成都拍賣六宗用地 移交租賃住房比例最高達41%

每經編輯 蔡雅蕓    

每經記者 蔡雅蕓 每經編輯 曾健輝

繼今年4月及7月在主城區集中放地后，成都在9月7日進行了年內第三次大規模集中供地，拍賣的6宗土地共計517.43畝。

據悉，出席今天土地拍賣會的包括綠城、龍湖、中鐵建、金茂中糧聯合體等共計42家品牌開發商。

值得注意的是，此次拍賣會引入了土地拍賣新政，即采取“配建并無償移交定量租賃住房+限價競買+續競配建并無償移交租賃住房面積”的方式。根據最終拍賣結果，開發商無償移交租賃住房的比例最高達41%。

對此，西南財經大學經濟學院副教授劉璐在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在國家鼓勵住房租賃市場的政策背景下，今天的土拍堪稱標桿，有可能以后的土拍都會以這個方式為主流模式。

5宗地塊含移交租賃住房比例

今天舉行的土拍會上，在競拍第一宗成都錦江區三圣鄉曾家坡5、6組地塊時，因觸發限價進入競無償移交租賃住房面積階段，而德商地產舉牌將移交租賃的比例推高至32%。該地塊總面積62.973畝，為容積率2.5的純住宅地塊。劉璐認為，盡管無償交付政府使用的比例達32％，但與開發商以較低的價格拿到土地比起來，這個比例還是很劃算的。

劉璐進而表示，在企業拿地成本增加的同時，政府也能達到控制地價的調控目的。本次土地新政最大的好處在于，由于現在商業庫存巨高，如今競無償移交租賃住房面積的好處在于企業不必擔憂商業存量的激烈競爭，持有租賃住宅還可收取租金實現穩定的現金流。

一位業內人士則向《每日經濟新聞》記者表示，今天的土拍結果也反映出，目前開發商對土地的激烈競爭。而據其測算，在除開無償移交租賃住房面積后，企業拿地樓面價并不低，但企業仍然愿意拿地，說明成都的投資價值在未來很長時間是被看好的。

隨后，第二、三宗地塊皆以20%的移交租賃面積比例成交，第四宗中房拿下的青羊區蘇坡街辦培風社區3、4組，中壩社區3、8組移交租賃比例為37%，第五宗北京金隅拍下的高新區中和街道地塊41%的移交比例是今日土拍的最高比例。

第六宗地塊由于特殊的規則備受關注。與前五宗需要返建不同，第六宗地塊不用返建，但需自持至少20%以上的住房作為租賃，且按每次舉牌競買將增加5%的自持比例。這也是成都首次在住宅用地中明確房企的自持比例。最后由成都業瑞房地產開發有限公司以50%的自持比例拿下。

劉璐認為，企業一方面可以通過租金收入獲得穩定現金流，但投資回報期較長，大概要30年左右；另一方面，企業在資本市場會獲取額外的投資和溢價。

土地政策5.0版

事實上，在7月20日成都舉行的“產業新政50條”系列新聞發布會第三場上，成都市國土資源局局長胡斌曾介紹稱，目前成都市土地出讓執行的土地拍賣政策其實為4.0政策，將在一個多月后新的一批土地出讓政策中出臺5.0版本，可能會涉及到租賃性住房等方面的變化。

很快，土拍政策的變化在9月份就得以落地。今天的土拍首次引進了開發商競無償移交或自持商品住房面積比例的規則，前5宗土地拍賣宗地采取“配建并無償移交定量租賃住房+限價競買+續競配建并無償移交租賃住房面積”的方式進行拍賣，最后1宗則采取“限價競買+競自持商品住房面積比例+抽簽競得”方式進行拍賣。

另外還要求，競得人自持的租賃住房，自宗地出讓年限起始之日起在一定年限內不得銷售或轉讓，首次和單次租期均不得超過5年。同時，自持的租賃住房須與開發項目內其他商品住房同步設計、同步建設、同步竣工。競得人自持租賃住房不得分割抵押，若實施整體轉讓、整體抵押，處置后仍為租賃住房，不得銷售。

成都在大力發展住房租賃上，希望吸引更具有資金實力、配合政府意愿更強、自帶人才流量的國企作為領頭羊。在8月3日，成都市政府正式發布了《關于創新要素供給培育產業生態提升國家中心城市產業能級的人才安居工程的實施細則》中明確提出了新增用地建設項目部分，將主要由政府組建全資開發公司組織建設。

從今天攬獲土地的6家企業看，保利、金茂中糧聯合體、中房、北京金隅皆為國企或者有國企背景的企業。