上海“3·25新政”后首拍 房企搶出仨“地王”

每經編輯 每經實習記者 王浩也    

◎每經實習記者 王浩也

昨日(5月11日)，上海舉行“3·25新政”之后的首次集中土地使用權拍賣會。經歷了4月的空檔期，此次推出的四幅地塊吸引到了碧桂園、金地、融創等幾十家房企競相搶購。最終，奉賢區和松江區共計三幅純宅地成交溢價均超過100%，且先后刷新各自區域的“地王”價格。

一天誕生三個“地王”，即便是在大上海，這種現象也并不多見。因此，有市場人士擔心這是否會刺激監管層出臺更多更嚴格的房地產調控政策。對此，有分析人士指出，上海地價走高有該市“十三五”規劃限制供地的客觀因素。此外，“3· 25新政”效果目前仍在觀察期，估計短期內不會有更緊的調控政策出臺。

值得一提的是，近期部分二線城市也先后拍出多塊“地王”。

地價超過當地現房價格

在當天上午的競拍中，奉賢區南橋新城16單元36-03地塊有24家房企參與競拍，但最終被象嶼聯合體以21.5億元的總價拿下，溢價率為126.25%，樓面價達22625元/平方米。這也是奉賢區南橋新城新“地王”，此前南橋最貴的一幅宅地，是去年12月由中鐵集團取得的奉賢區南橋鎮D-01-13區域地塊，總價38億元，樓板價19179元/平方米。

而到了下午，松江區泗涇的兩塊地成為整場拍賣會爭奪最激烈的目標。

其中，松江區泗涇SJSB0003單元10-05地塊被格力地產以19.65億元的總價競得，溢價率達109.04%，樓面價達37674元/平方米，成為該區域“地王”。但不到半個小時后，該區域“地王”再次易主，融創以30.05億元競得SJSB0003單元12-01地塊，溢價率為111.62%，樓面價達38291.33元/平方米。

一天三個“地王”，即使在上海這樣的一線城市，這樣的現象也是很罕見的。對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，這跟上海的“十三五”規劃有關。根據規劃要求，到2020年，上海要守住3185平方公里的建設用地紅線。而2014年底，全市建設用地規模已突破3100平方公里，十分接近政策“天花板”。

上海復世投資管理有限公司合伙人鄒毅也表示，上海用地不夠，供求不平衡，土地價格難免上升。

他進一步指出，“雖然上海劃定了2500萬的人口紅線，但作為一線大城市，估計今后人口還是會呈現流入狀態的。”

值得一提的是，《每日經濟新聞》記者調查發現，泗涇地塊周邊萬業夢立方在售，精裝修均價為3萬元/平方米。萬業名苑4月以來的成交均價約2.6萬元/平方米。也就是說，松江區這兩幅地塊的樓面價已經反超該區域目前在售樓盤的市場價，通俗點兒說就是“面粉比面包貴”。

“3·25新政”效果打問號

值得注意的是，“3·25新政”實施之后，上海房地產市場此前已經出現“降溫”跡象。

根據上海鏈家研究咨詢部統計的數據，4月上海新房成交量大幅下滑達5成以上，為去年“3·30新政”以來的第二低位，僅高于今年2月春節期間的成交量。成交價格較上月繼續下滑，跌破3.3萬元/平方米，為近7個月新低。

然而，昨日新政之后首次土地拍賣，上海便出現了三個“地王”，這令不少人擔憂會否刺激監管層出臺更多更嚴格的房地產調控政策。

對此，盧文曦直言，土地價格終究會反映在房價上，“3·25新政”效果恐怕要打折扣了。開發商的強勢入市，至少在心理預期上抬高了房價。

不過，盧文曦同時表示，“3·25新政”剛出臺還不到兩個月，仍處于觀察期，估計至少半年內，不會有更緊的政策出臺。

公開資料顯示，北京在2010年3月15日的土地拍賣中，“地王”紀錄在一天內三度被刷新。40天之后，調控樓市的“新國十條”便出臺。一天三“地王”也被普遍認為是招致樓市調控的重要導火索。

業內：后期政策難收緊

《每日經濟新聞》記者注意到，不僅僅是上海這樣的一線城市，二線城市近期也是“地王”頻現。

比如，5月5日，陽光城以19846.39元/平方米的樓面價刷新杭州市蕭山區的紀錄，成為蕭山最新“地王”。之前的4月22日，保利子公司廈門中璟房地產開發有限公司以54.26億元競得同安區同安新城2016TP02地塊，樓面價25838.1元/平方米，溢價率149.59%，該地塊刷新了廈門土地市場的總價和島外樓面單價紀錄，成為廈門雙料“地王”。

此外，蘇州4月拍賣出去的13塊土地，有12塊地價比起始價翻倍，最高溢價率為318.85%。

對此，業內專家指出，二線城市“地王”頻出，一方面與這些城市的供求關系有關——從去化周期看，蘇州、南京、杭州這幾個城市的去化周期甚至小于6個月，房價上漲的預期肯定會提高，開發商必然會搶地；另一方面，一線城市，特別是上海的限購措施相對嚴格，需求外溢明顯，在上海沒有拿到地的房企往往會退居二線城市。

克而瑞研究中心此前也發文指出，在熱點城市，由于經濟基礎較好，人口導入能力較強，庫存問題本來就不嚴重，因此在本輪的去庫存政策之下，部分城市成交明顯過熱，出現了房價過快上漲、投資泡沫累積的現象。

鄒毅則認為，這些一二線城市出現的“地王”就是泡沫，但是泡沫什么時候破、甚至會不會破則無從知曉。他指出，在目前利率下行的背景下，人們缺少一個好的投資渠道，而房地產是相比之下不錯的一個投資渠道。

對于后期政策動向，盧文曦表示，雖然“地王”頻出，但是后期政策收緊的幾率并不大。