北京“巨無霸”宅地成交低于預期 溢價率僅17%

今日，北京市土地市場迎來一宗“巨無霸”宅地出讓，近25萬平方米的規劃建筑面積，起拍價高達50億元，引來多家房企及綜合體參與競爭。不過，最終該地塊由國開東方+萬科聯合體以低于市場預期的58.5億元低價成交，溢價率只有17%。

據了解，北京市豐臺區王佐鎮青龍湖地區FT00-0503-0053等地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、A61機構養老設施用地、A33基礎教育用地、S4社會停車場用地，規劃建筑面積24.9999萬平方米，掛牌出讓起始價為50億元，現場競拍前已經收到10次網上報價，最高報價為52.25億元。該地塊商品住房銷售均價不超過4.123萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過4.3292萬元/平方米，并執行“90/70”政策。

現場共有10家房企及聯合體參與競爭，分別是招商、龍湖+中海+首開+保利、華潤、遠洋+首創、國開東方+萬科、中糧+天恒+旭輝、石榴集團、河南正商、金地。令人意外的是，整場競拍僅經過20輪不到20分鐘就結束了，溢價率17%，未觸及土地合理價格上限。

據悉，該區域目前以大戶型產品居多，基本售價均在5-6萬元/平方米左右，較老的樓盤銷售均價在4萬元/平方米左右。

中原地產首席分析師張大偉認為，該地塊體量較大，但屬性復雜，持有比例較高，其中商辦接近8萬平方米，實際商品房住宅部分為13.7萬平方米，實際可售部分占比僅55%，平均樓面價為2.34萬元/平方米，如果將持有部分按照50%價值計算，樓面價為3.05萬元/平方米。整體看，雖然持有部分比例較高，但地塊價格依然低于市場預期。

中國指數研究院的分析人士認為，該地塊緊鄰青龍湖公園東側，區位優勢明顯；同時地塊用途還含有住宅屬性，自然吸引到多家企業參與競爭。不過，地塊要求商品住房銷售單價不得高于4.3292萬元/平方米，這一限價略低于周邊較新項目的報價。該地塊的住宅類規劃建筑面積約為13.76萬平，占總建筑體量的55%，如果再次進入“競自持”部分，該地塊可售限價商品房面積將進一步減少，入市后勢必對區域市場售價產生一定影響。

亞豪機構市場總監郭毅也認為，豐臺青龍湖地塊雖然性質較為復雜，且全部商業需自持20年，對于企業的營運能力是一個考驗，但由于其中住宅部分面積較大，因此引得多家房企及綜合體“虎視眈眈”。

郭毅指出，今年以來，北京土地市場供地節奏明顯加快，截止目前已成交住宅用地7宗，待公布結果兩宗，而除去今日出讓的豐臺青龍湖地塊之外，還有10宗住宅用地處于掛牌出讓期。密集的土地出讓，使得房企的“饑渴”程度有所緩解，不過在今年新推的土地當中，自住房等保障型產品占據較大份額，因此其中含純商住宅產品的地塊仍然受到較大歡迎。

張大偉預計，樓市降溫下土地高位運行，雖然房企資金寬裕，但參與搶地的風險越來越大，聯合體拿地將成為趨勢。

另外，今日還有平谷區夏各莊新城2-11-1地塊A61機構養老設施用地同時出讓，而企業參與養老產業的熱情不減。最終，經過16輪競爭，該地塊被中弘以2.04億元成交。

上述中國指數研究院的分析人士認為，目前社會老齡化現象日益嚴峻，現有城市養老服務與實際需求差距愈加脫節，增加養老用地供應、從市場角度增加養老服務供給成為政府的新嘗試。被視為“新藍海”的養老產業也自然成為近兩年房地產企業的熱門轉型方向之一。