近20單吸金近千億元 長租公寓ABS轉向公募REITs才是王道！

每經記者｜陳晨    每經編輯｜何劍嶺    

圖片源自：視覺中國

自2017年起，資本開始搶灘長租市場，龍湖、保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企以及魔方、鏈家自如、新派等長租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITs等不同模式實施了租賃產品證券化，獲得了重要的金融支持。2017年成為了長租公寓ABS市場的元年。

長租公寓ABS吸金近千億

據聯訊證券介紹，目前我國長租公寓證券化主要有三種模式：輕資產的租金收益權ABS，重資產的CMBS和類REITs。他們的區別在于證券化的底層資產不同。

輕資產的租金收益權ABS就是以租金收益權為底層資產，實質上是一種應收賬款類資產證券化，沒有抵押或者租金形成的應收賬款本身就是抵押物。CMBS是以商業地產為抵押形成的抵押貸款為底層資產。類REITs是以商業地產產權和租金收益權為底層資產，以商業地產為抵押，將未來租金形成的應收賬款注入資產池。CMBS和類REITs最大的區別是類REITs不直接就商業物業進行操作，原始權益人通過將物業注入項目公司，以項目公司股份轉讓的形式轉讓商業物業。

據火山君（微信公眾號：huoshan5188）統計，2017年以來，市場上相繼推出了近20單公寓類資產證券化產品，涉及資金超900億元。比如，今年以來，碧桂園、越秀、自如、蛋殼公寓等企業紛紛發行了長租公寓ABS，并以房企類發起人發行規模較高，動輒上百億，而且以類REITs形式居多，不過，火山君（微信公眾號：huoshan5188）也注意到，就在長租公寓ABS火熱的同時，一些長租公寓ABS卻頻遭中止，比如今年7月，朗詩寓長租公寓一期ABS、百度租房分期ABS等遭到中止。

2017年以來公寓類資產證券化產品：

數據來源：CNABS、國泰君安

“現在長租公寓ABS發行大部分都是比較成功的，必須要有投資人認購才能發行。但是中止也是比較常見的現象，原因有各種各樣，有來自發行價格的，也有來自投資人的”，和逸金融CEO龐陽表示：“現在一些運營企業想要通過ABS融資，一個難點就是租售比較低，從資產端看就兩個需求，一是用什么成本融，二是能融多少錢。如果租金收入偏低，然后拿這個收入去做ABS，融到錢的規模可能就會較少，不滿足企業需求”。

此外，前述滬上券商資管人士也表示，現在從市場上發出來的公寓證券化產品來看，都是處于第一梯隊的企業，比如具有國企性質的保利、招商蛇口，還有就是有較大規模的自如、新派等。雖然理論上說ABS發行不看發起人主體資質，但是在目前國內情況還是要考慮在內。還有就是從券商管理人以及交易所審核標準來說，都還是具有較高門檻的。

向公募REITs推進

今年3月，“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”成功發行，這是國內首單央企租賃住房類REITs，也是首單儲架發行類REITs。有評論人士稱，儲架式分期發行不僅是一次融資，更是間接實現了公募REITs的擴募功能，已經非常接近真正的公募REITs。

業內人士表示：“現在長租公寓ABS做的都是類REITs，不過未來肯定是要朝著公募REITs發展，但是這也需要一個過程”。基金業協會洪磊在今年3月30日的中國證券投資基金業年會暨資產管理高層論壇上就表示，要發展不動產證券化和公募REITs，豐富長期投資工具，以推動以公募基金為代表的資產管理業的供給側改革。

“公募REITs是一個比較理想化的REITs，是一個長期發展的方向。從投資人的角度來看，如果把錢用來買RIETs，收到的收益其實是跟房租成正比的，而擁有的REITs的價值是和房價成正比的。這一點對剛到一個城市工作的年輕人最為合適，不著急買房子，可以把多出來的錢買REITs，可以用REITs的收益來付房租，最后什么時候想買房子的時候就把REITs賣掉。因為REITs本身的價格是和房價成正比的，隨著通貨膨脹，如果房租往上張了，投資人投資的REITs的收益也會往上漲。我認為這樣子可以降低年輕人買房的緊迫感和危機感”，龐陽對火山君（微信公眾號：huoshan5188）說到。

“目前中國版REITs一直沒有推出的一大障礙就是稅費重”，龐陽對火山君（微信公眾號：huoshan5188）繼續說到。此外，有業內人士也表示，目前國內針對REITs并無特殊的稅收優惠，復雜的結構設計可能可能會帶來稅收消耗，降低REITs的收益率，所以呼吁出臺針對REITs的稅收優惠政策。除了稅收和收益率外，該業內人士還指出，與基礎資產信用不獨立、制度環境滯后、缺乏統一的市場化運作環境等也是真正REITs出現前面臨的挑戰。