賣方反轉成買家：中國金茂停售旗下兩公司各50%股權，擬競買剩余部分

每經編輯｜張曉慶 孫嘉夏    

圖片來源：視覺中國

每經實習記者 張曉慶 記者 孫嘉夏 每經編輯 趙橋

中國金茂（00817，HK）上演“大反轉”，從出售方轉為了潛在買家。10月20日，中國金茂公告稱，公司正籌劃涉及出售其非全資附屬公司上海銀匯房地產發展有限公司（以下簡稱銀匯公司）和上海國際航運服務中心開發有限公司（以下簡稱航運公司）各50%股權。

而12月13日，中國金茂公告稱，公司不再考慮出售上述資產，并且已聲明不放棄對銀匯公司及航運公司另外50%股權的法定優先購買權。同時，公司全資附屬公司長沙榮茂企業管理有限公司（以下簡稱長沙榮茂）將申請參與公開掛牌出售的競買活動。

對于這一轉變，12月14日，中國金茂內部人士獨家回應《每日經濟新聞》記者：“這其實是公司在上海聯合產權交易所進行預掛牌后，根據市場情況進行了銷售策略的調整。”

已公開掛牌出售

根據披露，銀匯公司和航運公司現股東為中國金茂和上海國際港務（集團）股份有限公司（以下簡稱上港集團；600018，SH），雙方各占50%股比。

對于這兩家標的公司，10月，中國金茂萌生“退意”，緊接著另一股東上港集團也拋出了出售計劃。11月18日，上港集團公告稱，擬將所持有的航運公司和銀匯公司各50%的股權（以下簡稱目標股權）在上海聯合產權交易所以打包方式公開掛牌轉讓。

上港集團表示，本次出售有利于公司進一步盤活存量資產，提高資產運營效率，補充流動性，為公司進一步聚焦港船物流等主業發展奠定堅實基礎。

12月13日，上港集團已就其擬出售目標股權的事項于上海聯合產權交易所進行正式披露，公開掛牌出售。根據上海聯合產權交易所披露信息，銀匯公司和航運公司50%股權的掛牌價格分別為9.50億元和19.08億元，兩項標的總掛牌價約為28.58億元。

不過，受讓方受讓產權交易標的后，除產權交易合同另有規定外，標的企業原有的債權、債務由產權交易完成后的標的企業繼續享有和承擔。截至2017年8月31日，銀匯公司負債總計約17.62億元，航運公司的負債總計約44.26億元。若按50%權益計算，受讓方到時還將承擔兩標的資產約30.94億元債務。

而目前，中國金茂的態度出現了“大反轉”。公司推翻原有計劃，放棄出售公司持有的銀匯公司和航運公司的各50%股權，并聲明不放棄對銀匯公司及航運公司另外50%股權的法定優先購買權，公司全資附屬公司長沙榮茂將申請參與公開掛牌出售的競買活動。

不過，目前并未確定目標股權的收購方及公開掛牌出售的最終對價，也未就公開掛牌出售訂立任何有約束力的協議。

在兩個月內，為何中國金茂的角色發生了大反轉？上述中國金茂內部人士告訴記者，中國金茂一直深耕北外灘，看重該地整體的開發價值，是最早參與北外灘開發的公司，在北外灘已經形成了規模效應。公司擬收購還是考慮到該核心地段的樓棟本身具有很高價值，后期會考慮是做長期持有還是做銷售。

對于目標股權的報價，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從此類股權收購來說，交易的時候還會帶有相應的債務償付，所以本身交易的成本也是比較高的。但由于掛牌價本身并不高，兩者中和后，交易價格基本上還是符合市場公允價值要求的。

標的具備航運資源集聚優勢

公開資料顯示，航運公司注冊資本31.5億元，公司經營范圍為在虹口區匯山碼頭東塊、中塊地塊內從事商業及辦公房地產的開發、經營；自有物業管理以及相關配套服務。銀匯公司注冊資本13.55億元，公司經營范圍是在虹口區匯山碼頭西塊（北外灘26E）地塊內從事商業及辦公房地產的開發、經營；自有物業管理以及相關配套服務。

據中國金茂公告，銀匯公司截至2017年8月31日，未經審計總資產及未經審計凈資產分別為39.31億元及21.68億元。根據獨立評估機構數據，截至2017年8月31日，銀匯公司的凈資產評估值為24.15億元。

航運公司截至2017年8月31日的未經審計總資產及未經審計凈資產分別為80.72億元及36.46億元。根據獨立評估機構數據，截至2017年8月31日，航運公司的凈資產評估值為39.82億元。

對于中國金茂此前擬出售該資產，嚴躍進表示，中國金茂此前有類似出讓股權的動作是比較突然的，不排除是基于短期內資金面的壓力。而現在類似全資公司擬參與競買，說明公司資金壓力有所緩解。

嚴躍進分析稱，土地本身稀缺性很明顯，而且此類地塊背后的產業聚集效應很明顯。隨著上海國際航運中心的建設，未來類似虹口外灘等區域將具有較好的航運資源集聚優勢，所以金茂終止交易也是很正常的。若中國金茂收購兩家標的公司全部股權，后續對其來說，在上海市場繼續深耕的可能性很大。

上海星外灘仍掛牌出售

記者注意到，在中國金茂10月20日的公告中還表示擬出售上海星外灘開發建設有限公司（以下簡稱上海星外灘）的50%股權。

根據上海聯合產權交易所信息，上海星外灘的經營范圍為在上海市虹口區海門路55號地塊內從事商業及辦公房地產的開發、經營，物業管理以及相關配套服務。2016年，公司凈利潤為虧損450.14萬元，2017年前三季度虧損348.5萬元。根據獨立評估機構數據，截至2017年8月31日，上海星外灘的凈資產評估值為119.96億元。

上海星外灘50%股權已被中國金茂于11月21日正式在上海聯合產權交易所進行掛牌，掛牌底價為59.98億元，掛牌期滿日期為12月18日。

對于該資產，上述中國金茂內部人士表示，公司每年都有出售上海星外灘開發的樓宇，只是今年接近尾聲，剩下了最后幾棟樓和一些物業情況。這次以股權交易的形式來出售，所以會有一個預掛牌和掛牌。目前是在按照原計劃正常推進，上海星外灘另一股東上港集團有優先購買權。

嚴躍進分析，此類掛牌交易很大程度上說明了中國金茂正在進行資產組合配置、積極進行策略調整，對于優質物業持續追加投資，對于其他物業或有回籠資金的考慮。