說要保留軍工企業文化。”記者從岳陽置業內部人士了解到，若開發做軍工文化園，將占用較大面積土地，投資回報將成問題，“很大一部分原因是整體規劃和要求，導致我們在這里舉步不前，很難動，因為一投資下去就是幾十個億。”

“我估計，核心問題就是政府希望搞軍工文化園之類的項目，但企業會認為這個項目不具備盈利能力。”前述岳陽市政府內部人士稱，據其估計，項目進展緩慢的緣由，就在于開發業態上，政府與企業間未能達成共識，未能找到合適的模式。

“企業不反對搞這個（軍工文化園），但要找到商業盈利模式；企業嘛，總歸要盈利，靠什么盈利呢？他們面臨難題。”該人士指出，旅游資源開發說起來容易，但落實到具體實踐中，則要顧慮的東西有很多，必須考慮與岳陽樓的關聯、相互提值等。

3517軍工文化園內，修復工作于約50天前開始 圖片來源：每經記者 吳澤鵬 攝

“例如，必須圍繞岳陽樓的延伸，但又不能簡單搞成搞購物、餐飲這種，這對整個景區的提值沒有實際意義；同時，不能采取簡單的復古模式去搞，現在全國修舊城太多了，修城也是投入很大，修了后，業態跟進還是問題。”該人士稱：“總而言之，就是投入與產出的矛盾問題。”

記者也就此問題咨詢上市公司際華集團，相關負責人則表示，項目進程“在計劃中”，針對這種特殊區位的項目，尋找戰略合作伙伴、做出精品項目、全面體現土地自身價值是比較穩妥的方式。“政府對這片地的期望也挺高，因為緊靠岳陽樓，他們不可能舍棄這方面（文化+旅游）的訴求，我們也挺慎重；所以最終選擇找戰略合作者，爭取以最好的方式把這個東西呈現出來。”