京城房貸利率17個月5次上調 銀行仍喊不賺錢

曾經被認為躺著賺錢的商業銀行，如今卻在抱怨占比較高的個人住房按揭業務不賺錢。

事實上，去年以來，房貸利率已經多次上調，甚至被市場解讀為“定向加息”。

《證券日報》記者注意到，商業銀行表面上的存款成本大多低于2%，利率超過5%的房貸業務不賺錢似乎難以成立。不過，銀行業人士指出，銀行真實資金成本高于財報數據，表外理財推高了銀行攬儲稱本。

京城首套房貸款利率 去年以來5次上調

如果為房貸業務尋找一個年度關鍵詞、甚至是跨年度關鍵詞，“上調”或許是個不錯的選擇。

據《證券日報》記者統計，去年年初以來（迄今接近17個月），京城樓市的首套房房貸利率已經歷了五次重要的上調：從之前的基準利率八五折優惠一路走高至基準利率上浮10%。

第一次調整是去年元旦后，北京絕大多數銀行將首套房貸款利率折扣從八五折上調至九折；第二次調整是在去年3月21日，北京地區16家銀行率先將首套房貸款折扣從九折上調至九五折；第三次調整的標志性事件是去年“五一”假期后，北京地區8家銀行領頭將首套房貸款利率折扣從九五折上調至基準利率，此后（當年端午節后），北京地區絕大多數國有大行、股份制銀行、城商行的首套房貸款利率回到基準利率；第四次調整發生于去年6月5日至今年五一之前，北京地區大多數銀行陸續將首套房貸款利率在基準利率基礎上上浮5%-10%；第五次調整是今年“五一”以來，國有大行聯手宣布實行首套房貸款利率較基準利率上浮10%，此后多家銀行跟進，個別銀行甚至上浮更高。

“八五折時期，銀行房貸業務根本不賺錢，低于八五折更是賠錢”，一位股份制銀行時任副行長去年3月底曾對《證券日報》記者表示，“銀行住房按揭的目的還是在于獲客。”

然而，即便是經過了五次調整，銀行對如今房貸業務的性價比似乎依舊不滿意。

“銀行房貸利率多次上浮后的絕對值也不算高，畢竟負債端成本高企有目共睹。事實上，從長周期看，利率仍然處于較低水平，銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價，對住房貸款利率自主進行定價、擴大利率的浮動區間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。此外，銀行也考慮到市場的接受程度，近一年多也是在逐步進行重新定價。而且，相對于消費貸款等其他個人貸款業務，房貸業務的并不算賺錢”，在某股份制銀行任職的李磊（化名）對《證券日報》記者表示。

存款付息率多數不足2% 房貸利率高于平均收益率

雖然商業銀行堅稱房貸業務“不賺錢”，但是財報中的付息率(也就是成本率)和收益率卻似乎展示了另一個大數據故事。

據《證券日報》記者統計，26家上市銀行中，有10家銀行披露了2017年存款的付息率（注：根據存款指標進行計算，不包含同業拆入、已發行債券、同業存放、向央行借款、賣出回購、交易性金融負債等），其中僅南京銀行超過2%，其余銀行的付息率均在1.33%-1.91%之間。

具體來看，國有大行的資金成本較低，且差距不大。2017年年報顯示，四大行的成本率最高僅為1.55%，最低為1.33%，且4家銀行2017年的成本率均較2016年有所下降。

股份制銀行方面，各家銀行資金成本的高低差異較大。招商銀行2016年和2017年的存款成本率均為1.27%。不過，其余股份制銀行的成本率則在1.5%-2%之間，其中，有2家銀行2017年成本率上升，1家持平，5家下降。

上市城商行中，有6家銀行（成都銀行、南京銀行、寧波銀行、江蘇銀行、上海銀行、張家港行）披露了相關指標，分別在1.47%-2.06之間。

“商業銀行最大的競爭優勢恰恰是其低成本招攬資金的能力，也就是成本率水平的高低”，另一家股份制銀行華南地區分行的金融市場業務負責人對《證券日報》記者表示，“這也是一直以來，多家銀行強調存款立行的關鍵原因”。

而按照目前主流最新的房貸利率標準（基準利率上浮10%），利率水平大多超過了5.2%，與上市銀行的成本相比還是擁有明顯優勢的。據融360統計，在其監測的35個城市中，今年4月份首套房貸款利率最低的是上海，為5.13%；最高的是鄭州，為5.96%。

《證券日報》記者注意到，即便是與上市銀行客戶貸款及貸款的平均收益率相比，房貸業務依舊占據優勢。本報記者統計發現，四大行的該項指標分別在3.91%-4.26%之間，股份制銀行的該項指標均在4.35%-5.97%之間（僅平安銀行超過5%）；地方銀行披露出來的指標大多在4.85%-5.91%之間，僅3家銀行超過5%。

也就是說，在大中型上市銀行貸款業務中占比10%-30%的住房按揭貸款業務的價格，已經遠高于大多數這一定價銀行的貸款業務均價。

不良貸款率低 銀行緣何堅稱不賺錢

如上所述，無論是從表內成本率還是收益率來看，房貸業務都是相對賺錢的，銀行的顧慮是否源自于資產質量呢？

答案依舊是否定的。從銀行披露出來的數據看，房貸業務的不良貸款率較低，資產質量較好。

招商銀行2017年零售貸款的平均不良貸款率為0.89%，其中個人住房貸款業務僅為0.33%，而信用卡貸款的不良貸款率為1.11%；中信銀行2017年進一步嚴格了個人不良貸款的確認標準，將個人住房貸款轉入不良的逾期天數標準從181天縮短至91天。即便如此嚴格，截至報告期末，該行個人貸款（不含信用卡）不良余額72.57億元，不良貸款率為0.83%，比2016年年末下降0.18個百分點。建設銀行作為唯一一家按揭貸款規模超過4萬億元的上市銀行，其2017年個人住房貸款業務的不良貸款率僅為0.24%，較2016年年底下降了4個BP，此外，該行個人貸款及墊款業務的整體不良貸款率為0.42%。

那么，上市銀行抱怨房貸業務不賺錢的底氣究竟來自哪里？李磊表示，“銀行的資金成本不僅僅是表內可以看到的數據，非保本理財等表外業務的資金成本是遠高于表內的”。去年銀行非保本且非結構性的理財產品預期收益率持續走高，國有大行的產品收益率在3%-4.5%左右，股份制銀行和地方銀行則大多在4%-5.5%之間。再考慮到資金出表遇到的“強監管”，對于商業銀行而言，這一資金成本價格相對于房貸業務確實沒賺頭。

此外，《證券日報》記者注意到，對于部分銀行來說，存款出表理財化導致的成本上升已經是銀行的潛在風險。

例如，吳江銀行2017年年報在“可能面對的風險”項下提示，“國內銀行業傳統盈利模式是依靠存貸利差，在存款利率市場化加速推進的背景下，銀行間的競爭持續加劇，同時，存款理財化趨勢增強和互聯網金融發展，持續分流了商業銀行的低成本資金，我國銀行業的平均付息負債成本逐年提升，凈利差持續下降”。

不過，多數業內人士認為，資管新規已經落地，目前具有“剛性兌付”特征的預期收益型產品（占比近90%），必然在打破剛兌、推動“預期+凈值”雙軌并行模式中逐步向凈值化模式轉化，低風險的理財資金或回流向結構性存款等產品，商業銀行定價權有望提升。