樓市調(diào)控改變市場預(yù)期：銷售員不急著推 購房者不急著買

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

北京“9·30”新政對樓市的影響仍在繼續(xù)。10月份北京市新房、二手房成交價(jià)格漲幅放緩，網(wǎng)簽量出現(xiàn)明顯下滑。11月上旬，這種狀況仍在持續(xù)。面對新的市場態(tài)勢，購房者和開發(fā)商的態(tài)度也發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)化。

與樓市量價(jià)齊降不同，“限房價(jià)競地價(jià)”的土地使用權(quán)出讓方式依舊阻擋不住開發(fā)商在北京搶地的熱情。拿地愈來愈難，有些房企開始瞄向土地一級開發(fā)，這能否幫助房企實(shí)現(xiàn)曲線進(jìn)京？

“9·30”新政改變了哪些市場預(yù)期，購房者和開發(fā)商之間又開始了怎樣的博弈，二手房市場的業(yè)主還會坐地起價(jià)嗎？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行了深度調(diào)查。

9月30日，北京率先推出新一輪樓市調(diào)控政策，全國20余熱點(diǎn)城市緊隨其后。隨著調(diào)控的深入，市場預(yù)期迅速扭轉(zhuǎn)。在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的市場調(diào)研中，不只一位意向購房者表示，置業(yè)計(jì)劃將推遲。

購房者在觀望，開發(fā)商似乎也不再急著推廣。一位上市房企高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者透露，目前客戶的看盤量在減少，開發(fā)商的推廣在減少，政策影響了市場。

在二手房市場，網(wǎng)簽量也在下滑。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱，11月北京二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的全面下滑是預(yù)料之中的。“9·30”新政釋放的調(diào)控信號改變了市場預(yù)期，購房者普遍冷靜下來，由積極入市轉(zhuǎn)為了等待觀望。

新房：購房者推遲置業(yè)計(jì)劃

9月30日晚間，北京市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》通知指出，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

不僅是北京，國慶節(jié)期間全國20余個(gè)城市集中出臺調(diào)控政策，改變了購房者的預(yù)期。相對北京而言，信貸的收緊，提高了購房門檻，也降低了購房熱情。

在市場調(diào)研中，不只一位意向購房者對記者表示，其置業(yè)計(jì)劃將推遲。

推遲買房的原因主要有兩點(diǎn)：一是樓市這輪高峰已過，目前處于下降通道，一些購房者表示等房價(jià)降點(diǎn)再說；二是政策的嚴(yán)控，也將一些投資人群拒之門外。

11月12日上午9點(diǎn)40分，雖然是周六，大興中信墅的售樓處也僅有3~4組看房者，這些人稀稀拉拉聚在沙盤前聽著置業(yè)顧問的講解。這個(gè)場景和“9·30”前報(bào)道出的多個(gè)售樓處客戶搶房的場面，已經(jīng)大為不同。

現(xiàn)場的銷售人員表示，目前銷售的主要是疊拼和聯(lián)排產(chǎn)品，普通住宅要等上期客戶被清退的產(chǎn)品。

他表示，前段時(shí)間出臺“9·30”新政，有些客戶首付不了七成，之前賣出的有些房子清退出來，但這種房屋僅是一小部分。“因?yàn)樵谡叱雠_之前，大部分已經(jīng)簽約完成，只有一小部分沒簽，正好趕上了。”

當(dāng)記者以購房者身份詢問“目前是否是購房好時(shí)機(jī)”時(shí)，這位銷售人員并沒有急著推銷。他表示，買房子是大事兒，要看自己的需求。

隨后，記者又來到楓丹壹號項(xiàng)目的售樓處，也僅有2組客戶看房。該項(xiàng)目銷售人員表示，目前在售的只有底商，也屬尾盤狀態(tài)。

11月8日中午，記者到訪位于通州區(qū)的“新北京中心”銷售中心，該項(xiàng)目僅有記者一位看盤者。

據(jù)該樓盤置業(yè)顧問介紹，目前該項(xiàng)目也認(rèn)購不了，因?yàn)檎谵k理抵押手續(xù)，估計(jì)過了年才能認(rèn)購。

當(dāng)記者詢問“現(xiàn)在是否需要繳納定金”時(shí)，這位銷售人員指著銷控板表示，目前不交定金，等到能簽約時(shí)，過來訂房就可以，但價(jià)格不會變，因?yàn)閮r(jià)格都公示。“這都是建委的報(bào)批價(jià)，批完就不能改動了。”

一位上市房企的高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，目前客戶的看盤量在減少，開發(fā)商推廣在減少，政策影響了市場。

前9個(gè)月的市場火爆，也讓一些樓盤快速去化。上述高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，一些項(xiàng)目提前完成年度銷售任務(wù)，推盤動力不足，預(yù)計(jì)四季度市場形勢繼續(xù)下滑。

二手房：日網(wǎng)簽量11月下滑

二手房市場成交同樣不樂觀。

據(jù)偉業(yè)我愛我家愛集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2016年11月上旬（11月1日~11月10日），北京市二手住宅共網(wǎng)簽6848套，雖然較10月上旬增加，但較9月上旬下降了16.4%。

進(jìn)入11月，北京二手住宅工作日網(wǎng)簽量全面下滑至1000套以下，最高為11月7日的998套，最低為11月1日的646套，平均每個(gè)工作日網(wǎng)簽834套。

北京上次出現(xiàn)這種工作日網(wǎng)簽量連續(xù)低于1000套的時(shí)間是在6月份。從7月到10月，北京二手住宅工作日網(wǎng)簽量已連續(xù)4月大都位于千套以上，部分工作日甚至超過了1500套。

來自鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京市二手房10月新增房源量35500套，環(huán)比上月下跌15.01%。10月新增客源量95580人，環(huán)比上月下跌26.7%。10月帶看量338788人，環(huán)比上月下跌31.47%。

鏈家地產(chǎn)石景山八角地區(qū)的一位銷售人員表示，目前客戶的看房量，相比國慶節(jié)前有所下降。市場逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期，政策實(shí)施時(shí)間比較短，暫沒看到業(yè)主大幅降價(jià)，但最起碼沒有漲價(jià)。

鏈家地產(chǎn)朝陽區(qū)石佛營地區(qū)一位經(jīng)紀(jì)人表示，炫特嘉園一期的一套一居室，目前業(yè)主報(bào)價(jià)270萬元，此前一周，業(yè)主曾報(bào)價(jià)在290多萬元。原因是業(yè)主目前也在換房，誠心在售。

石佛營地區(qū)的這位經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，目前是換房比較好的時(shí)間點(diǎn)。這個(gè)時(shí)候，購房者和業(yè)主可以坐下來談價(jià)格。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱，11月北京二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的全面下滑是預(yù)料之中的。“9·30”新政以后，首付比例尤其是二套、非普通住宅的首付比例大幅提高。目前北京二手市場的需求大多為改善需求，不少購房者不得不延遲甚至取消購房計(jì)劃。加上新政釋放的調(diào)控信號改變了市場預(yù)期，購房者普遍冷靜下來，由積極入市轉(zhuǎn)為了等待觀望。

“偉業(yè)我愛我家集團(tuán)對市場的監(jiān)測也發(fā)現(xiàn)，二手房實(shí)際交易量自‘9·30’新政后便出現(xiàn)了大幅下滑，雖然受網(wǎng)簽數(shù)據(jù)較實(shí)際市場有1月左右的滯后期影響，10月北京二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)依然較高，但11月的全面下滑已是必然。”胡景暉說。