房地產的天變了？最昂貴的豪宅可能也要"促銷"

每經編輯 王婷婷

每經地產評論員楊羚強

（本文原載于微信公眾號邦地產）

今天是圣誕節，也是年末各店家瘋狂促銷的日子。不管是阿瑪尼、Gucci、愛馬仕這樣的頂級奢侈品品牌，還是國產快時尚，都會給出大幅折扣，有的限時搶購甚至給到了最低“1折起”。

在這場瘋狂的價格促銷商戰中，房地產是唯一的缺席者。無論是大型房企，還是中小企業，暫時都沒有降價賣房的動力。很多樓盤售樓處甚至已經掛起了“免戰牌”，準備提前放假了。

可是，邦爺卻預言，現時最頂級的豪宅即將進入到“跌價”時代。雖然因為貨幣發行量的原因，目前頂級豪宅的標價不會下調，但價值下跌卻毋庸置疑，將很快從現在的“一線頂級”降級為“二線頂級”。

不能守護健康：即使湯臣一品也一文不值

看過電影《世界末日》的邦粉們都知道，一張諾亞方舟的船票有多貴。10億歐元！（這還是歐元兌換人民幣1:10的年代）但是，即使像影片里俄羅斯土豪那樣吝嗇的葛朗臺，也愿意為了自己和兒子能夠活下來，花費300億人民幣買一張船票。

而在《現代豪俠傳》里，盡管清潔水公司連續四次上調水價，但城市里的居民無論貧富，都只能默默忍受清潔水公司上調水價，因為只有喝干凈的水，才能確保健康的活下去。

健康才是真正的剛需。在房地產市場上，同樣如此。真正的剛需住宅，其實應該是能提供健康生活環境的房子。

就以最近肆虐的霧霾來說，央廣網報道稱，16日開始的霧霾的影響范圍已擴大至17個省區市，面積142萬平方公里，也就是說，超過七分之一的國土被霧霾籠罩。而霧霾里含有的有害顆粒物更多，比吸煙更易致癌。

人們迫切地希望自己家、公司、逛的商場、孩子的學校，可以保證室內空氣不含任何Pm2.5，客觀來說人們對這樣的房子需求非常迫切。

因此在霧霾天，最多人選擇的是房屋完全不開窗。可是，不開窗并非上策。就像朗綠科技總裁、合伙人陳棟梁說的，成人待在二氧化碳濃度高，氧氣含量少的空間超過六小時，就會昏昏欲睡，精神不振。缺氧對孩子成長影響更大，會直接導致智力發育遲緩，讓他們變傻。

在這樣一個背景下，防霧霾能力無疑也成為頂級豪宅的第一個條件。如果沒有能力抗霧霾，不能確保業主的生活健康，那么就是湯臣一品這樣的一線頂級豪宅，也只能“降級”。因為它無法業主的第一訴求——健康。

房地產的“天”也許會變

怎樣防霾？最簡單的辦法，就是把房子“搬”到沒有霧霾的地方，比如海南，比如廈門。

開發商宣傳海南的房子，永遠只有兩個字——“健康”。雅居樂清水灣到上海推廣，宣傳的是健康；富力的紅樹灣上海推廣，宣傳的是健康；恒大海花島的營銷推廣，依然把健康作為賣點；融創·日月灣、融創·陽光小鎮的推廣還是要談健康。

然而，海南雖然是一個健康休閑的度假勝地，但多數人的事業不在海南，家庭成員不在海南，子女教育不在海南。要防控霧霾，光靠躲到海南島，完全不現實。

人們更需要的是自己工作、生活、學習的城市，有辦法解決包括霧霾、光污染、水污染等一系列危害人體健康的“環境災害”。

然而解決霧霾談何容易。要知道洛杉磯，用了整整60年才清除了霧霾；倫敦也用了至少30年，才讓空氣達到潔凈的標準。

靠等顯然不現實！

當人們發現，只需要多付100萬，就可以把多種癌癥、白血病、心臟病等重癥擋在家門之外，綠色地產這個小眾的市場，開始變成了大眾市場。因為1.5億的中產階層，現在很愿意為自己的健康和生命“埋單”。

于是，有部分開發商看到了這樣的商機，乘機造勢希望一改現有的市場格局，并且已經嘗到了甜頭。

中國金茂，這個在7年前還被潘石屹稱為“從未聽說過的小公司”，在短短7年間靠著綠色科技住宅的概念迅速崛起。克而瑞公布的1—11月房地產企業銷售排名顯示，中國金茂已經是第27位，進入前20名只是時間問題。

另一家以綠色科技住宅著稱的地產商——朗詩科技地產，則憑借著進入綠色地產早、積累深，發展輕資產的代建業務，力圖以最小的代價，讓朗詩的旗幟插遍全國的大城小鎮。

葛洲壩，這個綠色地產的后來者，如今也是野心勃勃。下屬5G科技專家委員會居然網羅了中國工程院院士劉加平、中國葛洲壩地產董事長何金鋼、中國建筑科學研究院副院長王清勤、中國綠色建筑委員會主任王有為、清華大學建筑學院院長莊惟敏、中國建筑科學研究院專業總工程師徐偉、北京市室內空氣質量評價與控制重點實驗室主任張寅平、清華大學建筑學院院長助理林波榮、世界綠色建筑委員會主席戴禮翔、德國可持續建筑委員會（DGNB）主席亞歷山大·魯道夫、中國葛洲壩地產總工程師焦家海……這些“國士”級別的專家，雄心直指綠色地產標準制訂的話語權。

這些企業能否最終把地產行業的格局顛覆還不得而知，但從健康的風口看，這個市場顯然存在著巨大的機會，而且機會可能還不僅僅局限于房子本身。

去年，上海融創的一個項目操盤負責人就和邦爺聊過，融創未來對業主的健康管理，甚至有可能會涉足業主家庭的廚房，讓那些有害食品遠離業主。如果，某一天我們的房企能做到這一步，這個市場將比樓市更為廣闊。

因為和時尚界的頂級奢侈品一樣，一線頂級豪宅也要求景觀、功能、設施的最高水準。一旦這些條件中有一項達不到要求，就只能降級。而這次可能讓頂級豪宅降級的，是健康的生活環境。