博鰲·鎂刻| 摩根大通朱海斌：未來商品房市場可能趨向政府主導

每經記者 唐潔 蔡雅蕓    每經編輯 陳夢妤    

“房地產緊縮仍然要堅持，金融嚴監管仍然要持續。”摩根大通董事總經理朱海斌表示。

今年不會出現明顯的政策放松

朱海斌在梳理過去10年宏觀政策變化時說，2008年以后，基本上每隔三年就會出現一次政策放松，其中2008年4萬億的刺激政策，是中國經濟過去10年最強的刺激。另外，2012、2013和2015、2016年又有兩次政策放松。

朱海斌認為，今年財政政策、貨幣政策以及匯率政策在調整的同時都同步強調持續收緊房地產市場監管和嚴控，這是與以往不同的地方。

“財政政策、貨幣政策、匯率政策、房地產政策、監管政策”，是朱海斌提出判斷政策松緊的五個方面。

在財政政策上，朱海斌分析稱，2018年全年不會有明顯放水。從財政赤字的水平看，2018年很可能與2017年接近，所以這次財政刺激力度也會比以往弱。

在貨幣政策上，朱海斌表示，利率政策和信貸政策的力度也可能遠弱于以往。首先是利率政策，2008年、2012年、2015年，歷次貨幣政策放水都伴隨著一系列降息舉措，但目前為止，銀行存貸款利率沒有任何調整。另外，從信貸增速看，今年4月央行降準之后，廣義的信貸增速一路下行，6月份創下歷史新低，我們分析央行的目標就是組織社會融資水平的下滑，下半年增速可能穩定在10%左右。

金融監管上，“4月以來，資管新規、理財新規陸續出臺，表明嚴監管的方向不會有明顯變化。”朱海斌說。

商品房市場可能趨向政府主導

就房地產行業，朱海斌對目前的宏觀政策做了三輪解讀。

一是下半年房地產市場可能會出現溫和下滑。從房地產投資增速的規模來看，上半年增長10%，這并不是一個可持續水平，下半年可能會維持在4%到5%之間，全年維持在7%左右。

二是行業深度整合，大房企和中小房企之間的分化可能會進一步加劇。2020年之前，前8位房地產開發商的市場份額可能占到35%左右，前20位可能會超過50%，這與目前的房地產市場格局有所不同。

三是從政策來看，2017年應該說是繼2003、2004年以后房地產政策變化最大的一年。新的樓市供應格局之下，商品房和保障房市場基本呈現并行局面。

目前我們所看到的種種行政措施可能會更加長期化，這對市場來說風險較大。以往商品房是以市場為主導的價格機制，未來則可能趨向由政府主導，管控價格、管控數量，這對房企來說可能是最大的政策挑戰。

從整個房地產行業來看，未來城鎮化仍然有一定的增量空間。未來支持新一輪行業需求的，不能簡單說是一二線城市，還是三四線城市，更多的是城市群聚集帶來的效應。