去年凈利下滑58% 中房地產野心不減加碼全國市場

每經編輯｜每經實習記者 舒曼曼    

每經實習記者 舒曼曼 每經記者 杜冉樂 每經編輯 文多

4月29日，中房地產（000736，SZ）披露了2016年年報。報告期內，公司實現營業收入20.94億元，較去年增加88.26%，但歸屬上市公司股東凈利潤為1186.73萬元，較去年減少58.25%。

綜合近兩年業績來看，中房地產連續兩年凈利潤下降，呈現出明顯的“增收不增利”困局，而已披露的2017年一季報顯示，報告期內虧損2450萬元，連續兩年一季度虧損。

即便如此，起家于重慶的中房地產野心并不小，今年提出的戰略是進一步深耕長三角區域，戰略進入中西部省份省會城市，以華南區域二三線城市為突破口，落子珠三角，試探性進入京津冀區域。

銷售費用同比增115%

據悉，中房地產主營業務利潤主要來源于房地產業務，據已披露的2016年年報顯示，地產銷售達到20.42億元，毛利率20.39%。其中，營業成本達到16.25億元，雖然營業收入比去年同期增加，但營業成本卻比上年同期增加49.21%，成本增長高于營收增長，毛利率同比減少2.01個百分點。分地區來看，華南地區為中房地產貢獻了較高毛利，達到76.27%。

記者注意到，中房地產營業成本上升是其毛利率下降最主要的原因，比如2016年銷售費用、管理費用、財務費用均呈現不同程度增加。其中，銷售費用7857萬元，較去年增加115.27%，中房地產將之解釋為部分項目公司委托代銷手續費及廣告宣傳費用增加。此外，管理費用1.22億元，較去年增加36.11%，主要原因為新項目增加、人員配置增加導致；另外，財務費用也出現較大增長，較去年增長112.94%，主要為費用化借款利息增加。

2016年末，中房地產資產負債率85.74%，較去年同期增加22.30%。針對資產負債率同比增加，中房地產回應稱，主要為本期開發貸、發行債券及應付土地款的增加導致負債增加。

克爾瑞研究中心對40家典型房企的財務數據研究顯示，近半數企業毛利率實現小幅增長，另有半數房企毛利率呈現負增長狀態；從百分比變動來看，毛利率整體下降明顯。從市場環境來看，中房地產也只是大多數增收不增利的案例之一。

克而瑞研究中心朱一鳴等多位分析師認為，去年以來，中國房企銷售價格和拿地價格呈現相反走勢，未來房企盈利空間恐繼續下降。

公布托管中交地產后股價大漲

中房地產認為，目前土地市場呈現出“高地價、高溢價”特征，去年1~12月，房企土地成交價款9129億元，增長19.8%，土地購置面積22025萬平方米，同比下降3.4%，熱點城市土地成交單價持續攀升，土地市場競爭更加激烈。

中房地產表示，未來擬新增項目計劃分別布局在長三角、京津冀、珠三角及重點省會城市，積極推進聯合開發、收并購等多種項目獲取方式，控制項目用地成本，提高項目盈利能力。

值得一提的是，中房地產于4月26日公告宣布，已于4月21日與公司實際控制人中交房地產集團有限公司（下簡稱中交房地產集團）、中交地產有限公司有限公司（以下簡稱中交地產）簽署《托管協議》，將正式接受中交房地產集團委托，經營管理其全資子公司中交地產，以減少和避免同業競爭。

自發布托管公告以來，中房地產股價持續上漲，截至4月28日休市時再創新高，達到每股24.77元。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，托管之后，中交集團會在地產項目上給予中房地產較大支持，另外中房地產托管后有望獲得更多優質地產項目，資本市場較為認可，投資者會給予更高的評價，比較容易做大市值。

嚴躍進進一步表示，中房地產托管之后將擁有更多土地儲備，就目前融資收緊的環境下，后續對于中房地產的地產業務、節約拿地成本、現有土地資源開發等都有積極作用，未來利用綠地集團和中房地產之間的關系還有望開啟聯動開發模式。