房貸利率上浮 “雙刃劍”下誰的購房熱情退卻了？

每經編輯 蔡雅蕓    

CFP圖

每經記者 蔡雅蕓 每經編輯 梁秋月

目前，個人住房貸款享受利率“折扣”似乎已然成為歷史。實際買房的貸款利率，已從此前可享的八折、九折、九五折，變為當下的基準、上浮15%~20%甚至更高。

今年全國兩會期間，中國人民銀行副行長潘功勝曾在記者會上表示，雖然近期房貸利率略有上升，但從稍微長一點的周期來看，它仍然處于比較低的水平。

對此，中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛對《每日經濟新聞》記者表示，“目前宏觀調控的主要工作是防風險、去杠桿，要有效控制宏觀杠桿率，如今住房按揭貸款成本提高和難度加大都是難以避免的。”

房貸利率上浮增加購房成本，又會對購房者產生怎樣的影響？

金融工具調控改善購房影響最大

根據融360發布的報告顯示，今年2月全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當于基準利率1.114倍，環比上升0.55%，同比上升22.15%。

《每日經濟新聞》記者從工行成都某支行了解到，目前該支行執行首套房利率上浮15%，二套房上浮25%的政策，并且對貸款人的資質要求比以往更加嚴格，等待放款周期也普遍在2~3個月左右。

貸款利率上浮會直接導致購房成本增加。按照貸款200萬、首套房利率上浮20%、貸款期限20年、還款方式為等額本息計算，還款總額約為341萬元，月供約為14190元。相比以基準利率貸款，上浮20%后的購房總成本會增加27萬元，月供增加約1100元。

曾剛表示，導致產生房貸利率上浮以及放款周期變長的主要原因，一是銀行主觀上對資產負債管理的要求，二是客觀上配合監管層的引導。他認為，目前國家宏觀經濟調控的主線是去杠桿，加上央行要管住貨幣供給的閘門、控制居民部門負債率增長過快等原因，信貸額度緊張的銀行，更愿意將信貸資源投入利率更高的企業類貸款。這既符合國家調控政策，支持實體經濟發展，也能提高銀行收益。此外，住房按揭貸款期限較長，對銀行的流動性壓力也要比其他貸款更大。

房貸利率上浮所增加的成本，對剛需購房群體而言，大多只能選擇接受。

成都人李華（化名）正在為置換住房著手準備資金。今年初，他用父親的購房資格參與搖號并中簽，為了解決首付問題，他賣掉了名下一套住宅。因為父親已退休償債能力較差，他曾嘗試以“接力貸”的方式成為主要還款人，代價就是利率要上浮20%。

盡管如此，李華（化名）買房的決心十分堅定，“現在主要是能買到房子，利率這些都不會考慮。”

某房企人士對《每日經濟新聞》記者說，剛需購房群體的心態比較特殊，他們首先會考慮如何將房子買下來，之后的月供總有辦法解決，很多剛需買房主要是為了結婚，他們并不會因為未來不確定因素就選擇不買房子。因此對他們來說，最大的門檻其實是首付和購房資格。在他看來，金融工具調控主要是通過調整首付比例和利率對購房者產生直接影響，利率上浮主要是為了打擊炒房。但在限購的多重作用下，購房難度最大其實是改善群體。

如今，因為金融機構所執行的“差別化住房信貸政策”，首套房與二套房以及二套以上，在首付比例、貸款利率上均有著明顯不同。

記者梳理發現，在熱點城市購買二套房的首付比例普遍大于50%，如北京、武漢等城市還以是否為“普通住宅”為標準，將首付比例差別化最高提升至70%~80%。

首付、資格、利率難倒改善群體

丁小曼（化名）家住北京，2015年，其幾乎同時買了兩套房，第一套是為了自住，第二套是全款購買，方便“快進快出”。她說，“北京房價前幾年漲的太快，一天價格就漲幾十萬，房貸利率這些因素也就不在考慮范圍內。但現在，北京房價明顯受到政策影響。”

從2015年到2018年，房地產市場從高速發展進入深度調控。丁小曼分析認為，“現在北京房價穩中有降，也給購房者充分的時間權衡考慮，目前有很多房主急于出手，二手房市場也從之前的賣方市場變成了買方市場。”于是她決定，暫時觀望等待更好時機進行置換。丁小曼說，“2015年我在南三環買房的時候價格是4萬左右，最高時漲到8萬，現在又跌到5萬~6萬，現在不是賣房的好時機。此外還因為房屋產權證沒有拿到，以及貸款利率上浮會增加成本。”

家住成都的王竇（化名）和武漢的劉瑩（化名）則分別因為沒有購房資格和首付不夠而暫擱改善計劃。

王竇五年前在成都全款購置了一套90多平米小套三，當時房產證寫了兩個人的名字按份共有。2018年初，王竇明確房屋產權人，就以二手房交易的方式買下另一半產權，卻萬萬沒想到，根據成都現行的購房政策，共有人交易需要用去他的購房資格。

現在房子要住一家六口，顯得十分擁擠，王竇一直想再買一套改善住房。但如今失去購房資格，父母均退休且非成都戶口，妻子也于2017年3月24日后網簽了一套30平米的學區房，王竇無奈地說，“我們全家現在既沒有全款的現金，也沒有購房資格，大房子基本與我無緣了”。

“因為現在住的房子產品和地段都較一般”，劉瑩也一直想著換房。她說，目前武漢房貸利率普遍上浮20%，144平米以上的房子首付比例要七成，如果買改善住房也得是置換，首付雖較容易解決，但利率上浮又會增加成本。劉瑩笑笑說，“現在利率這么高，雖然我經常嚷著要換房，但我也就說說而已。”