停牌前買萬科A賺發！深鐵或注入非600億而是1000億

每經編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

用時118天，簽約金額1000億。

當4月27日晚，萬科公布一季報時，這樣的漂亮成績，讓很多人驚嘆。但讓人們“嘆”的不止于此，在一季報里，萬科堅決地表達了要和深鐵聯姻的決心。萬科曾表示，爭取在6月18日前公布重大資產重組方案。

但此前，華潤卻公開與萬科嗆聲，不僅反對萬科和深鐵的資產重組，還被曝出已經在年前接觸了寶能系，欲收購后者持有的萬科股份。

萬科的此次重大資產重組，存在不確定性。“寶萬之爭”遲遲未解，讓萬科的長期發展也籠上了一層迷霧。

但此時，邦爺想問的是，為何萬科不顧華潤和寶能聯手阻礙，也要和深鐵在一起？ 

千億資產，誰能抗拒這塊肥肉？

根據3月14日萬科發布的公告顯示，萬科已與深圳地鐵簽署了一份合作備忘錄，深圳地鐵注入給萬科的優質資產，初步預計交易對價在400億~600億元。

無論是400億還是600億，其實這都低估了深鐵能給萬科帶來的好處。

資料顯示，目前深鐵擁有的土地儲備中，已經取得開發權的就有 10個，總建筑面積約377.46萬平方米（包括前海車輛段、蛇口西車輛段、塘朗車輛段、深大站、橫崗車輛段、深灣站、前海樞紐、車公廟交通樞紐、北站樞紐東側、北站配套建筑等上蓋物業項目）。

此前，深圳市政府已將地鐵二期、三期沿線及上蓋配套的土地，以土地使用權作價出資方式，注入深圳地鐵集團，并將配套土地資源形成的現金流用以解決地鐵建設的資金及折舊、利息等需求。而深圳市政府承諾配套給深鐵的物業開發用地，總占地面積約152.89萬平方米，開發建筑面積約541.48萬平方米。

以目前深圳商品住宅均價均價4.6萬元/平方米計算（P.S深鐵的物業價值普遍高于平均水平），深鐵所擁有的物業總貨值超1700億，也就是說，如果深鐵將整個物業開發公司打包，注入萬科的資產有望超過千億。

以車公廟站為例，該區域的東海國際公寓目前的銷售單價就已經達到135000元/平，東方玫瑰園、莉林苑這類房齡15年以上的項目，二手房的掛牌單價也已經超過了7萬元/平。而深鐵擁有的10宗項目中，大多數都是銷售單價可以超過10萬的優質儲備，資產含金量可見一斑。

不過，邦爺向萬科方面征詢深鐵注入資產究竟有哪些，后者表示尚不便公開，以公告為準。

雖然如此，可以想象的是，如能“拿下”深鐵地塊，萬科無論是在深圳還是在全國，老大的地位和底氣，也都會大增。

要知道，萬科在深圳已經是“被圍追”之勢。左手是2015年已吃下20個項目的恒大。其預計可售面積達741.3萬平方米，按照5萬元/平均價出售，總銷售額達3700億以上。4月份恒大的業績已追緊了萬科，如果這20項目入市，萬科“一哥”的位置岌岌可危。

右手則是深圳“地主”招商地產，土地儲備達2000萬平米（約50%在深圳前海蛇口自貿區）。

所以要想突圍，萬科必須拿到更多的優質地塊，要想達成所愿，深鐵絕對是不二人選。

地產金融，萬科不想一直做夢

如此優質的資產方，誰會排斥與它合作，更何況這起合作可能讓萬科實現另一個夢——萬億級地產金融巨頭。

萬科2015年業績會上，萬科董秘譚華杰就談到過萬科的這個夢想。在不少媒體看來，這次暢談隱藏著一些暗示的意味，暗示著，如果深鐵真能成為萬科的第一大股東，類似鵬華前海萬科基金的試驗性產品能得到深度開發和廣泛推廣，并有機會開拓其他金融產品，構筑“地產金融夢”。

為什么這樣說？因為深鐵可以說是有“半個銀行家”基因的，其在建設過程中，早已突破單一的銀行信貸融資渠道，開辟了融資租賃、中期票據、企業債券、短期融資券和跨境人民幣貸款等渠道，并在融資工具上進行了多種創新，并已培育出多元的投融資模式。

比如，深鐵二期項目中的建設資金，來自財政投入的比重已降為50%，其余均通過融資解決。深圳地鐵三期7、9、11號線則采用BT建設模式這種項目融資的新模式。

BT建設模式，是基于政府利用非政府資金進行的基礎非經營性設施建設項目的融資，融資的資金可以是銀行的，也可以是其他金融機構或私有的，可以是外資的也可以是國內的，資金來源很廣泛。同時，有政府做底，而且是項目公司總承包（融資、建設驗收合格后移交給業主，業主向投資方支付項目總投資加上合理回報），移交時也不存在投資方在建成后進行經營，獲取經營收入，所以對投資方、業主方和承包方都有吸引力。

所以，不少人看好萬科通過與深鐵的合作，在融資渠道建設等方面得到更多發展空間。

可以說，萬科綁定深鐵做股東，是筆只賺不賠的買賣。但目前來說，“合作”還是美夢，能否實現尚不確定。

要知道，上述重組方案一旦通過，將稀釋寶能和華潤所擁有的萬科股份，并將深鐵送上第一大股東的寶座。但廣大中小股東未必買賬，畢竟多數定向增發案，都是按照停牌前十個工作日的平均價格的9折甚至85折定價，中小股東很難拿到好處。據了解，在萬科股東大會召開前，很多中小股東都是反對的。

此前的臨時股東大會上，有中小股東就對媒體表示，如果深鐵注入資產價值不高，將投反對票。 

不過，深鐵如果注入的上述貨值千億資產，僅僅只是六百億的對價，誰又會舍得反對呢？

即便是對萬科一直“垂涎三尺”的寶能系，也會動心，同意重組。畢竟利益面前，難于抗拒。

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