長(zhǎng)租公寓的后來者 碧桂園將如何完成3年100萬套目標(biāo)？

“房住不炒”、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是2017年房地產(chǎn)的熱門詞匯，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展，長(zhǎng)租公寓成為房地產(chǎn)發(fā)展的下一個(gè)風(fēng)口。

據(jù)《租賃崛起》行業(yè)研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2016年、2020年、2025年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬億元。

4萬億的市場(chǎng)規(guī)模吸引了包括資本系、中介系以及開發(fā)商系等在內(nèi)的主體爭(zhēng)相進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。尤其是開發(fā)商憑借資金和資源整合優(yōu)勢(shì)，以快速擴(kuò)張之勢(shì)結(jié)束了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的野蠻生長(zhǎng)時(shí)代，規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)成為行業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢(shì)。

具備規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì)，碧桂園在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)來勢(shì)洶洶，2017年進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)即提出3年實(shí)現(xiàn)100萬套的擴(kuò)張目標(biāo)，并于12月20日正式對(duì)外發(fā)布長(zhǎng)租公寓品牌“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”。作為長(zhǎng)租公寓的后來者，碧桂園將采取怎樣的擴(kuò)張模式，能否完成3年擴(kuò)張100萬套長(zhǎng)租公寓的目標(biāo)？

3年目標(biāo)100萬套

2014年開始，長(zhǎng)租公寓風(fēng)潮漸起，成為年輕人租房的新選擇。隨著更多的主體和資本進(jìn)入，擁有萬億規(guī)模的長(zhǎng)租市場(chǎng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)口。政策利好不斷、銀行資金支持、資產(chǎn)證券化取得突破性進(jìn)展，長(zhǎng)租公寓迎來前所未有的發(fā)展高潮。

12月20日，碧桂園正式對(duì)外發(fā)布集團(tuán)長(zhǎng)租公寓品牌“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”，與美的集團(tuán)、OFO等30多家單位戰(zhàn)略簽約，并宣布力爭(zhēng)在三年內(nèi)發(fā)展100萬套長(zhǎng)租公寓，重點(diǎn)打造長(zhǎng)租城市。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，萬科泊寓已在全國(guó)22個(gè)城市擁有1600間公寓，龍湖冠寓預(yù)計(jì)到2017年年底開業(yè)的房間數(shù)量將超1.5萬間，旭輝領(lǐng)寓已在上海、蘇杭、南京等地布局5000間長(zhǎng)租公寓，預(yù)計(jì)今年年底將入市2萬間房源。

對(duì)比開發(fā)商的發(fā)展速度，碧桂園碧家國(guó)際社區(qū)起步較晚。為何選擇在此時(shí)入局長(zhǎng)租公寓？碧桂園集團(tuán)商業(yè)管理中心總經(jīng)理黎婉媚接受采訪時(shí)指出，長(zhǎng)租公寓雖然經(jīng)歷了三四年的發(fā)展，但還是一個(gè)比較新的行業(yè)，進(jìn)入早和晚那么幾年不會(huì)形成非常大一個(gè)差距。

黎婉媚認(rèn)為，碧桂園的投資、設(shè)計(jì)到建設(shè)、采購(gòu)以及金融各方面具備優(yōu)勢(shì)，整套系統(tǒng)已經(jīng)非常完備，具備做長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)

資深專業(yè)人士宋春華認(rèn)為，像碧桂園這樣的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，具有很強(qiáng)的資源整合能力和更多的資金優(yōu)勢(shì)，能夠率先探索租賃市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)路徑，為“租購(gòu)并舉”真正落地，提供鮮活的案例和樣板。

目前我國(guó)年租金規(guī)模約1萬億元，2016年房屋交易總額為15萬億元，在中美日三個(gè)國(guó)家中位列第一，但是租金規(guī)模與交易市場(chǎng)規(guī)模比值僅為7%。中國(guó)的租房人口占比低，租賃市場(chǎng)未來具備較大的增長(zhǎng)空間。

《租賃崛起》行業(yè)研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2030年中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬億元。

據(jù)了解，為提高長(zhǎng)租市場(chǎng)的占有率，包括泊寓、龍湖冠寓等在內(nèi)品牌運(yùn)營(yíng)商均提出了規(guī)模擴(kuò)張的訴求，以窩趣為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商開始尋求品牌輸出，延伸產(chǎn)業(yè)鏈以及加強(qiáng)合作，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

憑借快速開發(fā)和資源整合優(yōu)勢(shì)，碧桂園提出在未來3年擴(kuò)張100萬套長(zhǎng)租公寓的目標(biāo)。碧桂園總裁莫斌表示，碧桂園是前十強(qiáng)房企里面唯一一家產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的，擁有品質(zhì)好、速度快、成本低以及資源組合優(yōu)勢(shì)等核心競(jìng)爭(zhēng)力。

