專家解讀：新一輪中介市場整治震懾力會持續多久

對話動機

從住房和城鄉建設部及各地住建部門發布的信息看,對房地產中介結構的整治還在繼續,甚至可以說力度越來越大。此輪整治是否真因房價高漲這一原因而起?能否拉住房地產中介這匹“脫韁的野馬”?圍繞這些問題,《法制日報》記者與業內專家展開了對話。

對話人：北京大學房地產法研究中心主任樓建波、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

嚴厲整治利于中介健康發展

記者:北京密集調控樓市的這10天里,房地產中介也頻頻被查處。3月26日,因涉嫌違規代理商辦項目、涉嫌參與炒房哄抬房價等行為,28家房地產中介門店被責令停業整頓。

嚴躍進:對于房地產中介哄抬房價行為的集中整治,反映出有關部門已經把房地產中介作為市場主體監管的很重要的一類代表。從市場表現來看,房地產中介背后的二手房交易市場是比較難監管的,從房地產中介的角度來監管二手房市場,這也體現了北京市現在對于市場管控的密集程度在提高。

這次的整治與房地產中介行業最近出現的房屋違規銷售有很大關系,這一點是監管部門比較深惡痛絕的,所以要對這種行為采取嚴厲管制。對于房地產中介行業來說,過去違約的成本比較小,當監管力度不夠大時,他們的壓力也比較小。所以,這次整治也是監管部門下了比較大的決心,也可以對二手房交易市場形成比較有成效的監管。

樓建波:房地產中介的問題一直是一個讓人很頭疼的問題。原來,房地產中介由工商、住建委監管,還有對房地產中介人員的考試。后來,在工商登記之后規定要備案,可是不備案的話也沒有什么辦法,而且針對房地產中介人員的考試變成了一種能力認定,所以有關部門在管理房地產中介時比較難。

從房地產中介行業管理的角度來講,這一次的整治能讓這個行業在一個更健康的軌道上發展,是一件好事。

記者:我們注意到,對于房地產中介的整治并非僅限于此。3月23日,北京市住建委還對鏈家、我愛我家、麥田、華熙、存房、金色時光、愛屋吉屋、易合、金城阜業、中原10家房地產中介機構負責人進行集體約談。北京住建委官網上的消息顯示,以市場成交情況看,這10家中介機構的簽約量占到北京市存量房總成交量的八成左右。也就是說,規范好這10家房地產中介的經營行為,對穩定北京市房地產市場將起到重要作用。

嚴躍進:這也能夠對其他房地產中介機構產生較為明顯的影響,使得房地產中介機構的近期業務操作會更加規范,尤其是在私下收費、盲目做大價差、對“連環單”交易風險提示不夠等方面。

應該說,近期房地產市場出現的“躁動”,在很大程度上與房地產中介的違規操作有關。通過此類約談,實際上也是希望房地產中介近期要采取規范的做法,否則“槍打出頭鳥”,嚴厲查處甚至取締經營都是有可能的。尤其是明確了房地產中介不得參與炒房的要求和思路,更是希望房地產中介行業要有職業規范,這對于此類機構后續的經營會有較大的影響。

中介從業人員素質需提高

記者:有人說,一些二手房的價格完全掌握在房地產中介手里,他們想讓房價漲就能漲起來,想讓房價降就能降下去。這種觀點應如何看待?

嚴躍進:對于房地產中介有沒有操縱房價這個問題,從本質上來說,中國的房地產市場還是有一種浮躁的心態,房地產中介只不過是做交易的人,他們并不是房價暴漲暴跌現象的根本原因,他們不過是通過買賣房屋來賺取差價或者說是傭金。

從后續來說,隨著大城市存量房市場占比越來越多,如何提高房地產中介這個行業的職業水平就成為一個問題,是否應該有一個行業準入門檻值得考慮。比如,鏈家在招聘員工時就要求是大學生,體現出房地產中介行業對于從業人員素質的要求越來越高。這個行業以后還是應該實行一種末位淘汰制,將一些中小中介淘汰掉,只有這樣,整個行業才有競爭優勢。

樓建波:對于這個問題,我認為有兩點,第一點是,我們不能排除有一些房地產中介在推高二手房價格方面起了不好的作用,這是肯定存在的。不過,高房價的原因還有很多。

第二點,整治房地產中介,是因為中介有違法違規經營行為。比如,房地產中介故意給當事人交易制造一些障礙,給雙方不如實地披露信息。房地產中介在經營過程中、在與客戶打交道時違法違規了,這樣才會被清理整頓,才會受到一些行政處罰。而不是因為房價高了就來整治一下房地產中介,拿出幾家房地產中介收拾收拾,這一點要說清楚。

記者:房地產中介的特殊地位,也為他們參與房地產投機提供了條件。促成了房產交易,房地產中介才能拿到中介費。對于購房者的投機行為,房地產中介應該是最容易發現的,但是為了獲取傭金,他們可以裝作不知情。不但如此,一些不法中介還會運用其對房地產政策和房屋買賣知識的熟悉,縱容甚至教唆購房者采用某種手段規避政策,乃至幫購房者打通審核關節。　

嚴躍進:這次整頓之后,撤掉了一些房地產中介的房源,這一點對房地產中介行業來講是有一定震懾作用的,或者說震懾的嚴厲程度比較大,會使之有了更明顯的守法經營意識。過去,一些房地產中介可能對監管無動于衷,這次之后,房地產中介在經營時需要認真考慮監管問題。

樓建波:整治房地產中介行業中的不正當行為才是重點,對于有問題的該處罰就處罰,但是一定不要把高房價和房地產中介聯系起來,也一定不要把對房地產中介的處罰和賣高價房聯系起來。一家房地產中介賣了一套天價的房子,但他在交易過程中是完全透明公開的,沒有違法違規行為,監管部門自然不會處罰這家房地產中介,這才是法治精神。

記者:從表面上看,高價房源不會公開掛牌,但是否能排除暗地里推銷和交易的可能,因為高價房源的利潤空間更大、更有誘惑力。

嚴躍進:在實際情況中,高價房源肯定是有誘惑的,所以后續應該對房地產中介行業的從業者有一個要求,如果被查出的違規次數比較多,那么就應該要有一定的懲治措施,比如沒收營業執照等,這樣才會有影響力,只有產生了這樣的影響力,才會使得房地產中介的經營更加規范。