房屋租賃市場亂象頻出 專家：應建立合理的出租稅收制度

每月5500元,一年6.6萬元,這是北京市民李女士租住的房屋在2017年的價格。而在剛剛過去的2016年,這套房子的租金是每月5000元、一年6萬元。

2012年年初,李女士通過一家中介公司找到這套房子,覺得離單位近,價格還不高,就決定住在這里,當時每月房租是2800元。之后,中介公司人員告訴李女士,一年一簽租房合同。如果不能接受這種方式,就不租給她。

李女士這種經歷并非個例。

近日,在中國社會科學院財經戰略研究院主辦的“財經戰略年會2016”上,十一屆全國人大環資委主任委員、原建設部部長汪光燾指出,在房屋租賃市場上,“租戶的權益仍是經常得不到保障,中介想漲價就漲價,想趕你就趕你,亟需對房屋租賃市場進行規范”。

租房者權益經常得不到保障

李女士是北京市西城區一家事業單位的職工,8年前跟著丈夫由外省調入北京。

當時,她的一位遠房親戚剛好有一套房子空著,雖然離她單位有點遠,但畢竟不用花錢,就住了進去。

隨后幾年間,李女士也曾和丈夫商量買一套房子,但看著房價蹭蹭蹭地飛漲,總也下不了決心。

然而,計劃總趕不上變化。

2012年剛過完春節,李女士的親戚急需用錢,不得已只好賣掉李女士所住的房子。

直到這時,李女士才發現,他們已經錯過了買房時機:她曾在北京市望京地區看中一套小三居,2008年時每平方米不到1萬元,到2012年已經漲到每平方米3萬多元。

2012年3月的一天,李女士走進某房地產中介公司一家門店。工作人員非常熱情,先是帶她去一個相對比較新的小區,看了一套小兩居室,裝修得還不錯。李女士對這套房子很滿意,就是覺得價格太高,說回去考慮考慮。

第二天,李女士給中介打電話,說打算租下這套房子,想再看看。結果對方說,這套房子比較搶手,頭天晚上已經租出去了。中介帶她看的第二套房子比較破舊,墻皮還多有脫落,光線也不好。李女士直接表示不滿意。

看到第三套房子時,中介告訴她,春節后是找房旺季,要盡快決定。中午剛吃完飯,中介的電話就打過來了,說還有兩家看了這套房子,都有租下來的意思。當天下午,李女士與中介公司簽了租房合同,每月2800元,但租期僅到當年年底。中介表示,如果想續租,只能一年一簽。

考慮到搬家的麻煩,李女士只能眼看著隨后幾年間房租持續上漲:2013年每月3500元,2014年每月4200元,2015年每月4600元,2016年每月5000元。

現實中,大城市里的外來務工人員、新就業大學生等人群,主要靠租房解決住房問題,確實會遇到住房租賃期限短、房東或中介機構隨意上調租金等問題。

2016年12月28日,在中國社會科學院財經戰略研究院主辦的“財經戰略年會2016”上,汪光燾表示,我國的房屋租賃市場挺活躍,但不發達、不規范,“租戶的權益仍得不到保障,中介想漲價就漲價,想趕你就趕你”。

“亟需對房屋租賃市場進行規范。”汪光燾說,這是我國房地產市場的一個“短板”,應該補齊。

對此,中國社會科學院財經戰略研究院院長助理、研究員倪鵬飛告訴《法制日報》記者,我國目前的租房市場仍不規范,“黑中介”、假房東、二房東重重設卡,“霸王條款”、無理漲價、房租欺詐、不退還押金等現象依然存在,租房者的權益經常得不到保障。

租賃市場缺乏剛性法律制度

在李女士看來,眼看著房租上漲也是沒有辦法的事情,一者,北京的房價上漲很快,房租水漲船高也是常理；二者,房租價格要么由中介說了算,要么是房東說了算,自己根本沒有討價還價的余地。

