產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遇新課題 億達(dá)中國率先破局

每經(jīng)編輯 邱德坤    

每經(jīng)實習(xí)記者 邱德坤

隨著國內(nèi)整體經(jīng)濟增速放緩，眾多專注于園區(qū)開發(fā)運營的企業(yè)，面臨著增長與轉(zhuǎn)型的雙重課題，而億達(dá)中國（03639,HK）在今年的半年報業(yè)績上，卻給出了一個破局的解決方案。

8月18日，億達(dá)中國發(fā)布半年報顯示，2016年上半年，億達(dá)集團合約銷售額為38.5億元，營業(yè)收入為28.3億元，較去年同期增長2.9%，其中租金收入增長11.7%至1.89億元，商務(wù)園運營管理收入增長106.4%至2760萬元。

據(jù)了解，園區(qū)開發(fā)運營有著重資產(chǎn)屬性，要求企業(yè)有大量的資本投入和沉淀，高負(fù)債率和資金鏈緊張的問題不可避免，億達(dá)中國此次發(fā)布的半年報業(yè)績，對國內(nèi)各園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)而言，意味著什么呢？

經(jīng)濟觀察研究院院長新望認(rèn)為，“園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)在體驗經(jīng)濟時代，不同于此前的重資產(chǎn)時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要更加關(guān)注人的感受，無論是依托互聯(lián)網(wǎng)+實現(xiàn)智能化運營，為園區(qū)企業(yè)延伸上下游產(chǎn)業(yè)鏈，還是成為企業(yè)的戰(zhàn)略合伙人，都是地產(chǎn)商身份向服務(wù)商身份過渡的必然過程”。

雙重課題的挑戰(zhàn)

近年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在全國各地展開布局，各類產(chǎn)業(yè)園和高新開發(fā)區(qū)不斷涌現(xiàn)。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的報告，截至2015年7月底，我國國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)共有129個，較2014年增加14個。

此前，受益于京津冀一體化的華夏幸福（600340,SH），以及將中關(guān)村打造為中國最著名軟件園的北科建等企業(yè)，在業(yè)績不斷增長的同時，也一直為業(yè)內(nèi)看好。

然而，這些專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營的企業(yè)，都有著無法避免的問題在于，在業(yè)績增長的同時，企業(yè)為了保證園區(qū)在長期規(guī)劃上的穩(wěn)定與連貫，會采取物業(yè)定制和長期租賃的運營方式，但這也導(dǎo)致企業(yè)的資金回流緩慢，出現(xiàn)大量資本投入和沉淀，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債率過高的局面。

為了破局，大量園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)紛紛嘗試轉(zhuǎn)型，比較典型的是以輸出品牌提供運營服務(wù)的方式來拓展園區(qū)市場。

公開資料顯示，自1998年開發(fā)運營大連軟件園開始，億達(dá)中國已在全國先后運營了上海億達(dá)北虹橋創(chuàng)業(yè)城、杭州北部軟件園、蘇州高新軟件園、昆山花橋財智科技園、深圳海科興戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)園、天津濱海服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、武漢光谷軟件園、重慶兩江健康科技新城等數(shù)十個商務(wù)園區(qū)。

輕重資產(chǎn)并舉

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)在國內(nèi)不斷興起，各大專注于園區(qū)開發(fā)運營的企業(yè)，除了比拼自身的重資產(chǎn)實力，市場也要求企業(yè)注重在輕資產(chǎn)拓展上的舉措。

據(jù)了解，輕重資產(chǎn)并舉，是將業(yè)務(wù)拆分為兩個單元，重資產(chǎn)的開發(fā)單元和輕資產(chǎn)的運營管理輸出單元。其中，輕資產(chǎn)合作模式包括業(yè)務(wù)咨詢、產(chǎn)業(yè)招商、委托運營管理等。

光谷聯(lián)合（00798,HK）披露的招股書指出，中國市場化產(chǎn)業(yè)園的準(zhǔn)入壁壘甚高，開發(fā)商除了必須具備較強的硬件實力，還需要有深厚的行業(yè)經(jīng)驗，透徹了解政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的客戶需求。

億達(dá)中國CFO馬蘭認(rèn)為，“在異地業(yè)務(wù)拓展上，億達(dá)中國旗下的武漢軟件新城是其在重資產(chǎn)拓展上的第一步，不僅看中的是武漢在中部的區(qū)位，更歸因于早在2006年，億達(dá)中國便與武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)通過BOT模式，開發(fā)運營科技部認(rèn)定的‘國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地’武漢光谷軟件園”。

在2013年11月和2014年1月，億達(dá)中國分別與上海市和蘇州市的相關(guān)部門簽署了合作協(xié)議，運營上海商務(wù)園和蘇州高鐵新城科技園。據(jù)《時代周報》報道，這是億達(dá)中國首次嘗試轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”之作。

相應(yīng)的效果已經(jīng)展現(xiàn)，據(jù)億達(dá)中國半年報顯示，2016年上半年公司毛利為8.83億元，較去年同期增長5.2%，毛利率為31.2%。股東權(quán)益應(yīng)占利潤為2.74億元，股東權(quán)益應(yīng)占核心凈利潤為2.39億元，核心凈利潤率為8.4%；每股基本盈利為0.106元，每股基本核心盈利則為人民幣0.09元。

北京艾力森中研咨詢有限公司總裁洪文平認(rèn)為，“輕重資產(chǎn)并舉，全國多點布局，對內(nèi)不斷強化商務(wù)園區(qū)建造能力和智慧產(chǎn)業(yè)聚集能力，對外積極拓展品牌力，才能促使經(jīng)營業(yè)績持續(xù)穩(wěn)步提升，為此億達(dá)中國顯然已經(jīng)做出了表率”。