新城控股高級副總裁歐陽捷：深耕城市群是一道選擇題

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

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“當軌道交通（地鐵、高鐵）和高速公路的通車區域逐漸蔓延，房企只要沿著這個趨勢布局，就能抓住未來機會。”在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，城市群已經是房企不容忽視的生存空間。

尤其是城市群中的核心城市，農村人口進城將首選城市群中的核心城市，給城市產業提供人力支撐，這是未來的市場機會。伴隨著城鎮化的深入，歐陽捷認為，城市群周邊的三線城市會和城市群的核心城市一起發展，這個市場也有機會。

在這一輪城鎮化過程中，圍繞城市群，各級城市都有自己的機會。不過對于房企而言，這些“城市機會”，選擇對了便是新的空間，但錯了也可能是新的危險。

做出城市選擇是房企核心競爭力表征

房企深耕城市群，第一道門檻便是選擇。

歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，企業進入城市的選擇標準，是企業核心競爭力的體現。

企業從經濟增速、經濟增速、人口總量、人口增速、人口流入流出、產業分布等幾個大指標來判斷城市實力，而城市的這些基本面則決定了企業的溢價空間。

根據幾十上百個指標，房企會把城市分為成長型和機會型。歐陽捷告訴記者，比如，長三角、大灣區、京津冀，這三個城市群的中心城市都是成長型的，新城會重點深耕拓展。有些城市則是機會型的，新城會根據項目情況和當地市場做進一步判斷。例如除上述城市群外，新城會在二三線核心城市中選擇進入。

在房企和城市的關系中，這種選擇與被選擇，既決定關系長久與否，也決定互利多少。

歐陽捷就告訴《每日經濟新聞》記者，選擇了進入的企業，首先會參考城市區域整體購買力，根據當地的經濟結構、人口結構來判斷物業能否被快速消化。因此，整體居民收入，當地經濟發展，城市現有房企的情況，將決定城市未來能否借助品牌形成良好的溢價率。

布局高周轉城市是房企的“解套”路徑

城市群中各級城市的貨量調整，也需要順勢而變。

歐陽捷就告訴《每日經濟新聞》記者，如果房企在一二線城市擁有大量存貨，但不能快速銷售，這會拖累企業現金流，因而適機轉戰可以高周轉的三四線城市，是“解套”的唯一路徑。

“在三四線城市，房企可以快拿地、快開工、快開盤，通過高周轉快速回籠資金。只要有了足夠的現金流，不僅壓力不大，而且還可以多買地，繼續滾動發展、彎道超車。”歐陽捷表示。

不過，目前三四線城市的棚改貨幣化有所降溫，溫和調控的措施有所增加，三四線城市房地產市場會進入相對平穩發展期，要隨機應變，注意合理調整。

具體到城市群內部，歐陽捷認為，應根據不同城市量級采取不同策略。

大多數一二線城市住宅用地供應趨勢性下降，同時還在逐漸擴大共有產權住房、租賃住房、公租保障房占比，可售型住宅逐漸減少，需求難以增長、更不可能爆發。雖然這些城市潛在需求大、長期價值大，但供應受抑、調控嚴厲、成交平平，房企日子很難過。

在這種背景下，強化市場調研和客戶需求，提升產品研發，或者根據標準化產品來做優化，盡可能提高溢價，是房企在此類城市中保證利益的基礎工作。

與此同時，大城市的郊區也值得關注。

“在城鎮化過程中，有一部分人在租房過程中實現由租轉買，這部分人群為首次置業的剛需人群，對于房屋品質不高，但是戶型要夠大，因此多偏于郊區。”歐陽捷表示。

此外，三四線城市的需求此起彼伏，不去三四線城市拓展，就不會有發展機會。下沉到三四線城市，是房企獲得業績新增長的唯一途徑。從近期房企拿地均價下降、拿地面積上漲可見，不少房企早已如此排布。

而在此類城市，“逆周期拿地的邏輯是對的，但注意不能把錢一直壓在兜里，一直等就一直拿不到地。”歐陽捷指出。