房地產的"白銀時代"：項目并購兇猛 市場重構寡頭競爭規則

每經編輯 記者 吳抒穎    

每經實習記者 吳抒穎 編輯 曾健輝

當前，房地產圈的一個普遍共識是"白銀時代"來臨，行業集中度正在快速提高，寡頭時代將來臨。

一組數據可以印證上述觀點：中國房地產TOP10研究組發布的《2017中國房地產百強企業研究報告》顯示，2016年全國百強企業銷售額市場占比快速上升至40.8%，創造歷史新高，行業集中度加速提升。

相較于中小型房企，大型房企在資金層面和土地儲備等方面擁有更多優勢。今年上半年，大型房企的大宗收并購發生得更為頻密。另一方面，大型房企之間聯合拿地共同開發的合作模式，也漸漸成為主流。

正如萬科高級副總裁譚華杰所說，"未來的房地產市場，將越來越像是大象之間的游戲"。

房企并購加速

6月29日上午，萬科以551億元競得廣東國投旗下廣信房產股權及債權，其中包括花地灣地塊。按照規劃，花地灣將以花地大道為中心開發高層商貿區，周邊布局多層和低層的居民住宅，同時配套公園、醫院、中小學和體育場等，為芳村新中心城區。建筑面積達150萬平方米，計劃10年內完成。

這筆交易得到萬科董事會名譽主席王石的首肯。在這宗交易落定的翌日，王石在股東大會上稱，這像是他離開萬科的大禮包。

實際上，萬科近年來從未停下收并購的腳步。5月26日，瑞安房地產發布公告，將重慶天地79.2%股權以41.33億元對價賣給萬科，后者因此拿到11宗空地和3宗在建和停工（嘉陵帆影）項目。

2016年8月21日，萬科在港交所披露收購印力集團的公告。收購公告稱，萬科將通過成立投資基金，以128.7億元收購印力集團96.55%股權以及MWREF公司。交易達成后，萬科即通過成立兩只商業地產投資基金，將旗下商業項目打包給印力統一運營管理，打造了商業地產運營的平臺。

熱衷于收并購的融創，則通過此種模式在全國開拓疆土，并成效初顯。今年以來，融創收購了天津星耀五洲、大連潤德乾城和重慶江北嘴國際金融中心等項目，上述三宗交易總代價達155.86億元。

與此并行的是，融創今年上半年已經完成千億元的銷售額。7月5日，融創中國宣布，2017年上半年共實現合約銷售金額1118.4億元，同比增長89%。

并購正在加速房地產行業的整合。據Wind資訊統計，今年1月份以來，房地產行業發生的并購數量達到了138宗，涉及資金1298億元。而2016年全年，房地產行業發生的并購數量為217宗，涉及資金4102億元。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，"買地太貴就買上市公司"這種方式還會受到善于資本運作的品牌房企的歡迎。比如像恒大、融創這樣的品牌房企仍然會通過買項目買公司的外延式擴張"沖業績"。

寡頭間的合作頻密

地價抬升和利潤下滑正在壓縮房地產企業的生存空間。通過合作及交換股權等方式獲得土地儲備，成為房企應對新局面的不二之選。

此背景下，大型房企抱團拿地成為常態。《每日經濟新聞》記者根據公開資料統計，2017年上半年北京已成交的11宗限價地塊中，8宗地塊均由聯合體摘得。首開、龍湖收入了5宗北京限價地塊；中海、保利、萬科和國開都是其聯合伙伴。萬科、中海和保利各以3宗地塊位列第二，國開、旭輝則以2宗地塊位居第三位。

在華南區域，大型央企之間的合作也十分頻密。深耕深圳的華僑城和招商蛇口，去年以310億元的代價拿下了深圳國際會展中心（一期）的11宗配套商業用地和國際會展中心（一期）的建設運營權，兩者將共同開發這個"巨無霸"項目。此外，招商和華僑城在深圳的合作項目還有位于龍華的綜合體項目紅山6979。

央企之間頻繁合作的邏輯何在？易居房地產研究院總監嚴躍進指出，央企通過聯合開發規避了拿高價地的風險。此外，央企對于拿地的成本控制也在加大，這個時候確實會出現各類管控的做法，尤其是融資壓力增大以后，央企也希望通過聯合拿地來降低投資成本。

在并購潮涌和聯合開發的雙重夾擊下，中小型房企的出路也備受業界的關注。張宏偉指出，規模化雖然仍是未來趨勢，但房地產行業的市場容量一年也就10萬億元左右，如果未來3~5年出現2~3家萬億元級的房企，再有30家左右的千億元房企，這就意味著更多的房企在規模面前已經沒有優勢。對于中小企業房企來講要么被洗牌被擠出市場，要么在轉型的道路上做小而美，這樣在行業中才可能仍有一席之地。