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    信號釋放:樓市資金正在從陸家嘴大面積撤離

    邦地產(chǎn) 2016-07-17 12:33:07

    上海最老牌的頂級物業(yè)正在掛牌拋售,高端物業(yè)的資金正在從陸家嘴抽離嗎?

    每經(jīng)編輯 吳若凡    

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    (本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle)

    鏈家最近披露的一組數(shù)據(jù),讓人不寒而栗:

    上海陸家嘴濱江地區(qū)的世茂濱江花園,一共有大約3146套房源,掛牌二手房源有280多套,而且每個月有近300套房源掛牌,換手率高達8%。

    這是一個比較高的掛牌數(shù)據(jù),一般來說,一個小區(qū)掛牌數(shù)在5%左右屬正常,大于5%側面反映小區(qū)的市場行情不錯,但也說明小區(qū)的業(yè)主更換率/流動性大。

    所以,世茂濱江花園這么高的換手率,讓我們不禁想問,為什么上海最老牌的頂級物業(yè),正在大規(guī)模掛牌拋售?高端物業(yè)的資金正在從陸家嘴抽離嗎?

    6年只漲25%,成交別提了…

    我們要注意的是,其實世茂濱江花園2015年的時候,換手率僅為0.3%,今年直線沖到了8%!

    但從表格中我們可以看出,世茂濱江花園的成交情況似乎一般,2015年成交量才136套。


    (二手房網(wǎng)簽成交)

    另外,邦爺發(fā)現(xiàn)了一組有意思的數(shù)據(jù):

    從2010年至今,該小區(qū)的二手房價格6年內(nèi)的漲幅僅僅只有25%左右。這樣的漲幅,和上海其他地區(qū)相比,簡直可以忽略不計。

    區(qū)域內(nèi)另一項目濱江凱旋門,從2012年的新房價到2016年二手房價格,累計漲幅也只有19.9%。

    其實,整個陸家嘴板塊的交易也并不活躍。2012~2016年板塊二手房價漲幅為32%,4年的復合增長率只有7%。

    以同屬浦東的三林板塊為例,從2010年到現(xiàn)在,二手房的價格漲幅已經(jīng)翻了三倍。

    資金正在撤離?

    成交數(shù)量不高,房價漲幅不大,掛牌數(shù)卻很高,這多少讓人感到詫異。而不論是世茂濱江花園,還是濱江凱旋門,它們反映的都是整個板塊的情況。

    中指院的數(shù)據(jù)顯示,陸家嘴濱江板塊2015年二手房累計成交套數(shù)為5762套,成交面積43.8萬平方米,單價46595元/平方米,成交金額共204.1億元。有多少外部資金進入二手市場,側面也是在說有多少資金流出這個板塊。

    而在新房市場,克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,從2012年到2016年6月底,陸家嘴濱江板塊累計成交388套,成交均價11.9萬/平方米,累計成交額127.78億。也就是說,陸家嘴濱江板塊,資金純流入可能只有127.78億。

    流出204.1億、流入127.78億,這雖然不是一個精確的對比,但也能側面反映一個現(xiàn)象——濱江板塊的豪宅并不是在等量置換,相反,買樓的資金正在撤離。

    要知道,大量換手、資金撤離,這能說明,投資者認為買了這里的房子,資產(chǎn)無法實現(xiàn)快速增值。

    因為,區(qū)域的市場表現(xiàn)低迷,可能會讓購買了陸家嘴地區(qū)豪宅的上海富人資產(chǎn)被平均,特別是那些全盤押寶陸家嘴的人,他們可能會因為買房這件事,淪落為“中產(chǎn)階級”。

    所以他們要尋找更高質量的資產(chǎn),讓自己的財富增值跑贏樓市,保住“高凈值人群”的身份。

    想來也唏噓,當年陸家嘴作為上海房價的“超級板塊”,只手就能扛起樓市的“半邊天”,但如今陸家嘴的豪宅區(qū)怎么了?

    陸家嘴的風險

    很多人可能就奇怪了:陸家嘴是上海的國際金融中心,大批金融機構云集于此,以金融業(yè)在上海經(jīng)濟中的占比,以及金融行業(yè)的平均薪酬,這一地區(qū)的房價漲幅應該遠遠超過其他區(qū)域,增值能力很強,樓市風生水起,但為何結果是這樣?

    有金融領域的盆友告訴邦爺,行業(yè)內(nèi)人群掌握的投資渠道和投資信息會比其他人更豐富,比起房地產(chǎn),他們其實更喜歡流動性更快、周轉能力更強、收益率更高的金融投資,只不過近年房地產(chǎn)趨勢向好,配置一點不動產(chǎn)也是合理的。

    但畢竟金融人士能夠讓家庭資產(chǎn)結構更豐富,普通家庭可能會將房產(chǎn)占比提到7成來保值,但從事金融行業(yè)的高收入人群,可能只會把房產(chǎn)資本占比控制在最多50%,保證高增值性。

    另外一方面,上海的城市布局在重新洗牌。以大虹橋為首的新興CBD正在大量吸收上海乃至長三角地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)和企業(yè),上海中心城區(qū)的密度正在降低,中心一些區(qū)域的不動產(chǎn)價格也可能會受影響。

    所以即使是穩(wěn)坐在市區(qū)瞄著金融人群的陸家嘴,它的物業(yè)也可能存在價格成長乏力、地位淪喪的風險。

    *文中觀點為作者評論,和邦地產(chǎn)立場無涉。 

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