重慶樓市再上緊箍咒 抵押房地產不得預售預售商品房不得抵押

每經編輯｜每經記者 杜冉樂 每經編輯 姚治宇    

每經記者 杜冉樂 每經編輯 姚治宇

繼前不久重慶厘清“三無人員”入渝購房涉及的個人房產稅“盲點”之后，重慶再度重拳出擊，對“預售環(huán)節(jié)”進行嚴控。

2月4日晚，重慶市國土房管局官網(wǎng)發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品房預售許可審批和在建建筑抵押登記的通知》，要求抵押房地產不得用于預售，預售商品房不得用于抵押，并規(guī)范在建建筑物抵押登記，做好土地抵押轉在建建筑物抵押登記銜接工作，規(guī)范房企的商品房預售及抵押融資。

值得一提的是，該整治行動除了重慶市國土房管局之外，執(zhí)行部門還包括央行重慶營管部、重慶銀監(jiān)局與重慶市金融辦。上次重慶關于個人房產稅的行動也涉及市級6個部門。多部門聯(lián)動之下，重慶對樓市的調控力度有所增大。

對其中緣由，重慶房地產金融專家、亞信控股集團董秘榮騰洪認為，“在重慶經濟迅猛發(fā)展的大背景下，未來重慶房地產市場上，房價也會呈平穩(wěn)上漲的態(tài)勢，但政府希望抑制炒家，用一句話總結就是‘房子是用來住的，不是用來炒的’。”

加碼控制房產抵押融資

據(jù)《楚天都市報》2016年6月報道，因為銷售了已抵押查封商品房的違規(guī)行為，當?shù)刂鞴懿块T曾查處了33家涉嫌房企。另據(jù)《南方都市報》2015年報道，廣州市場曾出現(xiàn)千萬房產賣了再抵押，28戶業(yè)主求證無門的情況。

類似的違規(guī)現(xiàn)象在重慶和很多地方的樓市也頻頻發(fā)生。

《每日經濟新聞》記者注意到，此次重慶加碼的調控政策中，從抵押房地產的資格、程序和金融端都做了控制。

根據(jù)文件具體要求，“抵押房地產不得用于預售”規(guī)定房企依法申辦預售證時的房屋及所占土地不得抵押，如果對應的土地已抵押，應先注銷抵押權登記，注銷抵押權的土地面積應大于該建筑物對應的土地面積。

與此同時，重慶房企應按預售許可內容對外銷售，不得將已預售的房屋用于抵押融資，而金融機構也不得接受房企用已預售的房屋作為抵押物。

即如果房企想辦理在建建筑的抵押登記，各登記機構不得再將取得預售許可作為抵押融資前置條件，相關金融機構也不得要求在抵押融資時提供預售許可證。這一舉措無疑從“錢”端抑制了房企違規(guī)施行預售房屋抵押的行為。

文件最后一條則重在規(guī)范和厘清抵押權人的權利順序，土地抵押轉在建建筑物抵押登記銜接中，規(guī)定土地使用權已辦理抵押登記的，可在不注銷原抵押權的情況下，申請已建成房屋連同所占用土地的在建建筑物抵押登記，在建建筑物所占用部分的土地為順位抵押。

據(jù)此，重慶房企相關申請人提供的登記材料除第三條規(guī)定的材料外，還應提交本次抵押權人知曉該抵押物已設定抵押權的書面材料。

“下猛藥”穩(wěn)定重慶房價？

2016年底以來，重慶市針對當?shù)胤績r突然異常躁動而發(fā)布穩(wěn)定房價預期的3條措施，即保持土地有效供給，加大購地審查力度，防止囤地、炒地等，嚴格執(zhí)行商品房預售備案，嚴打哄抬房價等違法行為，繼續(xù)做好房產稅試點。

如果對照起來看，重慶市在預售和房產稅上已下猛藥。與此同時，重慶市土地交易中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，重慶主城區(qū)2017年2月擬公開出讓10宗土地，起拍總價約為16億元。不過《每日經濟新聞》記者暫未看到重慶新年供地的相關計劃和數(shù)據(jù)。

在榮騰洪看來，當前重慶土地供應量依然是比較大的。

“城市發(fā)展階段相對比其它直轄市來說比較慢，流入人口相對偏少，全市流出人口則較多，因而供應和需求不成正比，房價要大幅上漲也不現(xiàn)實。雖然也有高價位區(qū)域，比如兩江新區(qū)照母山板塊在售樓盤均價1萬元/平方米，但其他主城均價在8000元/平方米。”

榮騰洪認為，從價格和供需看，重慶房價還處于正常中，不會有很大波動，隨新盤上市爆發(fā)式增長基本很難，更何況還有二手房的交易，學區(qū)和軌道源線會有價格差異，其他地方都趨于價格穩(wěn)定。