從政府到市場 海外城市更新殊途同歸

每經編輯 舒曼曼    

每經記者 舒曼曼 每經編輯 曾健輝

在城市化進程中，許多國家和地區都經歷了從造城到有機更新的過程，其核心是對存量資源的整合和挖掘，轉變現有的粗放模式為集約發展模式，為城市經濟發展尋求新的空間?！睹咳战洕侣劇酚浾呤崂戆l現，雖然城市更新的核心都是挖掘存量，通過重建、重整和維護三種方式使城市面目煥然一新，但各個國家的路徑卻不盡相同。

鏈家研究院院長楊現領告訴《每日經濟新聞》記者，城市發展已經提出了新的更大要求，中國房地產發展進入了運營時代。從日本城市更新的模式來看，通過對存量土地、存量住宅的再開發，建立可循環再生的住房供應體系，改變目前新增土地開發為主導的單一新房供應模式值得研究。 

政府主導轉向市場主導

發達國家的大規模舊城改造始于20世紀40年代末，隨著二戰后經濟的復蘇與發展，舊城改造被提上議事日程。英國、美國、日本、德國和荷蘭等國家在城市更新的理論和實踐方面都有較多的積累，并形成了在城市物質環境改善基礎上，注重引導政府、社會資源和公眾參與，從而提高土地利用價值，緩解城市衰退的辦法。

作為最早開始城市化的國家之一，英國的城市更新始于20世紀30年代。早期的城市更新由政府主導，政府及公共部門的撥款補助為主要資金來源。隨后，政府和城市開發公司設立企業區，通過優惠政策鼓勵私人投資，并把投資從富裕地區引入舊城區的開發與建設中。城市更新由政府操控的“自上而下”的方式過渡到“自下而上”的“社區規劃”方式。

而美國則是“自上而下”的開展，通過國會立法制定全國統一的規劃、政策及標準，確定更新運動的重點及聯邦撥款額度，并統一指導和審核更新規劃。美國的城市更新實施更加強調地方性，充分考慮不同城市的更新需求，由地方政府來提出和確定具體的更新項目。

據中國土地勘測規劃院的研究，歐美國家城市更新的實施主體基本上都經歷了從中央、地方政府為主，到政府與私人投資者合作，再到政府、私人部門和地方團體三方共同進行和控制城市更新開發的過程。 

一半新房來自城市更新

對于我國的城市更新，全國房地產商會聯盟主席顧云昌告訴《每日經濟新聞》記者，城市更新必須發揮市場作用，深圳的城市更新模式就是市場化配置，但目前依然處于初級階段。

日本在城市更新方面實施得比較早，并創造出許多成功的案例。楊現領告訴《每日經濟新聞》記者，目前日本主要有兩點可供借鑒：首先是通過存量再開發，建立可循環再生的住房體系；其次通過稅收、金融等手段，鼓勵專業的房屋運營管理機構參與一線城市的老舊小區改造，通過加電梯，做綠化等方式讓房屋再生，提升可居性。數據顯示，日本1.2萬億元（以人民幣計）的新房市場里面，接近一半來自于城市更新。

顧云昌也強調，城市更新要以可持續發展的理念推進新型城鎮化，要探索資產運營＋資本運作的模式。

實際上，日本城市更新主體是公共團體，也包括地方政府等；另一類是原業主團體，包括原業主個人（原業主人數未達5人）和都市更新會、都市更新公司。而開發商并不是法定的實施主體，需要引入開發商的資金和技術及運作能力，以合作伙伴的形式引入。

以日本至今規模最大的都市再開發項目六本木地區的改造為例，六本木地區的改造開發、規劃及建設周期長達17年，其中前期開發、規劃、設計及與拆遷戶溝通長達14年。

中國指數研究院在《城市更新：讓城市更優雅的成長》一文中提到，六本木改造過程中，公共部門與私人部門分工明確。整個改造過程中耗費4700億日元，通過這個綜合項目，東京中城與周圍街區形成了具有文化氛圍區域性的六本木藝術三角區。