鐵總推出4.6萬畝土地：政府支持是后續關鍵

歷經4年，中國鐵路總公司（下稱“鐵總”）終于在鐵路土地綜合開發方面有了實質突破。8月，鐵總在上海和北京相繼舉辦兩場土地推介會，推出共計20個土地綜合開發項目。涉及的土地開發面積共計46525.73畝（約3098萬平方米），類型包括商品住宅、旅游休閑，其中部分項目分布在北京、深圳、武漢等一二線城市。

這一土地釋放規模，超過2016年國內土地出讓面積最大的省份安徽（2143萬平方米）。

鐵總在北京土地推介會上介紹，鐵總擁有豐富的土地資源。其中既有鐵路土地總面積68萬公頃，可開發利用土地3萬公頃，分布于18個鐵路局在的31個省、市、自治區，目前推介的項目只是其中一部分，今后中鐵總還將陸續推出更多項目。

經濟觀察報在所取得的資料中梳理發現，由于涉及土地用途更改，雖然所推出項目已經由各地鐵路局完成開發策劃方案，但關鍵的土地手續、規劃調整等相關事宜還需與地方政府進一步協商。

北京交通大學經濟管理學院教授趙堅認為，鐵總要實現“以地養路”，應綜合考慮各方訴求，尤其重點處理好土地綜合開發和城市規劃之間的關系，尤其需要得到政府的支持。

在經濟觀察報所取得的上海土地推介會11個項目的資料中，各個項目的合作方式存在差異。包括由各地鐵路局下屬的地產置業公司進行組織，或是采用資產出租模式合作運營，或是對一定資質的房地產企業公開招商。

而在北京土地推介會上，鐵總透露，項目土地總體采用協議出讓方式，這一出讓的根據來源于2014年國務院支持頒布的《關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見（國辦發〔2014〕37號）》（下稱“37號文”）。

意見提出，支持鐵路運輸企業以自主開發、轉讓、租賃等多種方式盤活利用現有建設用地。鐵路運輸企業依法取得的劃撥用地，因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法采取協議方式辦理用地手續。

趙堅認為，在招拍掛和協議出讓兩種方式中，37號文規定的協議方式辦理用地手續對于鐵總較為有利。但同時也讓許多有意于項目的房地產企業存在一定疑慮。

據房地產業內人士介紹，鐵路運輸企業通過劃撥土地取得了土地使用權，如果變更用途則需要與政府協商，并補繳變更土地用途的稅費。即便不考慮規劃無法通過的風險，由于牽涉廣且復雜，在鐵總、房企和政府的三方協商中，政府會對于開發企業的主體資質、拆遷工作、施工時間表、市政工程配套等都存在一定要求。

以北京明光村土地綜合開發項目為例，該地塊位于北京北站以北，總占地604.2畝，其中包括鐵路用地60畝，地方用地254.7畝，明光村集體用地289.5畝。項目將轉變為居住用地性質，擬開發商品房、高端產業和商業為一體的綜合體。2016年，明光村棚戶區已被納入重點改造項目。

根據海淀區規劃，京張城際鐵路作為北京、張家口聯合申辦2022年冬奧會的重要交通紐帶，為保障京張城際鐵路的建設，明光村棚戶區改造項目用地作為京張城際鐵路首發站北京北站的周邊區域，拆遷騰退工作需先行保障。但拆遷后的土地規劃和土地手續的相關問題還需與北京市政府協商。

在經濟觀察報所取得的上海土地推介會11個項目的資料中，可以看到大部分項目初步規劃的容積率都在3.8~4．之間。以深圳市平湖南方公司項目為例，其位于深圳市龍崗區龍崗街道建南路與平安大道西南側，總用地面積128畝，為既有鐵路劃撥用地。擬開發商品住宅，

其擬建地上總面積為34.08萬平方米，容積率為4.0，北京明光村項目規劃地上總建筑面積70萬平方米，容積率為3.0。

趙堅認為，在北京深圳等一線大城市，他認為鐵總現有項目初步規劃的3~4的容積率較低，以東京車站為例，其周圍容積率甚至達到了15。考慮到軌道交通對于高密度居住環境的支撐，而軌道交通旁邊的土地理應進行高密度開發，同時考慮到鐵總現有的負債情況，高密度開發才是較為經濟實際的選擇。而具體在與城市規劃的協調過程中，還要考慮到與當地交通的連接情況。

上述房地產業內人士認為，鐵總此番召開兩次推介會，意圖可能是了解意向地產商想法，后期還有可能根據情況調整相應項目的規劃指標，也不排除設置入圍門檻。