北京房價近半年來領跌全國 二三線城市進入庫存回升期

每經編輯 馮穎祎    

每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 曾健輝

9月20日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組發布9月《住房市場發展月度分析報告》（以下簡稱報告）。

《每日經濟新聞》記者注意到，《報告》中預計，一線城市短期房價趨于平穩，快速反彈的概率很小；二、三線城市房價總體穩中有升；熱點二線城市調控或將升級，房價漲速趨緩。

對于部分二、三線城市房價的上漲，中國社科院財經戰略研究院研究員鄒琳華接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于之前去庫存有一個下降周期，庫存去完之后迎來上升周期，同時，也有城市地位升高這方面的原因。

北京東、西城區領跌

《報告》中主要城區大數據房價指數顯示，在74個樣本城區中，天津市河北區、北京市西城區、北京市通州區、北京市東城區、北京市豐臺區8月房價與2月份相比，分別下跌8.49%、7.95%、7.87%、5.9%和5.73%，居樣本城區跌幅前5位。

曾為北京最熱門的板塊西城區和通州區房價領跌于全市各區。北京市各板塊輪跌現象十分明顯，2017年8月北京市門頭溝和順義環比分別下跌5.55%和3.88%，跌幅居北京各區首位。

鏈家研究院分析師鐘濤認為，目前北京房價的下跌主要來自于“3·17”后密集行政調控與信貸緊縮疊加的影響。西城區受到教改等因素影響，房齡老、質量差和居住體驗差的房屋價格下降明顯。通州在前期價格漲幅過快后出現一定幅度的回調。

從目前業主與購房者的預期看，短期北京二手房市場還將維持低溫態勢。另一方面，北京剛性、改善性需求仍然存在，供需矛盾沒有出現根本性變化，房價也不會出現大幅下跌。在購租并舉、共有產權等多元供給體系的推進下，北京房地產正在回歸居住的本質。

環京樓市房價持續下降

從《報告》中主要城市環比來看，8月份房價總體平穩，個別“新一線”城市房價上漲較快。樣本城市中，一線城市環比平均下跌0.18%，其他二、三線城市環比平均上漲1.14%。

其中首都經濟圈城市已經連續4個月房價環比下跌，但8月跌勢較5月顯著減緩。8月，廊坊、天津、北京房價環比分別下跌2.85%、2.25%、1.25%，居樣本城市跌幅前3位。

從漲幅看，樣本城市中廊坊、北京、天津和合肥近半年房價總體下跌。主要城市大數據房價中位數顯示，同等級城市間的房價均等化效應十分明顯，北京房價中位數連續2個月跌破6萬元，與上海、深圳的房價差有所縮小。

鐘濤認為，由于京津冀一體化的推進以及房地產需求的外溢，環京區域樓市與北京市場具有較強的聯動性。受北京調控政策影響以及環京地區自身嚴厲的調控政策，環京地區市場投資性需求離場，成交量和價格均出現較大幅度回調。這是政策對之前市場過熱的糾正，有利于環京區域房地產市場未來長遠健康發展。

部分城市的城區房價半年漲超三成

主要城區大數據房價指數顯示，杭州市下城區、廣州市番禺區、濟南市市中區、青島市黃島區和杭州市拱墅區8月房價與2月份相比，分別上漲34.44%、33.48%、32.84%、31.65%和29.9%，居漲幅前5位。

報告中主要城市大數據房價中位數顯示，同等級城市間的房價均等化效應十分明顯，同為長三角次中心城市的杭州房價水平追平南京。2017年5月，杭州房價中位數低于南京近4000元/平方米，到2017年8月二者僅差450元/平方米。2016年隨著南京房價的上漲，曾領先全國的杭州房價比南京還要低不少，但這個價差在2017年被迅速壓縮。曾作為全國同類城市房價相對洼地的長沙和重慶，近2個月房價中位數均已在萬元以上。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對于當前房價的漲跌幅來看，實際上市場分化的狀態重新調整了。這也說明政策管控使得樓市基本面有了變化，總體上是趨好的，是去庫存和控房價導向的結合。