大城市房租要降？銀行萬億資金之后，險資又殺入長租市場

繼銀行之后，險資也將進(jìn)入長期租賃住房市場。

今日（6月1日），中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》，正式明確險資可以參與長租市場，相關(guān)事項及要求自發(fā)布之日起施行。

目前銀行已通過與政府合作、與房企合作等方式，先行進(jìn)入租賃市場。如今銀保監(jiān)會這一政策可謂符合險資和住房市場雙方需求，業(yè)界對此早有預(yù)期。

據(jù)統(tǒng)計，中農(nóng)工建交這五大銀行短期內(nèi)便與約30個省市相關(guān)部門簽署了以發(fā)展住房租賃為核心的戰(zhàn)略合作協(xié)議。這五大銀行合計提供的意向性授信規(guī)模，便超過了萬億元。

《通知》七大要點

中國銀保監(jiān)會今日發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》，明確了保險資金參與長租市場的有關(guān)要求，重點如下：

一是明確參與主體

保險公司及保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

二是明確參與方式

1、保險公司：直接投資

2、保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)：設(shè)立債權(quán)計劃、股權(quán)計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金

三是明確項目要求和區(qū)位限制

1、具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益，具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流；

2、處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點城市。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市；

3、其他：要滿足效益、權(quán)屬、土地使用性質(zhì)和審批程序等方面的要求。

四是明確產(chǎn)品設(shè)立條件

1、采用債權(quán)計劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100％（含）以上；

2、采用股權(quán)計劃及保險私募基金方式的，項目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押。

五是規(guī)范資金管理

要求保險機(jī)構(gòu)督促各類主體規(guī)范項目建設(shè)管理和資金劃撥，實行資金專戶管理和資金進(jìn)出的全流程監(jiān)控，確保保險資金封閉運(yùn)行、專款專用。

六是明確投資的風(fēng)險管理要求

保險機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立專屬崗位，負(fù)責(zé)投資項目的投后管理，并建立全程管理制度，做好關(guān)鍵結(jié)點的風(fēng)險防范。

七是明確綠色通道

優(yōu)化產(chǎn)品注冊機(jī)制，對于投資租賃住房項目的保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品適用注冊綠色通道。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險室副主任朱俊生對券商中國記者分析，《通知》體現(xiàn)出監(jiān)管部門對險資參與長租市場既積極又審慎的態(tài)度，一方面是給予了綠色通道，另一方面對所投項目的區(qū)位選擇、融資項目主體的選擇，有一整套風(fēng)控要求，體現(xiàn)監(jiān)管部門關(guān)注風(fēng)險，關(guān)注險資參與長租市場的商業(yè)可持續(xù)性原則。

圖片來源：視覺中國

利于險資配置，也利于住房改革

這一《通知》在保險業(yè)界早有預(yù)期。去年以來，原保監(jiān)會副主席陳文輝、資金運(yùn)用部主任任春生等多次稱，要研究拓寬保險資金運(yùn)用參與長租公寓等領(lǐng)域，進(jìn)一步優(yōu)化保險資金配置，這也是深化險資運(yùn)用改革的一部分。

一位保險資管公司副總裁對券商中國記者稱，保險機(jī)構(gòu)參與長租市場的簡易結(jié)構(gòu)是，保險機(jī)構(gòu)通過直接投資或者債權(quán)計劃等形式，投資開發(fā)商等主體的長租項目，融資主體獲得資金支持，保險機(jī)構(gòu)獲得投資收益。

他表示，之所以去年來保險業(yè)對長租市場關(guān)注提升，主要在于兩方面原因：

一方面，住房租賃是個新的商業(yè)模式，此前我國的住房市場以銷售為主，經(jīng)歷了十幾年的粗曠發(fā)展，開發(fā)商及相關(guān)方通過獲得超額房價上漲獲得收益，但這一模式如今面臨改革；

另一方面，長租公寓可期具有穩(wěn)定現(xiàn)金流、期限長等特點，符合險資投資偏好。

銀保監(jiān)會稱，《通知》的發(fā)布，有利于拓寬保險資金運(yùn)用渠道，優(yōu)化保險資產(chǎn)配置，服務(wù)好主業(yè)發(fā)展；有利于發(fā)揮保險資金長期、穩(wěn)定的優(yōu)勢，助推國家房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建設(shè)，加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；有利于促進(jìn)我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快全面建成小康社會住有所居的目標(biāo)。

