深圳整頓商辦研發(fā)物業(yè)：不得采用住宅套型設(shè)計(jì)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝

繼北上廣三個(gè)一線城市相繼出臺(tái)商辦項(xiàng)目限購(gòu)政策后，5月12日深圳規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)又發(fā)文調(diào)控商辦研發(fā)用房物業(yè)，通知自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期5年。深圳商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓、偷面積、改建將被嚴(yán)格限制。

今年1月，深圳市規(guī)土委在1月13日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知（征求意見(jiàn)稿）》中提到，關(guān)于建筑平面布局，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，小戶型面積段將受到官方限制等內(nèi)容。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，12日深圳規(guī)土委的正式發(fā)文內(nèi)容與年初發(fā)布的征求意見(jiàn)稿內(nèi)容并無(wú)太大差異。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳此次出臺(tái)政策的目的和北京等城市是一樣的，即對(duì)于商業(yè)辦公項(xiàng)目會(huì)有更大的規(guī)劃，從這個(gè)角度看，后續(xù)對(duì)于深圳商住房或者說(shuō)酒店式公寓項(xiàng)目是有利空效應(yīng)的。

禁止采用住宅套型設(shè)計(jì)

深圳上述政策提出商業(yè)、辦公、研發(fā)用房的建筑平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。嚴(yán)躍進(jìn)稱這是為了防范企業(yè)打擦邊球，后續(xù)類似管制會(huì)增加。

近年來(lái)，深圳商務(wù)公寓因不限購(gòu)、不限貸吸引了眾多投資客。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2016年深圳公寓成交量較2015年上升6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到歷年成交占比的最高水平。截至2016年底，深圳公寓存量達(dá)到85.57萬(wàn)平方米；其中，商務(wù)公寓占57.66萬(wàn)平方米，辦公、商業(yè)改公寓占19.98萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)用房配套公寓則占9.23萬(wàn)平方米。

此外，政策對(duì)辦公物業(yè)等內(nèi)部的設(shè)施需要進(jìn)行管制，規(guī)定衛(wèi)生間、茶水間、陽(yáng)臺(tái)（含露臺(tái)）及各類型管井、煙道、風(fēng)井等應(yīng)集中設(shè)置。辦公建筑（不包含研發(fā)用房）因功能需要，單棟（座）建筑同一樓層內(nèi)，設(shè)有套內(nèi)專用衛(wèi)生間和茶水間的辦公用房總建筑面積不得超過(guò)該樓層建筑面積的三分之一。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限制類似建筑面積設(shè)定了以后，那么后續(xù)此類設(shè)施更多的是服務(wù)于辦公需求，即不太可能服務(wù)于居住的需求。

深圳新政嚴(yán)格限制外墻凹槽的設(shè)置，因建筑造型需設(shè)置凹槽的，凹槽面寬與進(jìn)深之比應(yīng)≥2；凹槽面寬與進(jìn)深之比小于2的，按層計(jì)算的凹槽部分投影面積全部計(jì)入地上核減建筑面積。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是為了防范"偷面積"等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

另外，商業(yè)用房各層之間原則上應(yīng)設(shè)置扶手電梯或梯段寬度不小于2.4米的開(kāi)放式樓梯；對(duì)于包含有商業(yè)功能的綜合樓，商業(yè)用房原則上應(yīng)在裙房?jī)?nèi)集中布置。

研發(fā)用房不得小于180平方米

政策通知，單棟（座）建筑同一樓層內(nèi)，套內(nèi)建筑面積≤150平方米的單套辦公用房建筑面積之和，不得超過(guò)該層辦公建筑面積的50%。同時(shí)，研發(fā)用房單套套內(nèi)建筑面積不得小于180平方米。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于150平方米及以下的物業(yè)，過(guò)去有各類分割，這其實(shí)就是以住宅名義進(jìn)行了銷售。目前規(guī)定了此類小戶型物業(yè)的設(shè)定，既是為了保證辦公商業(yè)等場(chǎng)地的空間舒適度，也是為了防范違規(guī)改建為小戶型的住宅物業(yè)。而研發(fā)用房180平方米的最低限制也是為了促進(jìn)研發(fā)用房具備合理的空間，住宅等用途功能再次受到限制。

而且規(guī)定設(shè)計(jì)單位、施工圖審查單位、建設(shè)單位在設(shè)計(jì)、審圖和建設(shè)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定要求，不得弄虛作假，不得在技術(shù)上預(yù)留違規(guī)加建煙道、管井等設(shè)施的條件。也提到了生產(chǎn)性倉(cāng)儲(chǔ)性空間，需要采取大空間設(shè)計(jì)的方式。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，深圳此次對(duì)建筑設(shè)計(jì)和規(guī)范有了明確的管制，是供應(yīng)端的管制措施之一。同時(shí)也對(duì)房企的拿地等形成了較大的挑戰(zhàn)，后續(xù)房企拿地方面會(huì)比較謹(jǐn)慎，畢竟類似打擦邊球的做法已經(jīng)不太容易實(shí)現(xiàn)了。