李女士曾經跟中介談過想多租幾年,但中介明確表示不會為她一個人打破“行業慣例”。

倪鵬飛非常認同汪光燾關于發展住房租賃市場重要性及其當前租賃市場分析。中國城市化處在加速期,由于職業等空間上的頻繁變動,不少人口及家庭具有租房需求。

倪鵬飛表示,城市居民家庭住房消費可以通過兩種途徑實現,一是通過購買擁有所有權進而擁有使用權用于自己消費使用,二是不擁有住房所有權而是通過租賃獲得住房使用權用于消費使用。與此同時,住房租賃市場是住房市場的重要構成部分。

不過,在倪鵬飛看來,當前住房租賃市場制度及市場體系還不完善,導致正規的租賃市場亂象叢生,非正規的租賃“黑市”盛行,嚴重影響租賃雙方的權益,導致租賃市場發展受到限制。一方面,中低收入家庭、年輕家庭、外來人口住房難,另一方面,住房存在結構性空置問題。

倪鵬飛認為,其原因之一是,租戶利益保障制度缺乏。對于租期、租價和租賃期間租戶的諸多權益,沒有明確硬約束力的法律規定,租戶收入、尊嚴、基本權益得不到有效保證。

“認識上存在誤區,沒有充分認識到租賃住房存在的重要性和合理性。出于促進經濟發展的考慮和基于傳統觀念的束縛,將商品房的開發、銷售和消費作為發展住房的重中之重。”倪鵬飛向《法制日報》記者表示。

　　此外,2016年對外發布的《中國房地產發展報告(2016)》(房地產藍皮書)也認為,中國城鎮住房租賃市場存在四個主要問題:一是在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善；二是房地產中介機構在服務上還存在不規范、無序競爭的問題；三是租賃市場存在監管漏洞問題；四是租賃市場缺少專營租賃服務化的企業,沒有形成一個規模的優勢和市場品牌,使整個市場供給還是以散戶狀態為主。

“住房租賃市場發展相對滯后,缺乏相應體制機制建設與規范監管。”房地產藍皮書認為。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為,要切實維護當事人特別是承租人的合法權益,還是要推動相關立法,通過法律法規來明確當事人的權利義務,規范市場行為,穩定租賃關系。

制定專門住房租賃市場法律

在“財經戰略年會2016”上,汪光燾建議,房地產市場要有序培育租賃市場,而租賃市場的有序發展和規范,需要加快住房租賃市場的立法。

自2015年以來,中央已經明確提出要發展住房租賃市場,建立購租并舉的住房制度。

2016年6月,國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,旨在規范住房租賃市場發展,促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變。

“要加快住房租賃市場立法。”2016年12月14日召開的中央經濟工作會議指出。

那么,一個隨之而來的問題是,規范我國的住房租賃市場的專門法律法規應該怎么立?

對此,倪鵬飛建議,首先,建立商品房“承租者保護,承租者市民待遇”的制度。制定承租者保護制度,實行長期合同制度,規范住房租賃的操作規定；實行承租者市民待遇。

倪鵬飛認為,其次,建立鼓勵私人和公司出租房屋的制度體系、制度合理的房屋出租稅收制度,嚴禁不合理收費；建立簡便、規范的房屋出租制度；取消預售制,鼓勵開發公司向開發、持有并租賃轉型,培育專業化、社會化的住房租賃公司,健全租房市場的監管。

“再次,建立中介行業自凈機制,建立民間信用信息系統,完善行業協會自律制度；健全信息披露制度,完善中介行業規則,建立嚴格的違法及違規懲處制度,完善監管體制。”倪鵬飛說,“最后,完善租賃市場的稅收制度。確定科學、合理、規范住房租賃市場的稅收制度或減免標準,包括涉及到出租房屋的所得稅、房產稅或增值稅。”

對于住房租賃市場專門法律的進程,一個有利消息是,近日召開的全國住房城鄉建設工作會議上,2017年的工作任務之一是,“加快推動住房租賃市場立法,推進機構化、規模化租賃企業發展,努力構建購租并舉的住房制度”。