專訪|全美最大房產平臺專家：舊金山上半年房價飛漲20% 科技新貴成推手

每經記者｜蔡鼎    每經實習記者｜謝陶    每經編輯｜張弩    

全球許多大城市都面臨著房價高漲的壓力，尤其是各大著名灣區，如紐約灣區、東京灣區、舊金山灣區以及中國的粵港澳大灣區的房價均遠高于周邊區域。舊金山的人口密度僅次于紐約，位居美國第二，當地生活著大量的華人。而舊金山灣區，一直以來都是華人投資置業的熱點區域。經過幾十年大規模的開發，適宜工商業和住宅用地的土地正變得越來越稀缺。

《每日經濟新聞》記者觀察到，在2018年的上半年，受多方面因素影響，舊金山房價平均漲幅達到20%，創下歷史同期最大漲幅。

美國知名房地產數據公司CoreLogic的數據顯示，灣區的房價已經連續6年上漲。今年5月，舊金山房價的中位數漲至87.5萬美元，同比漲幅達到15.9%。在金融危機前夕，2007年11月舊金山住宅價格中值曾觸及89.5萬美元的峰值。

為了探究此輪舊金山房價飛漲的原因，并進一步了解美國房產的整體走勢，《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）記者采訪了美國最大的房地產平臺Zillow的資深經濟學家亞倫•特拉薩斯（Aaron Terrazas）。

舊金山房價上漲動力主要來自美國居民購房者

NBD：在這一輪房價飛漲過程中，舊金山哪片區域的漲勢最猛？在歷史上，有沒有相似的漲價情景？

亞倫•特拉薩斯：Zillow發布的房價指數顯示，大舊金山地區的房價中值相比去年上漲了11.2%，達到了約95萬美元，舊金山主城區今年的房價中值上漲了10.7%，漲至135.4萬美元。

按朝向來講的話，在舊金山市區內，過去一年西南朝向的小區房價增長最快，最典型的如Westwood Park漲幅為23.4%，Inner Parkside為21.8%，Merced Heights為21.1%。北朝向的小區漲幅不大，普遍低于整體房價漲幅，比如Outer Richmond漲幅為3.5%，Lake Street為0.6%。Marina甚至出現了負增長，漲幅為-1.3%。

作為美國最具創新能力和最有吸引力的大城市，舊金山在歷史上經歷過好幾次類似的房價暴漲。著名的有1998年到2000年的互聯網泡沫（dotcom boom）時期，2003年到2005年的房產泡沫時期。這些時期的房價漲幅都高于當前的房價漲幅。例如：在2000年的時候，舊金山的房價平均漲幅高達30%；在2004年年底的時候達到24%。

NBD：根據你的觀察，此次的房價暴漲與歷史上數次的房價暴漲有何差別？

亞倫•特拉薩斯：以2008年金融危機前的房價暴漲為例。當時是由于太過寬松的貸款政策導致房價“水漲船高”，最終失控。自那之后，各地政府立法加強了貸款的限制。我們現在面臨的是不一樣的政策環境。

NBD：在2018年上半年，受多方面因素影響，舊金山房價平均漲幅達到20%，創下歷史同期最大漲幅。根據CoreLogic的報告，只有不到十分之一的住房售價低于50萬美元，有近60%的售價超過了80萬美元。舊金山現在哪種房型是最受歡迎的？主要的買家又是誰？

亞倫•特拉薩斯：整體而言，在舊金山主城區的獨棟住宅的漲幅為12.3%，高于獨立公寓的8.6%。就獨棟住宅而言，大戶型的獨棟住宅最受歡迎，漲幅也最大。過去一年，帶4到5間臥室的住宅房價漲幅為16.4%，帶3間的漲幅為13.2%，帶2間的漲幅為8.8%，帶1間的漲幅最低，只有5.3%。

目前，我們沒有詳細的數據來區分不同買家。但調查顯示非美國居民的購房者數量遠遠低于美國居民購房者的數量，占比很低。

NBD：獨立公寓作為當地房產市場的重要組成部分。是什么原因造成了它的上漲速度慢于獨棟住宅？

亞倫•特拉薩斯：主要由于舊金山主城區的獨棟住宅建設用地非常的稀缺。而近年來，對于獨立公寓的投資較大，增量相對而言更多。

科技公司和高薪人才帶來充足購買力

NBD:根據CNBC的報道，眾多的科技公司扎堆舊金山，近期美股科技股的普遍上漲助推了當地房價，帶來一些“副作用”。你怎么看待這樣的觀點？你認為房價上漲的主因是什么？

亞倫•特拉薩斯：舊金山長久以來都是一個富裕之地。當前階段，舊金山的科技公司在全美范圍內扮演著創造大量就業機會，振興全美經濟的角色。

從需求端來講，大量的科技創業公司和高薪人才，帶來了充足的“購買力”。從供給端來講，舊金山的房市與美國其他城市相比面臨著比較嚴重的供應短缺問題。舊金山嚴格的房產開發政策、繁雜的手續、漫長的流程使得房產開發的難度加大，成本上升。

NBD：舊金山是美國人口密度僅次于紐約的大城市。大量的人口涌入曾導致了住房危機。在2015年，舊金山的房價中值是美國房價平均中值的6倍。為什么舊金山的房價會如此高？

亞倫•特拉薩斯：這里特別需要強調的是，舊金山涌入的大量勞動力中，有遠高于全國平均收入的高收入群體。同時，舊金山有著全國最嚴格的房產開發的法規政策。

當前美國房市不存在泡沫 未來漲幅整體下降

NBD：舊金山高漲的房價將會給美國房市帶來怎樣的影響？您認為這一次的房價暴漲預示著下一輪的全國房價上漲嗎？

亞倫•特拉薩斯：由于舊金山主城區及周邊市區嚴格的法規限制，住房供應量匹配不上增長的買房需求。在舊金山，買房需求的輕微增長就會帶來夸張的房價上漲。然而，在美國大多數的城市，住房供應量普遍比較充足，能夠滿足當地買房需求，房價的上漲沒有這么敏感。同時，我并不認為舊金山的房產趨勢反應了美國整體的趨勢，它也不能預測未來的走勢。

NBD：你認為當前的房市存在泡沫嗎？

亞倫•特拉薩斯：通常來說，經濟學家們會從不同維度去判斷一個地區的房市是否存在估值過高或者過低的情況。最常見的指標就是房價收入比和房價租金比。目前整體而言，全美房市表現良好，這兩個指標都低于歷史水平。但也有部分地區是高于歷史水平的，這些地區主要分布在美國西岸。

但無論市場是否存在泡沫，購房者在購房時都得親自做嚴格的調查，避免在高杠桿的時候買入。

NBD：你能描述一下美國房市的整體概況嗎？

亞倫•特拉薩斯：美國勞動力成本上漲，建筑材料成本增加，房屋建設規模緩慢增長，低于歷史水平。加之年輕人增長的購房需求以及較低的銀行利率，美國房價整體呈現上漲趨勢。

美國西部的城市及其郊區的房地產市場，由于購房需求旺盛以及新房供應緊張，房價增長依然最快。美國南部以及東南部的城市，由于土地供應充足，新房增量能夠匹配購房需求的增長，房價漲幅不大。

NBD：你對于舊金山房產市場以及美國的房產市場未來發展有什么預測？

亞倫•特拉薩斯：估計到2019年5月，大舊金山地區的房價漲幅將會降至7.3%，舊金山主城區將會降至7.4%。而全國房價的平均漲幅將會降至6.5%。但由于利率上漲的因素，在接下來的12個月，美國房市將會面臨多次震蕩。