碧桂園集團(tuán)副總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理程光煜表示，碧桂園的長(zhǎng)租公寓是“輕重并舉”的模式，早期多輕資產(chǎn)盤活存量資產(chǎn)，注入碧桂園的運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)；重資產(chǎn)需要一個(gè)開發(fā)建設(shè)的過程，未來重資產(chǎn)這一部分比重會(huì)越來越多。

程光煜介紹，碧桂園已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、廈門和武漢開啟了長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目，元旦前會(huì)有項(xiàng)目面世。

據(jù)了解，上海作為碧桂園長(zhǎng)租公寓的試點(diǎn)首發(fā)城市，歷時(shí)5個(gè)月籌備3個(gè)籌備項(xiàng)目，首開項(xiàng)目將于12月底開業(yè)，另2家年后開業(yè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目30多個(gè)，單個(gè)項(xiàng)目體量普遍為300-400套。

深圳區(qū)域的長(zhǎng)租事業(yè)部今年5月份開始已簽約6個(gè)項(xiàng)目，房源量近1500套，其中三個(gè)項(xiàng)目將在2018年1月初開業(yè)，同時(shí)，廈門曾厝垵項(xiàng)目即將開業(yè)。

提升盈利能力探索

據(jù)方正證券關(guān)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告顯示，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體利潤(rùn)率偏低，分紅預(yù)期低；現(xiàn)金流回正速度慢；行業(yè)高速增長(zhǎng)，估值增長(zhǎng)快；多種業(yè)態(tài)并行；總部強(qiáng)管控模式，店長(zhǎng)級(jí)別不高，僅對(duì)營(yíng)運(yùn)負(fù)責(zé)。

中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行行長(zhǎng)劉軍表示，廣州住房租金回報(bào)率為1.7%，在北上廣深中是最高。這一租金回報(bào)率連房企的融資成本都難以覆蓋，這成為企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)的阻礙。

莫斌直言目前長(zhǎng)租公寓處于微利狀態(tài)，表示很高興能盡到社會(huì)責(zé)任。碧桂園獲得建設(shè)銀行200億元長(zhǎng)租業(yè)務(wù)授信以及中信銀行300億元長(zhǎng)租住宅保障性基金，解決了碧桂園發(fā)展長(zhǎng)租公寓的資金問題。莫斌表示，目前碧桂園正在探索建長(zhǎng)租城市，探索可持續(xù)的商業(yè)模式，同時(shí)相信國(guó)家政策會(huì)給做長(zhǎng)租的企業(yè)更多利好，在盈利方面和持續(xù)性方面有更多發(fā)展。

宋春華認(rèn)為，長(zhǎng)租市場(chǎng)回報(bào)周期長(zhǎng)，需要開展租賃資產(chǎn)的證券化，吸引更多的社會(huì)資金，同時(shí)分擔(dān)房企的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，目前長(zhǎng)租市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化處于探索之中，并取得了突破性的進(jìn)展。保利地產(chǎn)發(fā)行國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），成為首家發(fā)行租賃住房REITs的房企；新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所獲批準(zhǔn)，成為國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs。

劉軍認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展需要全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支持體系，覆蓋開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、消費(fèi)和退出四個(gè)方面。同時(shí)需要通過推動(dòng)集體建設(shè)用地入市，加大自持比例土地入市，降低土地成本，從而提升長(zhǎng)租物業(yè)的收益率。

碧桂園充分發(fā)揮物業(yè)獲取和成本采購(gòu)優(yōu)勢(shì)，在降低成本的同時(shí)，將高周轉(zhuǎn)和快速開發(fā)模式運(yùn)用在長(zhǎng)租物業(yè)開發(fā)。

碧桂園上海長(zhǎng)租事業(yè)部總監(jiān)蔡紅梅接受采訪時(shí)指出，碧桂園長(zhǎng)租物業(yè)體系具備標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系和標(biāo)準(zhǔn)工期制作流程，與裝修團(tuán)隊(duì)密切配合，能夠保證前期的改造和裝修按標(biāo)準(zhǔn)完成。

對(duì)于租金回報(bào)率較低的長(zhǎng)租物業(yè)而言，時(shí)間就是金錢，高周轉(zhuǎn)模式同樣適用長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。節(jié)省項(xiàng)目獲取到入市的時(shí)間，能夠提高效率，降低成本，提高回報(bào)率。

莫斌表示，碧桂園將集合社會(huì)所有力量，用好農(nóng)村集體建設(shè)用地，獲得各級(jí)政府、金融政策、金融機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)租方面支持，把碧桂園的品質(zhì)、速度、成本等優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來，打造全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)方式，相信碧桂園長(zhǎng)租公寓將有很大的發(fā)展。

每經(jīng)記者：魏瓊