房企再融資收緊沖擊波：中洲控股定增縮水36%

每經記者杜冉樂 上周末，媒體曝出證監會將對房企再融資收緊。近日，坊間傳言部分銀行已停止對新“地王”項目放貸。諸多跡象表明，強化監管的風聲均直接或間接地波及房地產。 8月2日，中洲控股（000042，SZ）公告了定增修正案，募資總額從55億元調整為約35億元，定增縮水逾36%，除了成都、青島等四個募投項目不變之外，核心看點是撤銷了定增募資用于償還金融機構15億元借款項目。 中洲控股相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，公司定增預案的調整確實是直接受到了房企再融資收緊的影響。定增目的就是增厚公司資本金，降低負債率。 依此來看，中洲控股成為當前房企再融資趨嚴以來的首個典型案例。但從公告來看，這并非孤例，仍有其他房企或受此影響。 定增縮水36% 定增修正案顯示，中洲控股擬將原最高發行新股3.8億股，降為大約2.45億股，經除息之后發行價從14.51元/股調整為14.31元/股。 記者注意到，8月2日收盤時，中洲控股每股報收17.31元。今年2月29日，中洲控股公告其籌劃定增募資而宣布當天復牌，但該交易日高開低走，收盤時跌停，跌幅10.01%，收盤價15.05元/股。 今年以來，典型一、二線城市的房價快速上漲，樓盤成交火爆，新“地王”也頻現。與較好的宏觀基本面相比，中洲控股的股價卻不溫不火。6月底之后，中洲控股經歷了一小輪股價上漲，最高達18.29元/股。 今年4月份，中洲控股定增方案已正式獲得證監會受理，6月8日即收到證監會的定增項目審查通知書，要求其對相關事項作出解釋和說明。 7月6日，中洲控股向證監會詳細回復了一份答復函，但市場風云變幻，7月底召開的中央政治局會議也首次提及“資產泡沫”問題，這實際上與房地產密切相關。 從方案調整情況來看，中洲控股4個募投項目未變，具體仍為成都中洲城南、青島中洲半島城邦、惠州中洲天御花園二期與惠州央筑花園一期商住項目D組團，但具體投資金額略有變化。 比如，成都中洲城南項目原募投資金18億元，現變成了14.9億元，青島中洲半島城邦募投資金從8億元降為7.3億元，惠州中洲天御花園二期募投資金從9億元降為8.28億元，惠州央筑花園一期商住項目D組團募投資金從5億元降為4.63億元。 更為關鍵的是，中洲控股此次定增修正案直接砍掉了定增募資用于償還金融機構的15億元借款。 中洲控股副總經理、財務總監、董秘尹善峰告訴《每日經濟新聞》記者，方案調整就是受了房企再融資監管收緊的直接影響。公司定增募資，主要是想降低負債率，因為當前負債率較高。 “對于房企來說，再融資規定不能用于歸還金融機構借款的，把銀行這部分借款用于項目開發過程中的費用部分直接拿掉了。”尹善峰補充說。 影響規模擴張步伐 從15億元金融機構借款來看，這主要涉及中洲控股旗下上海深長城對平安銀行上海自貿區分行大約2.6億元貸款，上海博勝對農業銀行上海虹口分行的4億元貸款，長城物流對渤海信托的13億元貸款。 中洲控股公告透露，按照原融資方案，15億元募集資金到位后，公司將根據前述借款的實際情況按照輕重緩急予以償還。尹善峰也坦言說，如果沒有了這些安排，會對公司融資有影響。 據7月6日的反饋意見書顯示，中洲控股闡述了自身15億元定增融資的必要性，即主要是償債壓力較大。 截至2016年3月末，中洲控股長期借款規模達77.16億元，應付債券12.88億元，一年內到期的非流動負債為8.19億元，合計98.24億元，較2014年末增加48.06億元，較2015年末增加26.13億元，處于較高水平。 “公司長期借款的集中還款期在2017、2018年（2017年需要償還的金融機構借款規模為20.18億元、2018年需要償還的金融機構借款規模為37.03億元），償還上述借款將對公司的現金流造成一定壓力。”中洲控股對外表述稱，其2016年3月末的資產負債率達79.79%，高于同期房企平均負債率63.03%。 按照原計劃，中洲控股55億元定增之后將降低負債率近14.77個百分點，但按照新情況，該房企3月末總負債額221.61億元，如果按照定增募資35.11億元，新的資產負債率為70.83%。 去年，中洲控股實現營收、凈利潤、每股收益與凈資產收益率等指標集體飄紅，尤其是營收同比增幅65.26%。從投資安全性來看，這主要得益于該房企深度聚焦于深圳、上海、成都、惠州這四個核心城市。 但上半年業績快報顯示，中洲控股除了營收正增長之外，其毛利潤、股東應占凈利潤等跌幅較大，這主要是上海君廷項目和成都中央城邦項目土地成本較高及企業規模擴張后費用同比大增55%。 從公告等資料來看，今年以來，中洲控股幾乎沒有參與過公開拿地，而過去也主要以收購項目間接拿地為主。尹善峰表示，再融資收緊之后，勢必會放緩企業的規模擴張。 目前，包括中糧地產、中天城投、泰禾集團等上市房企暫無披露內含償還金融機構借款的定增修正案。