上述保險資管副總裁表示，此前保險資金投資不動產(chǎn)等領(lǐng)域，采用類似“白名單”制度，長租公寓等領(lǐng)域不在可投之列，而上述銀保監(jiān)會《通知》的發(fā)布，意味著保險資金投資長租市場有了明確依據(jù)。

他預(yù)計，保險機(jī)構(gòu)具體開展長租業(yè)務(wù)，將依據(jù)險資運(yùn)用辦法、投資不動產(chǎn)的辦法以及上述《通知》等進(jìn)行，若遇到具體問題，可能后續(xù)還會有補(bǔ)充細(xì)則出臺。

銀保監(jiān)會稱，下一步，將支持保險機(jī)構(gòu)發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極探索可持續(xù)的長租市場商業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)一步參與國家重大戰(zhàn)略、關(guān)鍵領(lǐng)域和民生工程建設(shè)。

截至一季度末，保險資金運(yùn)用余額15.3萬億元；保險資管機(jī)構(gòu)累計發(fā)起設(shè)立債權(quán)計劃和股權(quán)計劃893項，合計備案（注冊）規(guī)模2.2萬億元。

央行、證監(jiān)會已先發(fā)聲，建立住房租賃金融支持

從2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議后，長租公寓的政策東風(fēng)就一直在吹。中共第十九次全國代表大會明確了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的最高政策定調(diào)。

在銀保監(jiān)會之前，其他金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)已相繼行動，推動各類金融機(jī)構(gòu)參與住房租賃市場。

2月初，中國人民銀行工作會議部署了2018年工作的主要任務(wù)，提出要完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系。

隨后的4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。

該《通知》旨在推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。

這一《通知》明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件。主要包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；物業(yè)正常運(yùn)營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。

證監(jiān)會、住建部的《通知》也明確了優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域。明確優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

銀行已率先行動

去年第四季度以來，銀行系進(jìn)軍住房租賃市場的消息鋪天蓋地而來，目前，五大行和股份行紛紛開展政銀合作、銀企合作，創(chuàng)新長租住宅的金融服務(wù)。

據(jù)統(tǒng)計，中農(nóng)工建交這五大銀行短期內(nèi)便與約30個省市相關(guān)部門簽署了以發(fā)展住房租賃為核心的戰(zhàn)略合作協(xié)議。而這五大銀行合計提供的意向性授信規(guī)模，則超過了萬億元。

去年11月16日，工商銀行廣東省分行營業(yè)部與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，將為廣州市住房租賃市場參與主體提供5000億元授信資金支持。同時，與當(dāng)天掛牌的廣州越秀集團(tuán)有限公司、廣州珠江實業(yè)集團(tuán)有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，共同推動廣州市住房租賃市場發(fā)展，多層面支持住房租賃消費需求。

建設(shè)銀行方面，去年11月與廣東省住建廳、佛山市政府達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作。此外，建設(shè)銀行深圳分行還與萬科、華潤、碧桂園等11家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式開發(fā)深圳市長租房市場。

去年11月2日，中國銀行廈門市分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》。雙方將在住房租賃市場相關(guān)的土地供應(yīng)、試點租賃住房建設(shè)、租賃管理平臺建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開展合作，為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)，共同推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)與完善。

去年12月，交通銀行廣東省分行與多家房企及住房租賃平臺簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，給予了包括萬科、保利和佛山市建鑫住房租賃有限公司在內(nèi)的簽約主體合計超過1500億元意向性授信額度，專項用于金融支持住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展。此前，交行已以廣東為試點，為佛山市建鑫住房租賃有限公司提供20年期融資支持。

農(nóng)業(yè)銀行今年1月發(fā)布法人租賃住房貸款和共有產(chǎn)權(quán)住房貸款產(chǎn)品。農(nóng)行北京市分行還與北京市保障性住房建設(shè)投資中心、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建、首開股份、中鐵置業(yè)、北京建工集團(tuán)簽署合作協(xié)議，擬向六家企業(yè)合計提供2000億元信貸資金，用于支持北京市集體建設(shè)用地租賃住房項目開發(fā)。農(nóng)行稱，后續(xù)還將與其他重點城市，尤其是利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點城市，開展多層面簽約活動。

此外，股份行中，中信銀行去年10月30日與碧桂園集團(tuán)簽約長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作，中信銀行將在未來三年為碧桂園在長租住宅領(lǐng)域提供300億元的保障性基金以及綜合金融服務(wù)。

來源：券商中國（ID：quanshangcn） 記者：劉敬元