最貴學區房價格紀錄再刷新！單價60萬元卻不能正常交易？

每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

沒有最高，只有更高。

早在2014年，湯臣一品成交了一套總價逼近2.3億元的頂層復式房源，成交均價突破了23萬元／平方米，總價和單價雙雙刷新了當時上海新房住宅成交紀錄。

隨后，上海黃浦灣又爆出了令人咂舌的38萬元/平方米的最高單價。黃埔灣并不孤單，從北京東北三環豪宅項目合生·霄云路8號傳出消息，該項目將于近期推出D5號樓頂層近1000平方米空中四合院。單價36萬元起，最高50萬元/平方米，計算下來，單套物業的總價將在3.6億~5億元之間，50萬元/平方米的單價再一次捅破了全國樓盤的價格天花板。

但這一價格，又被秒殺。2月27日，《每日經濟新聞》記者在鏈家網上看到，北京一處二手房，報價超過60萬元/平方米。

令人驚嘆的是，這一房源在2月28日，被突然下架。個中原因，究竟為何？

單價60萬元學區房來去匆匆

根據鏈家網當時刊登的信息，該二手房位于北京市西城區文華胡同，戶型為一室，也是實驗二小本部學區房，同時也是不限購的平房，臨地鐵。報價380萬元，面積只有6平方米，單價612904元/平方米。

對于該房源下架的原因，鏈家經紀人表示，這種房子不能上市交易，是租賃國家的產權，即使用權房，沒有產權，不能過戶。

這位經紀人表示，雖然平房必須全款，但其實上述房源即便是報價70萬元每平米，也是有人問津的，因為面積小且總價支出很低，并且能讀實驗二小。“之前有過60萬元/平方米的意向成交，但是后來業主不賣了。”

記者又查詢到鏈家網上掛牌的文華胡同區域的另外一套學區房，面積15.75平方米，售價610萬元，單價也已超過38萬元/平方米。

房價高緣于對重要小學的追逐。由于北京市的優質重點小學資源十分稀缺，就學需求量又十分巨大， 重點小學“門票”一票難求。擁有一間指定區域內的住房（有的學校還需要學生的戶口與住房一致），孩子便可以有資格進入重點學校讀書。

北京第二實驗小學，乃百年名校。始建于1909年9月19日，時名為京師女子師范學堂附屬兩等小學堂，1955年啟用現名，由郭沫若先生親筆題寫校名。

據了解，實驗二小的學區范圍除了文華胡同外，還有文昌胡同。

早在2014年7月份，文昌胡同一處10平方米的袖珍宅子和令人瞠目結舌的340萬元的房價，在彼時就引爆了眼球。其單價高達34萬元/平方米，這一價格幾乎超出了當時北京所有高端一手樓盤的售價，釣魚臺七號院、霞公府、盤古大觀等知名豪宅，與這間小房子比，簡直“弱爆了”。

聽到記者“喊貴”，這位經紀人表示，如果不是完全考慮在實驗二小就讀的話，建議考慮小院西巷的平房，對應的是宏廟小學學區房。

經查詢，小院西巷目前有套22平方米的平房在售，報價480萬元，單價也超過21萬元/平方米。

那么該區域內非學區房的平房售價多少？上述經紀人表示，宏廟小學向北非金融街區域，平房的單價在12萬~13萬元/平方米，但金融街區域的平房基本上都帶學區，其中宏廟小學學區房單價20多萬元/平方米，目前實驗二小的學區房大多在40萬~50萬元/平方米之間。

學區房是否物有所值？

價格高昂的學區房，讓很多家庭捉襟見肘。但名校效應與重視教育的傳統觀念，還是催生了天價學區房的不斷涌現。

近日，教育部辦公廳下發了《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》。在業內人士看來，如果新規落定，原區域學區房的價值，恐怕會大打折扣。

在上述《通知》中，教育部明確提出：在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥地實行多校劃片。

“多校劃片”是指一個小區對應多個學校。具體是把熱點小學、初中的招生名額，通過隨機派位，分散至多個片區，確保各片區之間的教育資源大致均衡。當然，未能“派位”進入熱點學校的學生，則可入讀就近的其他學校。

其實去年教育部就“欽點”了24個城市，要求其所有縣市區100%的公辦小學、90%的公辦初中實現“劃片入學”（這24個城市是：北京、天津、上海、重慶、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、武漢、廣州、深圳、成都、西安、福州、南昌、鄭州、長沙、貴陽）。

在目前的教育形勢下，花大價錢購買學區房是否物有所值？

首都經濟貿易大學房地產研究中心主任趙秀池認為，目前多校劃片是一個政策導向，教育資源是屬地管理，各地是否執行要看各地的落實情況。目前北京還沒用實行多校劃片，即使執行也不能保證每個學生都到好學校就讀。“家長肯花高價買學區房，一個主要原因是教育資源分配不均衡所致，各學校教學質量確實存在差異，家長不愿意讓自己的孩子輸在起跑線上。學區房因為有特殊的功能所以還是有市場的。”

但趙秀池也指出，學生是否有好的未來，起決定作用的是內因，外因只是一個影響因素。上了學區房也不一定就有好的未來。