十年房價“神話”將被打破：澳洲房價創金融危機以來最大跌幅

澳大利亞房地產市場近期持續低迷，房屋拍賣清盤率屢創新低，成交價格也大幅下跌，而這種情況在兩個最大的州府城市悉尼和墨爾本尤為明顯。

根據地產分析機構CoreLogic Inc.周一公布的數據，上個月澳大利亞全國房價下跌了0.7％，其中悉尼下跌1.4％，墨爾本下跌1％。這也進一步推動全國房價跌創08年全球金融危機以來的最大月度跌幅。

自2017年7月達到峰值以來，悉尼房價的總跌幅已經達到9.5%，即將超過27年前上一次經濟衰退期間9.6%的跌幅。不僅如此，這一跌幅甚至比1989-1991年期間還要大。

彭博指出，11月通常是澳大利亞房產銷售的旺季，而當前這種深度下滑也預示著未來房市將持續疲軟。

值得注意的是，不僅悉尼和墨爾本數據顯疲弱，全澳的數據也不樂觀。CoreLogic數據還顯示，最近幾周，全澳的房屋拍賣清盤率已經連續低于50%，而年初的時候還在70%以上。

圖片來源：攝圖網

澳大利亞SQM地產研究主管Louis Christopher說，這些數據若轉換成房價下跌，跌幅可達3%，這可能讓澳大利亞的房地產市場走向“崩盤”軌道。

瑞銀分析師稱清盤率在50%是明顯的疲軟信號，預測2020年前全澳房產價格將下跌10%，悉尼和墨爾本將下跌15%，并表示如果政策不出現松動，十年來的房價只升不降的“神話”將被打破。

澳大利亞基金公司AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver也稱，考慮歷史上清盤率和房價變動關系，現在的清盤率水平指向了房地產價格的下行趨勢，尤其是在悉尼和墨爾本。

10月，AMP Captial曾下調對澳大利亞房地產市場的預期，預計到2020年，悉尼和墨爾本的房價將從峰值大幅下降20%左右，將使房產市場的平均價格回到2015年上半年的水平，Oliver稱之為“完美風暴”。

另需注意的是，CoreLogic的“房屋價值指數”已經重回2017年1月水平。其分析師Cameron Kusher表示，澳大利亞的房屋均價過去10年增長了45%，過去20年增長了210%，有房一族顯然不愿看到房價下跌，雖然悉尼和墨爾本在這輪房地產低迷期降幅最大，但在這之前，其增長速度也是最多的，因此，即便預期房價繼續下跌，但考慮到缺乏實際工資增長的情況，房屋的可負擔性仍不會得到顯著提升。

不僅如此，根據《澳大利亞人報》報道稱，由于貸款限制收緊，悉尼和墨爾本的房價可能下跌20％，而澳新銀行也加入各大銀行的評論，預測房地產市場將會出現更長和更嚴重的下滑。

澳新銀行高級經濟學家Daniel Gradwell在一份研究報告中表示：“雖然悉尼和墨爾本房價下跌的步伐與預期一致，但我們認為沒有證據顯示情況有所緩解。”該銀行還指出，悉尼房價的跌幅已經是多年來最大的。

“我們認為還有更進一步下跌。我們現在預計悉尼和墨爾本的房價將從高峰時下跌15％至20％左右”，Gradwell如是說。匯豐銀行在上周也降低了對澳洲房地產市場的預期，預計明年房價可能會下跌8％。

值得注意的是，澳洲不僅房價暴跌，全澳住房擁有率也出現明顯下跌。

澳大利亞最新的住房、收入和勞動力動態調查(Housing, Income and Labour Dynamics in Australia Survey)顯示，擁有自己房子的人數從2011年的72%下降到2016年的66%。

《澳洲都市報》稱，知名房地產研究機構都門(Domain Group)日前發布的最新研究預測顯示，澳大利亞房價持續下跌的狀況將在2019年趨于穩定，之后進入溫和上漲階段。

該機構經濟學家Trent Wiltshire表示，由于穩定的人口增長、低失業率和低利率，到2020年，全澳房價將得以鞏固，“我們認為市場將在2019年自行修正，然后轉變為2020年適度增長的周期”。

華爾街見聞 周明明