李宇嘉：遏制借公積金炒房需對信息管理系統化設計

李宇嘉

近日，廣州住房公積金管理中心發布了廣東省住建廳、公安廳、財政廳、中國人民銀行廣州分行等四個部門轉發的《關于開展治理違規提取住房公積金工作的通知》。該通知對未來公積金提取哪些要予以支持、哪些要加強管理，作出了明確的規定。

梳理上述通知，明確表示要支持的有兩類：即優先支持提取公積金支付房租；重點支持提取公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房。明確要叫停的有三類炒房投機行為：一是一人多次離婚買房、多人買賣一套房的；二是非戶籍地也非繳存地的異地購房、非配偶或非直系親屬共同購房；三是選擇通過離職直接提取，而非通過異地轉移接續平臺提取。

之所以出臺上述通知，背景是5月初住建部在對各地市場巡查中發現了一些新問題，即一些機構和個人通過偽造證明材料、虛構住房消費行為等手段，違規提取公積金，有的甚至形成“騙提”、套取公積金“黑色產業鏈”，擾亂了公積金管理秩序，削弱了公積金的互助性和保障性。

過去，由于一部分中低收入者難以借助公積金獲得住房貸款，于是違規提取公積金的現象比較多，但類似用公積金投資炒房的現象還是比較少。一方面，根據剛剛發布的《全國住房公積金2017年年度報告》，2017年全國住房公積金人均繳存額1.36萬元，相比動輒超過百萬元的商品房來說，公積金顯得有些杯水車薪；另一方面，炒房群體多數為中高收入者，消費貸、抵押貸等融資渠道多樣化，相比之下公積金提取手續更為繁雜。

那么監管部門為何此次明確提出要打擊違規提取公積金炒房呢？

這是因為，監管部門在對各大城市市場秩序調研中發現，在各種限制性措施的布局下，重點城市炒房的成本、門檻和難度都很高了。隨著三四線城市房價上漲，投資需求已經外溢到了這些城市。

根據西南財經大學中國家庭金融研究中心的調研，三線城市銷售的住房為非本市常住居民購房比例，從2013年的11.2%大幅上升至2017年的21.2%。從平均占比來看，2013~2017年，一線城市銷售的住房中僅有0.5%為非本市常住居民購買，二線城市這一比例是9.3%，三線城市則高達15%。由此可見，近年來投資需求轉向了三四線城市。

近幾個月發布的數據顯示，70個大中城市，房價漲幅靠前的多數是三四線城市，顯示大城市投資需求明顯外溢和擴散。而且，三四線樓市體量較小、房價較低，一定量的資金便可以將一個片區的房價炒高。

但與此同時，三四線城市貸款融資相對而言并沒有那么便利，特別是對外來投資客更是如此。在這種情況下，2015年以來被鼓勵的“返鄉置業”、公積金異地轉移接續等，開始逐漸異化為套取公積金和投資炒房的機會。

調查發現，部分人利用虛假購房合同、虛假購房發票等，以在戶口所在地外的地區異地購房為由，騙取住房公積金。另外，有的城市離職可隨即提取公積金，也被違規套取。

據調研，目前各地離職公積金提取政策并不一致，有一些城市離職提取政策寬松。于是，中介機構協助繳存者在購房目的地開立公積金賬戶，公積金實現異地轉移后，立即申請離職提取。這種行為實際上是“鉆地區間政策空子”，采用“迂回路線”協助繳存者套取公積金，并收取一定“中介費”。繳存者則通過離職提取，在輕松套現的同時，還將資金順利轉移至投資炒房目的地。

正是在這樣的背景下，廣州市對公積金提取的新政明確提出，繳存職工與單位解除勞動關系，應先辦理個人賬戶封存。封存期間，異地開立公積金賬戶并穩定繳存半年以上的，才辦理異地轉移接續手續。

同時，通知還提出要建立跨地協查機制。具體來說，就是各地公積金管理中心要加強協同，建立防范違規提取公積金的跨地協查機制；審核提取業務時，需核查申請人異地房產交易、不動產登記、戶籍等相關信息，要商請信息產生地公積金管理中心向相關信息管理部門代為核查，確保真實的異地自住購房。

通知還提出，要建立商業銀行“前臺受理審核、后臺重點復核、內審部門稽核”三道防線、做實審查，并借助失信聯合懲戒、記入終生跟蹤的信用記錄，甚至將偽造假證明材料者移交公安等威懾力度較大的方式，打擊違規利用公積金炒作三四線樓市。

2017年以來，廣東省房價漲幅最大的并非是廣州、深圳等一線城市，而是外圍的佛山、中山、東莞和清遠等城市。

根據中國房價行情系統提供的數據，2017年廣東省房價漲幅TOP5城市分別是清遠（65%）、佛山（38.3%）、中山（36.4%）、廣州（33.5%）、揭陽（27.9%）。2018年上半年，廣東省內房價上漲最快的城市是中山、肇慶等城市。

顯然，在高壓調控政策下，廣州和深圳等省內熱點城市的購房需求，部分轉移到了外圍。在融資收緊的情況下，套利異地轉移接續平臺，將公積金轉移到這些城市，再借助中介辦理離職提取，既能獲得購房資格，又套現了低成本的公積金。

今年以來，三四線城市房價明顯上漲，投資炒作的因素不可忽視，這與中央“房住不炒”的要求完全背離。近期，國家七部委啟動了持續半年、覆蓋全國30個城市（包含三四線城市）的史上最大力度的房地產市場秩序整頓。在金融層面，打擊資金違規流入樓市是應有之意。

“房住不炒”，意在打擊投機炒作的同時，夯實和助推自住需求，以“低（利率）存低（利率）貸、互助合作”為原則，公積金是貫徹“房住不炒”的載體。若公積金成為炒房的工具，則完全背離了這一初衷。

因此，除了廣州外，近期湖北、杭州等地，均發布了落實四部委文件的措施。另外，此次四部委新政及廣州等地的落實文件中，除打擊投機炒作外，還建立了公安、住建、人力資源社會保障、民政、不動產登記、人民銀行分支等部門的信息共享機制，這就為構建公積金余缺調劑機制、推進異地流轉，支持返鄉創業和置業、自住需求打下基礎。

上周廣州發文后，市場反響很大，有一部分傳聞甚至以訛傳訛稱“廣州叫停公積金異地購房提取”。事實上，正常地通過全國轉移接續平臺的異地購房提取，渠道一直是順暢的。而加大對非繳存地、非戶籍地的審查，其目的也正是為了確保自住購房需求。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）